兆豐銀董瑞彬：地上權宅貸款成數可達7成 利率略高

兆豐金控董事長董瑞彬表示，兆豐銀地上權住宅貸款成數大多可達7成，與一般房貸相近，只是利率會則較一般房貸略高。（記者陳梅英攝）

〔記者陳梅英／台北報導〕地上權住宅因房價相對低廉，被視為年輕族群及首購族進入房市的另一種選擇，但融資條件始終是市場關注焦點。銀行公會理事長也是兆豐金控董事長董瑞彬表示，兆豐銀地上權住宅貸款成數大多可達7成，與一般房貸相近，只是利率會則較一般房貸略高。

銀行公會於6月11日（四）舉辦「地上權住宅貸款研討會」，在今日研討會中，也邀請駐新加坡台北代表處代表童振源分享新加坡住宅組屋政策的國際經驗，並有國內專家包括住商不動產企研室執行總監徐佳馨、鵬程建設董事長吳武山、海沃行銷總經理林睿豪、巨秉不動產估價師事務所所長張能政、合作金庫銀行組長郭銘展等，分別分享地上權住宅開發實務、市場前景、價值評估及貸款實務。

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其中，吳武山、林睿豪分享地上權住宅開發實務與推案經驗時指出，參考國產署最新統計，全國地上權分戶案件中，成功獲得銀行貸款者有2222戶，已逾8成，且有高達23家金融機構積極投入，顯示銀行端對地上權產品的接受度與信心已大幅提升。呼籲金融同業共同以開放的態度核定貸款，不僅是協助年輕人成家的推手，更是創造政府、建商、民眾與銀行四方共贏。

董瑞彬在會後受訪表示，目前銀行承作地上權住宅融資主要分為兩大類：一類是建商取得地上權土地後的建築融資，待建案完工後再轉為分戶房貸；另一類則是一般民眾購買地上權住宅所申請的個人房貸。

以兆豐銀行實際承作情況來看，目前在台北及高雄等地均已有相關案例，其中台北地區已累計辦理二十多戶地上權住宅房貸案件，顯示市場需求逐步浮現。

在貸款條件方面，地上權住宅貸款成數大多可達7成左右，與一般住宅相近，貸款年限通常以20年為主。若借款人條件較佳、收入穩定，且地上權剩餘年限較長，銀行也會視個案情況將貸款年限延長至30年。

至於市場最關心的利率部分，董瑞彬指出，目前新青安利率最為優惠，約在1.7％至1.8%，地上權住宅貸款利率則在2.8％至2.9%，略高於一般房貸。主要原因在於地上權住宅具有使用年限限制，未來到期後的處理方式、市場流通性及擔保品價值評估等仍存在一定風險。

徐佳馨則認為，地上權住宅雖具備價格優勢，但在流通性、融資能力及未來處分等方面仍面臨不少挑戰，若政府有意將地上權住宅作為居住正義的重要供給來源，她建議，未來應優先建立更明確的制度設計，包括地上權期限屆滿後的續約機制、住戶權益保障以及銀行授信規範等，降低市場疑慮。同時也應加強民眾對地上權與所有權差異的認識，避免資訊不對稱衍生交易糾紛。

張能政表示，地上權住宅有比較、收益及成本等三大估價方法，估價學理上主要是衡量地上權人從「使用土地上所獲取的利益」，或由市場交易水準來推定。資產價值隨著存續期間減少而產生減價，越接近地上權到期日，價格折減速度越快，金融機構對於貸款成數的考量勢將更加審慎。在高房價區域，坪數大小的產品對價格比率影響程度不同，且地上權年地租的高低與政策變動，成為持有者面臨的重大風險。他說，地上權住宅產品雖有增值空間，整體表現普遍仍遜於所有權市場。

郭銘展說，地上權住宅是完善政府住宅政策的一環，為避免地上權住宅建商及購屋者擔憂，採事先搭配整批地上權分戶貸款意向書，降低預期心理上的不確定性。金融機構同心協力以資金的力量，將各項住宅政策每個節點跟節點之間串聯起來，就可以往住宅居住正義更前一步。

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