Energiewende: Innovative Lösungen für Immobilienbesitzer

Die Energiewende bleibt für Immobilienbesitzer eine zentrale Herausforderung: Nach Daten des Umweltbundesamts stiegen die Emissionen des Gebäudesektors im vergangenen Jahr um 3,4 Prozent. Besonders in Mehrfamilienhäusern sind Öl- und Gasheizungen noch verbreitet. Laut einer Auswertung des Heizdienstleisters Techem von 1,1 Millionen Wohnungen wurden 87 Prozent der untersuchten Mehrfamilienhäuser noch fossil beheizt.

Eigentümer, die ihren Immobilienbestand nicht modernisieren, riskieren Wertverluste und steigende CO2-Kosten. Daran ändert auch der am 13. Mai vom Bundeskabinett beschlossene Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wenig. Zwar wollen Union und SPD die Vorgaben für die Energiewende in Gebäuden deutlich lockern. Doch Vermieter, die weiterhin Gas- oder Ölheizungen einbauen, sollen sich künftig stärker an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen.

Entsprechend stehen Vermieter weiter unter Druck, ihre Immobilien nachhaltiger zu betreiben. Große Wohnungsunternehmen wie Vonovia und die LEG sind deshalb auf der Suche nach innovativen Lösungen, die Geschwindigkeit, Skalierbarkeit und Kosteneffizienz kombinieren. Das Handelsblatt stellt drei Konzepte vor, von denen sich große Vermieter viel versprechen.

Die Wärmewende findet bei Vonovia nicht im Heizungskeller statt, sondern in einem Container neben dem Haus: Mit den sogenannten „Wärmepumpen-Cubes“ will das Wohnungsunternehmen alte Öl- und Gasheizungen in Mehrfamilienhäusern vornehmlich aus den Baujahren 1950 bis 1970 schnell und in Serie ersetzen. Dafür ist Vonovia eine Partnerschaft mit dem österreichischen Start-up Enercube und der DFA Demonstrationsfabrik Aachen eingegangen.

Enercube entwickelt die „Würfel“, die eine Wärmepumpe und alle wichtigen Teile für eine Heizanlage enthalten. Jede Einheit benötigt eine Fläche etwa so groß wie ein Pkw-Stellplatz. Neben einem Wohnhaus aufgestellt, ersetzen sie die Öl- oder Gasheizungen im Gebäude.

Der Vorteil: Sie lassen sich in Serie vorproduzieren und schnell aufstellen, im Gebäude entfallen dafür umfangreiche Arbeiten. Da die Anlagen schallisoliert sind, eignen sie sich auch für dicht bebaute Viertel. Laut Vonovia versorgt ein Cube je nach Leistungsgröße bis zu 60 Haushalte mit Wärme aus der Umgebungsluft.

Damit stehe ein System zur Verfügung, „das sich schnell und unkompliziert im Bestand implementieren lässt“, sagt Vonovia-Vorstand Arnd Fittkau. So sehen es auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und das Immobilienunternehmen Aroundtown: Sie haben Enercube am „Tag der Immobilienwirtschaft“ als „Innovation of the Year“ in der Kategorie „Proptech“ ausgezeichnet.

Allerdings sind solche externen Lösungen bisher kein Standard. Verzögerungen und eine aufwendigere Planung können die Folge sein. So weist etwa das Umweltbundesamt darauf hin, dass es in den Landesbauordnungen für Projekte, die von den konventionellen Sanierungen abweichen, unterschiedliche Regelungen geben kann. Auch Bebauungspläne könnten Einschränkungen für externe Lösungen enthalten.

Vonovia plant, die „Wärmepumpen-Cubes“ dennoch in der Breite einzusetzen. Bisher wurden rund 50 im Bestand installiert. Bis Ende des Jahres sollen 100 im Einsatz sein, 2029 mehr als 1000, die dann etwa 20.000 Wohnungen versorgen. Langfristig plant der Konzern, etwa 30 Prozent der Bestandsgebäude mit Wärmepumpen-Würfeln zu heizen.

