Bauzinsen steigen über vier Prozent – Experten warnen vor weiterem Anstieg

In den vergangenen Wochen haben sich die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung deutlich verteuert. Experten geben keine Entwarnung.

Neubaugebiet in Leipzig: Die Immobilienfinanzierung ist schwieriger geworden. Foto: Jan Woitas/dpa-Zentralbild/dpa

Düsseldorf. Die steigenden Anleiherenditen haben die Bauzinsen in den vergangenen Wochen deutlich über vier Prozent steigen lassen. Laut der FMH-Finanzberatung liegt der Zinssatz für eine Standard-Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung mit 4,29 Prozent deutlich über der Vierprozentmarke, dem höchsten Stand seit dem Ende der Niedrigzinsära, der bislang mit 4,24 Prozent Ende Oktober 2023 erreicht war. Anfang Juli stand im Schnitt noch eine Drei vor dem Komma.

"Käuferinnen und Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der Vierprozentmarke bleibt", sagt Jörg Utecht, Chef des größten deutschen Baufinanzierungsvermittlers Interhyp.

Bei einem von Interhyp befragten Bankenpanel rechnen 50 Prozent der Banker für die nächsten ein bis zwei Monate mit weiter steigenden Zinsen, während die anderen 50 Prozent von einer Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau ausgehen.

Renditen langfristiger Staatsanleihen ziehen Bauzinsen nach oben

Mit Blick auf das Jahresende ist das Panel exakt gedrittelt. Jeweils rund 33 Prozent der Befragten erwarten steigende, gleichbleibende oder wieder fallende Zinsen. "Diese Uneinigkeit unterstreicht, wie sehr die künftige Entwicklung von externen Faktoren wie der Inflation und geopolitischen Spannungen abhängt", hält Interhyp fest.

Ein Panel-Teilnehmer erklärt laut Interhyp: "Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen sollte in den kommenden Wochen auch die Baufinanzierungszinsen noch ein Stück weiter nach oben drücken. Zum Ende des Monats sollte aber die Erkenntnis zunehmen, dass die EZB maximal noch eine Zinserhöhung durchführen wird, da die Inflation zu wenig Zweitrundeneffekten führen wird. Damit sollten die langfristigen Zinsen auch wieder etwas nachgeben."

Die hohen Energiepreise hatten zuletzt an den Kapitalmärkten die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Dadurch sind die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar gestiegen, was auch die Bauzinsen nach oben gezogen hat.

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Die Bauzinsen werden nicht direkt von der Höhe der EZB-Zinsen beeinflusst, sondern von der Entwicklung der Renditen der Bundesanleihen. Diese spiegeln das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt wider. Der Staat muss – bei steigenden Renditen – Käufern neu begebener Anleihen daher entsprechend höhere Festzinsen zugestehen, um sich am Anleihemarkt Geld zu verschaffen.

Am Donnerstag hatte die Europäische Zentralbank den Leitzins auf 2,5 Prozent erhöht. Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi24, weist darauf hin, dass für die EZB weiterhin Handlungsbedarf bestehe: "Der aktuelle Schritt dürfte kaum der letzte gewesen sein", sagt er. Bleibe der Preisdruck hartnäckig, könne der Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 durchaus in Richtung drei Prozent steigen. "Die Hoffnung, der Inflationsschub infolge des Irankriegs könnte sich schnell wieder verflüchtigen, hat sich damit vorerst nicht erfüllt", sagt er.

Für Immobilienkäufer seien das zunächst keine guten Nachrichten. Die Bauzinsen lägen inzwischen vielfach oberhalb von vier Prozent; teilweise werden für zehnjährige Finanzierungen bereits rund 4,3 Prozent aufgerufen. "Damit bewegen sie sich nahe dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren", sagt Kohnen.

Francesco Fedele, Chef von BF.direkt, warnt davor, dass auch die Finanzierungskosten weiter steigen dürften, wenn sich der Inflationsschub verfestigen sollte. "Für Kreditnehmer bleibt es daher wichtig, Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten und nicht darauf zu setzen, dass die Zinsen kurzfristig wieder deutlich sinken", rät er Immobilienbesitzern.

Marco Schöfl von Qualitypool rät: "Nicht auf den perfekten Zeitpunkt spekulieren, sondern die eigene Finanzierung gegen mehrere Szenarien absichern." Wer aktuell eine Anschlussfinanzierung plane, könnte die Konditionen zeitnah sichern, etwa über ein Forward-Darlehen. Längere Zinsbindungen böten in diesem Umfeld zusätzliche Planungssicherheit.

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Wer darauf baut, dass die Zinsen in wenigen Quartalen wieder deutlich sinken, geht ein erhebliches Risiko ein. Torsten HollsteinGeschäftsführer CR Investment Management

Auch mit Blick auf die Immobilienbranche und professionelle Investoren ist die aktuelle Zinsentwicklung keine gute Nachricht: "Die Zinserhöhung verschärft die ohnehin angespannte Situation in der Immobilienwirtschaft", sagt Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management. Höhere Finanzierungskosten träfen auf deutlich gesunkene Immobilienwerte. Dadurch sänken die möglichen Fremdkapitalanteile, und zusätzlicher Eigenkapitalbedarf entstehe. "Gerade bei anstehenden Refinanzierungen werden die Verhandlungen zwischen Eigentümern und Kapitalgebern damit noch anspruchsvoller."

Wichtig sei für ihn aber der Blick über die aktuelle Zinsentscheidung hinaus. Die Branche müsse sich darauf einstellen, dass das höhere Zinsniveau keine vorübergehende Erscheinung ist. "Wer darauf baut, dass die Zinsen in wenigen Quartalen wieder deutlich sinken, geht ein erhebliches Risiko ein", sagt Hollstein.

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