桃園可負擔住宅引發爭議 房產業界質疑「使用權住宅」模式

桃園市自創可負擔住宅首批預計釋出107戶。（翻攝自桃園市可負擔住宅官網）

〔記者徐義平／台北報導〕桃市府最近推出「可負擔住宅」政策，引發各界討論，市長張善政近來也藉著出席新加坡世界城市高峰會首長論壇的機會，分享所謂桃園的「成功經驗」。但房產業界疑問多多！直言「可負擔住宅」就是沒有設定年限的「使用權住宅」，過去難被民眾接受，要實現「成功經驗」，得先解決一樣的房貸鑑價難題，且可負擔住宅強制「原價（扣抵折舊）回售機制」，比傳統使用權住宅條件更嚴苛，民眾接受度也是問號。

張善政日前親赴行政院會，爭取中央盡速核定《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》。但內政部仍對制度設計提出疑慮，認為後續涉及長期居住權、信託、轉售限制與物權管理等問題，仍需跨部會討論。

根據「桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例」草案總說明中第三章第十二條規定，可負擔住宅的土地、建物產權由桃園住都中心信託在指定「信託業者」名下，承購人則有信託財產的「使用管理權限」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房屋經「財產信託」後，實務上究竟誰是實際所有權人，這部份恐出現爭議，衍生出可負擔住宅到底有沒有完整產權、或只是使用權住宅；先不論名稱爭議，可負擔住宅貸款及後續可能衍生的繼承、代位清償等事宜複雜，恐都需銀行以專案方式辦理、才能減少爭議。

房產業者指出，台灣已推動近二十年使用權住宅，但始終未被多數民眾接受，以較著名的台北車站旁「京站」為例，買家僅取得使用權憑證，而興建建商有建物產權以及地上權使用權限，土地卻是台北市政府所有；在沒有土地、建物產權情況下，買家只能拿著使用權憑證去申請房貸，不是碰釘子就是面臨成數低、利率高等難題。

根據永慶房仲網統計，近五年「京站」累積有133筆交易資訊，僅有少數交易案每坪單價突破5字頭，絕大多數落在40萬至48.9萬元間，對比周邊所有權住宅的新大樓，每坪動輒突破100萬元，使用權住宅行情僅市價的5至6折、甚至更低。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，若可負擔住宅僅限自住，自然被剝奪了收益權；且所有權受制於強制信託契約，承購民眾僅剩極為侷限的使用管理權，很難與一般住宅所有權相提並論；且政策採取去商品化的「限售、限購」規範，並強制訂下「原價（扣抵折舊）回售機制」，限制比傳統地上權住宅更嚴苛。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，地上權者使用權住宅，都規範有有使用年限，且房產價值會隨使用年限減少而遞減，由於買家沒有完整產權，接手者也可能遇到貸款問題，而該類型產品往往在高房價年代才會出現，使用年限到期後會怎麼演變，都還需時間來觀察。

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