壽險大戶回來了！凱基、南山豪砸數百億 揭密2026台灣商用不動產爆火真相

台灣商用不動產市場交易升溫，AI與半導體產業擴廠帶動企業自用需求，壽險資金也重新布局商用資產，世邦魏理仕（CBRE）統計，2026年前八月全台大型不動產投資總額達2,948億元，年增50%，其中商用不動產成交額達1,874億元，年增91%，交易量明顯成長，主要動能來自企業自用型買方與半導體相關廠房交易。

從買方結構來看，自用型買方占商用不動產交易比重達82%，顯示企業為因應營運、研發及產能擴張而購置不動產，仍是市場主要支撐力量，其中廠房交易金額達1,394億元，反映半導體產業鏈及相關科技業的投資需求，持續推升工業不動產市場交易。

除了企業自用需求，壽險資金也出現回流跡象，凱基人壽以206億元購入潤泰玉成廣場，南山人壽則以51.68億元購入竹北昌益科技產發園區大樓，顯示具備穩定租金收益及企業承租需求的商用資產，仍受到大型機構投資人關注。

從資產類型觀察，辦公室、廠辦及物流不動產，因可對應企業營運需求及租金收益，成為市場關注標的，尤其具備穩定現金流、優質承租人及良好區位條件的資產，更有機會吸引長期資金進場。

政治大學地政系林左裕教授團隊發布的2026年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI），也反映出類似趨勢，本季總平均指數達105.71點，季增1.24點，維持在100點以上的偏向樂觀區間，其中辦公室市場指數達117.86點，季增4.53點，為本季升幅最大的指標。

信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室市場需求仍強，並未因新供給增加而轉弱，未來租售價格將依產品條件呈現差異，具備交通便利、綠能規格及人才招募優勢的優質商辦，仍有機會獲得市場資金青睞。

不過，商用不動產交易回升，不代表所有產品同步復甦，CCIM第三季店面市場信心指數僅79.29點，低於100點的中性基準，旅館市場指數也只有91.07點，顯示不同類型資產的投資態度仍有落差，資金較集中於符合企業實際需求、具備收益條件的標的。

整體而言，2026年前八月商用不動產交易量成長，反映企業購置需求與大型機構資金共同支撐市場，但後續交易能否延續，仍須觀察科技產業資本支出、企業擴廠計畫及租金收益表現，市場資金也可能進一步集中在具備明確使用需求與收益條件的資產。