Bản chất của việc đầu cơ bất động sản: Lướt sóng hay đầu tư dài hạn?

Thật ra, đây chỉ là 'ngụy biện' của giới đầu cơ lướt sóng nhà đất đang vào thời buổi khó khăn.

Tôi thấy một người chia sẻ rằng vay tiền để mua nhà, trả gốc lẫn lãi mỗi tháng 50 triệu nhưng cho thuê chỉ 12 triệu. Từ những dữ kiện này, chúng ta thấy tiền cho thuê không bù nổi lãi vay. Nhiều người phân tích, cho rằng người này đầu tư bất động sản dòng tiền, khi dòng tiền bị gãy (lãi vay tăng cao) thì phải tháo chạy.

Nhưng tôi cho rằng người vay tiền mua nhà này đâu phải mua để lấy tiền cho thuê? Vậy mục đích gì? Xin thưa, họ đang lướt sóng, chờ tăng giá sẽ bán luôn. Không riêng gì bất động sản, tôi thấy nhiều người có sở thích lướt sóng vàng, coin... Và một đặc điểm riêng nữa là họ chỉ tranh nhau mua khi tăng giá, khi chững giá là họ sẽ không mua nữa và cục than nóng sẽ rơi vào tay ai thì các bạn đã biết.

Nếu thật sự mua để đầu tư cho thuê, chắc chắn người ta sẽ tính xem tiền thuê có đủ trả lãi ngân hàng hay không, tỷ suất lợi nhuận bao nhiêu, mất bao lâu để hoàn vốn. Không ai bỏ ra một khoản tiền lớn rồi chấp nhận mỗi tháng bù thêm vài chục triệu nếu mục tiêu là kiếm dòng tiền ổn định.

Vậy nên, bản chất của thương vụ này không nằm ở tiền thuê. Tiền thuê chỉ là khoản thu phụ để giảm bớt chi phí trong lúc chờ bán được giá cao hơn. Nói cách khác, người mua đang đánh cược rằng giá bất động sản sẽ tăng nhanh hơn số tiền lãi phải trả cho ngân hàng.

Chiến lược này chỉ hiệu quả khi thị trường liên tục đi lên. Giá càng tăng, người mua càng tự tin vay thêm, vì nghĩ rằng chỉ cần bán là có lãi. Nhưng thị trường không phải lúc nào cũng tăng. Chỉ cần giá đứng yên vài tháng hoặc giảm nhẹ, toàn bộ phép tính bắt đầu đảo chiều.

Lúc đó, mỗi tháng trôi qua là thêm một khoản lãi phải trả. Tiền thuê không đủ bù, người mua phải lấy thu nhập từ công việc chính hoặc tiền tiết kiệm để nuôi khoản đầu tư. Áp lực càng kéo dài, khả năng chịu đựng càng giảm.

Đến một thời điểm, nhiều người không còn bán vì muốn chốt lời nữa, mà bán vì buộc phải bán. Họ không tháo chạy khỏi căn nhà vì ghét bất động sản, mà tháo chạy vì không còn đủ sức gánh khoản vay.

Đây cũng là lý do mỗi khi thị trường đi xuống, người ta thường chứng kiến những đợt cắt lỗ hàng loạt. Điều thú vị là lúc giá tăng, ai cũng nghĩ mình là nhà đầu tư dài hạn. Nhưng khi áp lực tài chính xuất hiện, rất nhiều người sẵn sàng bán thấp hơn giá mua chỉ để giải thoát khỏi khoản nợ.

Theo tôi, vấn đề không nằm ở việc vay tiền mua nhà. Vay để mua căn nhà mình ở, phù hợp với khả năng tài chính, là điều rất bình thường. Thậm chí, nhiều người nhờ đòn bẩy tài chính mà có nhà sớm hơn.

Điều đáng bàn là vay quá lớn để đầu cơ vào kỳ vọng giá sẽ luôn tăng. Khi lợi nhuận chỉ tồn tại trên giấy, còn dòng tiền thực tế luôn âm, rủi ro sẽ ngày càng lớn theo thời gian.

Có lẽ đây cũng là bài học mà bất kỳ ai sử dụng đòn bẩy tài chính đều nên ghi nhớ. Đừng chỉ hỏi tài sản đó năm sau có thể tăng bao nhiêu giá, mà hãy tự hỏi nếu giá không tăng trong hai hoặc ba năm tới, mình còn đủ khả năng trả nợ hay không.