Mercato affitti: meno contratti lunghi, più concordati e transitori

Il Rapporto immobiliare 2026 dell’Omi-agenzia delle Entrate, analizzati dal Lunedì de Il Sole 24 Ore, restituisce la fotografia di un mercato sempre più restio ai contratti lunghi ordinari a vantaggio di locazioni concordate e affitti “transitori”. Gli affitti 3+2 si concentrano nei Comuni ad alta tensione abitativa mentre i contratti transitori sono più diffusi nei centri minori. ascolta articolo

In un momento in cui si discute molto sugli affitti brevi e il Governo lancia il piano casa, i dati del Rapporto immobiliare 2026 dell’Omi-agenzia delle Entrate, analizzati dal Lunedì de Il Sole 24 Ore, restituiscono la fotografia di un mercato sempre più restio ai contratti lunghi ordinari, i classici 4+4 (-2,4%), a vantaggio di locazioni concordate (+6%) e affitti “transitori”. Gli affitti 3+2 si concentrano nei Comuni ad alta tensione abitativa mentre i contratti transitori sono più diffusi nei centri minori. L’intero mercato delle locazioni ha sfiorato i 7 miliardi di euro annui con oltre un milione di nuovi contratti d’affitto registrati.

In calo i classici 4+4

Nel 2025 la formula affittuaria del cosiddetto classici 4+4 è stata scelta solo per il 39,5% delle locazioni registrate all’Agenzia delle Entrate. Dieci anni fa il dato era al 53,3% e l’anno scorso si è fermato addirittura al 35,4% nelle otto città maggiori (Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Napoli e Palermo). Con il calo dei contratti liberi, le locazioni concordate (che hanno durata minima di tre anni) sono passate dal 20,5 al 24,8% e sono aumentati gli affitti classificati dal Rapporto come “transitori”: dai contratti per studenti ai rapporti transitori veri e propri, fino a 18 mesi, stipulabili solo per le esigenze previste dalla normativa o dagli accordi locali tra proprietà edilizia e sindacati degli inquilini.

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La situazione nelle città

Molteplici le cause dietro questa crescita. In primis le agevolazioni fiscali (la cedolare al 10% anziché al 21%, e le agevolazioni Imu) ma anche la revisione al rialzo di alcuni accordi locali e la difficoltà di un numero crescente di inquilini di sostenere i canoni di mercato, che porta i locatori ad accettare un importo calmierato. Se il mix delle formule è cambiato, il totale dei nuovi contratti registrati ogni anno per intere abitazioni è rimasto stabile nell’ultimo decennio intorno a 1,3 milioni. Nelle otto città maggiori (Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Napoli e Palermo) i nuovi contratti 3+2 nel 2025 sono stati circa il 30%. A Roma e Genova supera il 50% di tutti i contratti registrati nel 2025. A Firenze non arriva al 10% e a Milano sfiora il 14% dopo anni di quasi assenza.

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