Nicht nur auf den Heizungskeller, sondern auf das gesamte Gebäude zielt die serielle Sanierung ab. Das Verfahren kombiniert digitale Planung mit industrieller Vorfertigung von Fassaden- und Dachelementen und teilweise auch Energiemodulen. Ziel ist es, Gebäude in möglichst kurzer Zeit mit in Fabriken vorgefertigten Fassadenelementen energetisch zu sanieren.

So soll die Belastung der Mieter durch Bauarbeiten in den Wohnungen reduziert werden. Mietsteigerungen nach der Sanierung werden im Idealfall durch geringere Energiekosten ausgeglichen. Vermieter setzen auf ein möglichst standardisiertes und skalierbares Verfahren, um die Sanierungskosten zu senken.

Bisher sei noch eine Förderung nötig, um das zu erreichen, schreibt die Deutsche Energie-Agentur (Dena). Doch eine Evaluation zeigt: Mit der steigenden Zahl der beteiligten Unternehmen und der abgeschlossenen Projekte sinken Kosten und auch Projektzeiten deutlich.

Die LEG gehört zu den Unternehmen, die auf serielles Sanieren setzen. Dazu hat der Wohnungskonzern mit der österreichischen Baufirma Rhomberg Bau die Gesellschaft Renowate gegründet.

Im LEG-Bestand hat das Joint Venture bisher 20 Projekte mit insgesamt 340 Wohnungen seriell saniert. 2025 sind 108 Wohneinheiten hinzugekommen. Damit verringere sich der CO₂‑Ausstoß pro Jahr um 252 Tonnen, so der Konzern.

Wie bei der Dena-Evaluation zeigt sich bei Renowate: Seit der Gründung seien bereits große Fortschritte bei den Kosten und der Geschwindigkeit der Projekte gemacht worden, teilt die LEG mit. Doch wegen des regulierten Mietmarkts und des hohen Zinsumfelds sei das Verfahren derzeit „nur selektiv einsetzbar“. Dennoch bleibe die Technik durch ihren hohen Innovationsgrad ein relevanter Baustein für die LEG.

Das Potenzial ist groß: Laut Dena eignet sich das Verfahren, das sich besonders für Gebäude in einer einfachen und wiederkehrenden Bauweise anbietet, für etwa 30 Prozent aller Immobilien in Deutschland. Ende 2025 waren 235 Projekte abgeschlossen oder im Bau, darin enthalten fast 4500 Wohnungen. Hinzu kamen 279 Projekte in verschiedenen Planungs- und Vorbereitungsphasen, darunter etwa 17.000 Wohneinheiten.

Fehlt Eigentümern das Kapital, um die gesamte Fassade zu sanieren oder die komplette Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umzustellen, kann eine Power-to-Heat-Anlage ein erster Schritt sein.

Dafür werden in die Warmwasserspeicher von Mehrfamilienhäusern Tauchsieder eingebaut, die das Wasser erhitzen. Die Tauchsieder laufen mit überschüssigem grünen Strom. Er kann aus einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes stammen oder zu niedrigen Preisen aus dem Netz. Denn dank der 2024 geschaffenen Gesetzesgrundlage zum „Nutzen statt Abregeln“ profitieren Anlagen von reduzierten Stromkosten, die Stromüberschüsse verwerten, wenn Solaranlagen und Windräder eigentlich gedrosselt werden müssten.

Der Vorteil für Vermieter: Bestehende fossile Heizsysteme lassen sich so mit geringem finanziellen und technischen Aufwand ergänzen. Allerdings bleibt die fossile Heizanlage im Haus und springt immer dann an, wenn kein überschüssiger Strom zur Warmwasserbereitung verfügbar ist. Die Stromzusatzheizungen leisten also nur einen kleinen Beitrag zur Dekarbonisierung. Eine Umstellung der gesamten Wärmeversorgung eines Gebäudes auf erneuerbare Energien lässt sich so nur aufschieben.