정부, 2026년 세제개편안 발표…종부세·양도세 실거주 중심 개편

올해 8월 3일 정부가 2026년 세제개편안을 발표했다.

앞으로 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 하나 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 모두 실거주 중심으로 재편되며, 다주택자에게는 기한 내 처분을, 1주택자에게는 실제 거주를 요구하는 메시지가 곳곳에서 강하게 느껴진다.

자산가라면 보유 중인 부동산의 현황을 재점검해 처분과 유지 시점을 다시 검토해볼 필요가 있다.

◇ 종합부동산세

종부세는 기본공제 이원화부터 시작된다. 1세대 1주택자의 기본공제는 현재 거주 여부와 관계없이 12억원이 적용됐지만 개정안은 이를 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 나눈다.

1주택자가 아닌 개인은 기본공제가 기존 9억원에서, 4억원과 거주주택 공시가격 비중에 따른 최대 5억원 합산으로 바뀌어 거주 여부에 따른 공제 차등화가 눈에 띄게 강력해진다.

여기에 과세표준을 계산할 때 곱하는 공정시장가액 비율도 60%에서 일반은 70%로 오르고, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우 2028년까지 80%로 단계적 인상된다.

세율 체계도 함께 바뀌는데, 2028년부터는 주택 수가 아닌 주택가액 기준의 단일 세율표가 적용돼 과세표준 6억~12억원 구간이 1%에서 1.3%로, 12억~25억원 구간이 1.3%에서 2028년 2%로 오르는 등 전 구간의 세율이 인상된다.

이에 따라 실질적으로 2027년부터 자산가 전반의 종부세 부담이 점진적으로 늘어날 전망이다.

세액공제 방식도 달라진다. 보유기간에 따른 세액공제가 거주기간에 따른 공제로 바뀌는데, 2027년에는 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거치고, 2028년부터는 거주공제만 인정된다.

세 부담 상한도 직전 연도 보유세액 대비 150%에서 200%로 올라간다. 결국 종부세는 '얼마나 오래 보유했는가'가 아니라 '지금 실제로 거주하고 있는가'를 묻는 세금으로 바뀌는 셈이다.

◇ 양도소득세

양도세도 종부세와 같은 방향으로 개편된다. 가장 큰 변화는 장기보유특별(장특) 공제다. 현행 장특공제는 '장기 거주 소득공제'로 이름과 계산 방식이 모두 바뀌는데, 1세대 1주택자는 2028년 거주 연 6%, 보유 연 2%(합산 최대 80%)를 적용하는 과도기를 거쳐 2029년부터는 거주 기간(연 8%, 최대 80%)만으로 계산한다.

이제는 보유 기간만으로 공제 혜택을 온전히 받기 어렵고, 실제 거주 요건을 채워야 하는 구조로 바뀌는 셈이다.

공제금액에도 한도가 새로 생겨 2028년 양도분은 20억원, 2029년 양도분부터는 10억원으로 낮아진다. 따라서 같은 주택이라도 매도 시점이 2028년 말인지 2029년 초인지에 따라 공제받을 수 있는 금액이 크게 달라질 수 있다.

반면 신설된 내용도 있다. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2천500만원으로 확대된다.

고령자를 위한 특례도 신설된다. 65세 이상이 5년 이상 계속 거주한 수도권 1주택을 양도한 뒤 6개월 내 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)의 양도세를 감면받을 수 있다.

다만 양도 후 5년 이내에 수도권 주택을 다시 취득하거나 수도권으로 재이주하면 감면세액이 추징된다.

다주택자에게는 한시적으로 숨통을 틔워주는 조치도 있다. 조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택은 기본세율+20%포인트, 3주택 이상자는 기본세율+30%포인트)이 2년 이상 보유한 주택에 한해 2027년에는 각각 기본세율+5%포인트, 기본세율+10%포인트로 완화되고, 2028년에는 각각 기본세율+10%포인트, 기본세율+15%포인트로 낮아진다.

한편, 조정대상지역 내 일시적 2주택자가 종전 주택을 처분해야 하는 기한이 3년에서 2년으로 단축되며, 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 곧바로 적용된다. 조정대상지역 매입임대 아파트 혜택도 단계적으로 사라진다.

자동 말소된 매입임대 아파트는 지금까지 중과배제 혜택을 받았지만 2027년 12월 31일 양도분까지만 유지되고, 2028년 양도분은 완화된 특례가 한시 적용된 뒤 2029년부터 전면 폐지된다.

이처럼 양도세 전반에 걸쳐 처분 시점과 거주 여부를 다시 저울질하게 만드는 장치가 곳곳에 배치된 만큼 매도와 보유 중 어느 쪽이 유리할지 각자 상황에 따라 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이번 개편안이 담은 메시지는 명확하다. 실거주하지 않는 주택은 기한 내에 처분하도록 유도해 매물 공급을 늘리겠다는 것이다. 다주택자들 사이에선 반발의 목소리가 커지는 한편, 매물 증가와 전월세 가격 상승을 우려하는 시각도 있다.

주택을 보유한 자산가라면 처분과 보유에 따른 세금을 미리 검토해 자신에게 맞는 절세 전략을 찾아야 할 시점이다.

류아라 세무법인 엑스퍼트 안양지점 대표세무사