En la sede de Spotify de Nueva York se abren paso las mesas de ping-pong, el karaoke, el café de especialidad y los horarios para hacer alguna clase de yoga y pilates al día. La compañía de música quiere atraer a sus empleados de vuelta a las oficinas pero sin obligarles a abandonar el teletrabajo.
Antes que ella, otras grandes tecnológicas fueron menos sutiles: Google, Meta, Zoom, Amazon... todas redujeron las posibilidades de que su plantilla trabajase en remoto e incluso, como el caso del gigante del comercio online, se estableció como imperativo asistir a los puestos físicos de lunes a viernes.
Tras el auge del teletrabajo que se desató con la pandemia, el paso de los años ha ido dando lugar a una paulatina vuelta a la presencialidad. Es una tendencia global que se refleja en un indicador infalible: la demanda de espacio de oficinas. En España, esta realidad es también un hecho y está detrás de una inversión en espacios de oficinas que se sitúa en máximos de siete años.
Madrid y Barcelona son los máximos exponentes y reúnen una inversión acumulada de 1.962 millones de euros entre enero y septiembre. La cifra es un 21% superior a la del mismo periodo del año pasado y supone el mejor registro en esa franja desde 2019, según los datos compartidos por la consultora inmobiliario internacional CBRE con EL MUNDO. La cifra equivale ya a más del 90% de todo el capital invertido en oficinas durante 2025. Si se incorporan las adquisiciones para uso propio, que alcanzaron 165 millones de euros, y las operaciones vinculadas a cambios de uso, con 372 millones de euros, la inversión total destinada a activos de oficinas supera los 2.500 millones de euros en los nueve primeros meses del año.
En cuanto a la contratación conjunta, alcanza los 574.000 metros cuadrados, un 7% menos "del extraordinario volumen registrado en el mismo periodo de 2025".
Los datos se sostienen sobre dos variables sólidas: de un lado, la creciente demanda corporativa, que busca espacios de mucha calidad y muy bien ubicados. De otro lado, un mercado de inversión que mantiene el dinamismo registrado durante la primera mitad del año, apoyado en unos fundamentales sólidos y el creciente interés por los activos de oficinas mejor posicionados.
Algunas de las operaciones más relevantes de estos meses, por encima de los 80 millones de euros, han sido la adquisición del edificio Estel en Barcelona —la mayor operación de inversión en un único activo realizada en la ciudad y una de las más relevantes de la última década en España—, el desarrollo de Oria Innovation Campus en Madrid, la venta de Torre Sevilla o la adquisición de Puerto Somport 21-23 por parte de GMP, todas ellas asesoradas por CBRE.
"El mercado de oficinas sigue caracterizado por una fuerte polarización. La demanda mantiene un buen pulso, pero cada vez más concentrada en los edificios de mayor calidad y en las ubicaciones más consolidadas, mientras que el resto del mercado afronta un entorno más exigente. La reducción de la disponibilidad en las zonas más demandadas y el renovado interés inversor reflejan unos fundamentales sólidos, aunque con comportamientos muy diferentes según la ubicación y la calidad de los activos", explica José Mittelbrun, director de Asesoramiento y Transacciones de Oficinas de CBRE.
En la comparativa entre Madrid y Barcelona, la capital se impone. Madrid concentró más del 90% de la actividad inversora registrada durante el tercer trimestre, con 313 millones de euros, mientras que Barcelona apenas registró operaciones relevantes tras un primer semestre muy activo en el que ya había superado el volumen invertido durante todo 2025. En el acumulado anual, Madrid alcanza los 1.090 millones de euros y Barcelona 796 millones. A cierre de septiembre, las rentabilidades prime permanecieron en el 4,5% en Madrid y el 4,65% en Barcelona.
"A pesar de las incertidumbres macroeconómicas y geopolíticas, el mercado de oficinas en España es uno de los más dinámicos de Europa sustentado en los fuertes fundamentales ocupacionales y gracias a la combinación de liquidez, acceso a financiación, estabilización de las rentabilidades y demanda por activos de calidad. Nuestra previsión de cierre de año es además muy positiva dado el elevado número de operaciones en curso", señala Diego Contreras, director de Capital Markets Oficinas de CBRE.
Impacto de la IA
Detrás de este interés renovado por las oficinas está también un efecto colateral del desarrollo de la inteligencia artificial y su integración en las empresas. En plena aceleración de la IA y la automatización, las oficinas están reforzando su importancia dentro de las organizaciones como "espacios capaces de maximizar la colaboración, la productividad y la experiencia de los empleados". A medida que las tareas más rutinarias se automatizan, cobran protagonismo actividades donde la interacción humana resulta determinante, como la innovación, la creatividad, la toma de decisiones o la resolución colaborativa de problemas.
Esa evolución y ese impacto ya se reflejan en los niveles de uso de los espacios. Según la serie Global Workplace & Occupancy Insights de CBRE, que analiza las principales tendencias que están transformando el lugar de trabajo a nivel global, el uso medio de las oficinas alcanzó el 53% a nivel global en 2025, equivalente a más de 2,5 días de asistencia presencial por semana, frente al 38% registrado el año anterior. Esto supone el mayor incremento anual observado desde 2021y una evidencia de que los modelos híbridos están alcanzando una mayor estabilidad, según explica la firma.
La tendencia también tiene reflejo en España, donde las empresas están apostando por oficinas de mayor calidad para atraer talento y mejorar la experiencia de los empleados. El informe Tendencias CBRE en Oficinas 2025 muestra que el 54% de las compañías en el país prevé aumentar el uso de sus oficinas en los próximos años, una cifra superior a la registrada en Europa (47%), América (38%) y Asia-Pacífico (34%). Las compañías de servicios profesionales y financieros registran los mayores niveles de ocupación, con un promedio del 61%, mientras que sectores como media, telecomunicaciones y ciencias de la salud se sitúan alrededor del 50%.
"La inteligencia artificial está transformando profundamente la forma de trabajar, pero no está reduciendo la relevancia de la oficina. Los datos muestran que hemos dejado atrás la fase experimental del trabajo híbrido. Las organizaciones están definiendo con mayor claridad el papel que debe desempeñar la oficina y cómo ésta contribuye a la colaboración, la cultura corporativa y el desarrollo del negocio. No se trata de volver al pasado, sino de construir una oficina mejor adaptada a las necesidades actuales, ya estabilizadas", explica Jaime de Paz, Senior Director de Consultoría Estratégica Oficinas en CBRE.
La creciente asistencia a las oficinas responde cada vez más al valor que aporta la interacción presencial. Las empresas buscan crear entornos que favorezcan el intercambio de conocimiento, la innovación y las relaciones informales entre equipos, reforzando así el papel de la oficina como punto de encuentro y no únicamente como lugar de trabajo. De ahí, tal vez, el empeño de Spotify de llenar su sede de equipos de karaoke y mesas de ping-pong.
De acuerdo con los estudios de CBRE sobre el impacto de la IA en la demanda de espacios para trabajar, el empleo de oficina crecerá un 0,9% anual en los próximos cinco años. Sus datos muestran además una elevada capacidad de adaptación del mercado laboral a esta tecnología. Solo un 6% de los empleos de oficina se consideran altamente vulnerables a la automatización, mientras que un 18% son altamente adaptativos y podrán integrar herramientas de IA para mejorar su productividad.
