서울 아파트 보유한 전세대출은 3.2조…동탄 등 경기도는 5조

서울 아파트 보유한 전세대출은 3.2조…동탄 등 경기도는 5조

보증비율 축소 등 검토…전세대출 원금 DSR 반영은 배제될듯

(서울=연합뉴스) 배영경 강수련 기자 = 규제지역 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 전세대출 잔액이 4조9천억원 수준인 것으로 파악됐다.

금융당국이 다음 달 투기성 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하는 규제를 발표할 것으로 예상되는 가운데 이들이 집중 타깃이 될 수 있다는 관측이 나온다.

전세대출 규제 방식으로는 공적 보증기관의 보증비율을 낮추는 방안 등이 거론된다. 다만 일각에서 제기된 전세대출 원금 일부를 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 반영하는 방안은 배제될 것으로 보인다.

◇ 규제지역 집 있는데 다른 곳 전세대출 4.9조…서울 3.2조·경기 5조

14일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 이인영 의원실에 제출한 지난 3월 말 기준 1주택자의 은행권 전세대출 잔액은 총 13조2천억원으로 파악됐다. 건수로는 8만9천건이다.

이중 차주가 보유한 주택이 수도권에 있는 경우를 소재지별로 보면 서울 3조2천억원(2만건), 인천 1조원(7천건), 경기 5조원(3만3천건)이다. 이억원 금융위원장이 지난달 기자간담회에서 공개한 '9조2천억원'이라는 숫자는 이를 모두 더한 값이다.

수도권 중에서도 서울 25개구 전역과 과천·용인 등 경기 12곳으로 구성된 규제지역에 소재한 아파트를 보유한 차주의 전세대출 잔액은 4조9천억원이다.

금융권에서는 이들이 추후 금융당국이 발표할 전세대출 규제의 주요 대상이 될 가능성이 크다는 전망이 나온다. 주택가격 상승세가 가팔라 규제지역으로 지정된 곳에 아파트를 보유하면서 실거주하지 않는 상태인 만큼 투기성으로 볼 여지가 상대적으로 크기 때문이다.

비규제지역이더라도 집값이 급등하는 지역에 아파트를 보유한 비거주 1주택자 역시 사정권에 들 가능성이 적지 않다. 실제 동탄·구리·의정부 등은 최근 반도체 산업 호황 기대감이나 서울 외곽지역 강세의 풍선효과 등으로 집값이 급등했다.

당국은 전체 비거주 1주택자 중 투기성을 가려낼 기준 마련에 고심 중이다.

한 금융당국 관계자는 "비거주 1주택자 중에는 사회활동 과정에서 불가피한 경우도 있기 때문에 규제 대상을 정할 때 선의의 피해자가 생기지 않도록 매우 신중해야 할 것"이라고 말했다.

[표] 비거주 1주택자 은행권 전세대출 잔액

잔액 기준('26.3월말) 아파트 금액(조원) 건수(만건) 보증부 전세대출 13.2 8.9 수도권 9.2 5.9 서울 3.2 2.0 인천 1.0 0.7 경기 5.0 3.3 규제지역 4.9 3.0 수도권·규제지역 외 4.0 3.0

(자료:금융감독원)

◇ 보증비율 축소해 돈줄 죄나…DSR 원금반영은 규제수단서 빠질듯

금융당국은 투기성 비거주 1주택자에 전세대출 공급을 제한할 것으로 예상된다.

은행권 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증을 받아야 한다.

이에 보증을 금지하거나 보증비율을 현행 80%에서 추가로 낮추는 방안 등이 거론된다. 보증이 금지되면 사실상 은행권에서 전세대출을 받기 어려워진다. 보증비율이 낮아지면 은행이 부담할 손실위험도 커져 대출심사가 강화된다.

이미 전세대출을 받은 비거주 1주택자도 투기로 분류되면 기존 대출의 만기 연장을 불허하는 방안도 언급된다.

일각에서는 DSR 산정 시 전세대출의 원금 일부를 반영하는 규제가 나올 수 있다는 관측도 있었지만 이는 검토 대상에서 제외된 것으로 전해진다.

전세대출은 특성상 차주가 소득으로 갚아나가는 빚이 아니라, 만기에 임대인으로부터 돌려받아 상환하기 때문이다. 현재는 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출의 이자 상환분만 DSR 적용 대상에 포함돼 있다.

비거주 1주택자 전세대출 규제가 부동산 시장에 미칠 영향에도 관심이다.

앞서 지난 4월 발표된 다주택자 관련 규제는 이들의 대출연장을 막아 보유한 매물을 시장에 쏟아내도록 유도하는 데 방점이 있었다. 당시 금융당국은 올해 최대 약 1만2천가구의 매물이 출회할 걸로 추산했다.

그러나 비거주 1주택자의 경우 전세대출 규제가 매물 출회로 직결되는 구조가 아니라는 지적이다. 전세대출이 제한되면 월세로 전환하거나 본인의 자금으로 전세금을 충당하는 등의 대처가 가능하기 때문이다.

또 다른 금융당국 관계자는 "규제의 목적은 부동산 시장과 금융의 절연에 있다"면서 "투기적 목적의 비거주 1주택자에게까지 공적 보증을 통해 자금이 공급되지 않도록 끊어내겠다는 것이 본질"이라고 강조했다.

금융당국의 규제는 다음 달 세제개편안 발표 때 함께 공개될 것으로 보인다.