EZB-Leitzinserhöhung verhärtet die Lage auf dem Immobilienmarkt

Düsseldorf. Die erste Erhöhung der Leitzinsen seit drei Jahren durch die EZB verhärtet die Lage auf dem Immobilienmarkt. „Für Immobilienkäufer ist das erst einmal unangenehm: Baufinanzierungen liegen mittlerweile vielfach bei oder oberhalb von vier Prozent. Die Phase günstiger Kredite ist lange vorbei“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24.

Auch wenn der Markt die Erhöhung bereits eingepreist hat und sich die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite schon länger auf diesem Niveau befinden, dürfte sich damit die Hoffnung auf sinkende Finanzierungskonditionen endgültig zerschlagen haben. „Ich gehe davon aus, dass die Bauzinsen im Durchschnitt noch um etwa 0,5 Prozent ansteigen werden“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung.

Die EZB hat am Donnerstag den maßgeblichen Leitzins das erste Mal seit drei Jahren angehoben von 2,0 Prozent auf 2,25 Prozent, weil die Inflation anzieht. Die Teuerungsrate ist von 1,7 Prozent im Januar auf 3,2 Prozent im Mai gestiegen. Die EZB ist die erste große Notenbank, die nach dreieinhalb Monaten Irankrieg als Reaktion auf den Ölpreisschock und Lieferengpässe die Geldpolitik strafft.

Die Bauzinsen werden nicht direkt von der Höhe der EZB-Zinsen beeinflusst, sondern von der Entwicklung der Renditen der Bundesanleihen. Diese spiegeln das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt wider. Der Staat muss – bei steigenden Renditen – Käufern neu begebener Anleihen daher entsprechend höhere Festzinsen zugestehen, um sich am Anleihemarkt Geld zu verschaffen.

Sorgen über die langfristige Tragfähigkeit der Staatsfinanzen aufgrund der weltwirtschaftlichen Unsicherheit haben die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe, die als Richtwert für die Euro-Zone gilt, in den vergangenen Monaten über drei Prozent getrieben, den höchsten Stand seit 15 Jahren.

Laut aktuellem Interhyp-Bankenpanel, einer regelmäßigen Umfrage des größten deutschen Baufinanzierungsvermittlers unter Bankern, erwarten kurzfristig 75 Prozent der befragten Institute gleichbleibende Bauzinsen, 25 Prozent prognostizieren steigende Bauzinsen. Langfristig gehen alle Experten von einem stabilen Niveau aus.

Ein Experte aus dem Panel zur langfristigen Zinsprognose: „Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen. In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang ist allerdings nicht zu erwarten. Die Kapitalmarktzinsen werden sich im Großen und Ganzen in der zweiten Jahreshälfte horizontal bewegen.“

Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein weist auf eine weitere Entwicklung hin: „Die Dynamik bei den Baufinanzierungszinsen hat deutlich zugenommen“, erklärt Experte Florian Pfaffinger. Es könne innerhalb kurzer Zeit zu merklichen Schwankungen kommen. Er macht aber deutlich: „Wer solide finanziert, für den sind 0,2 oder 0,3 Prozentpunkte mehr beim Zins zwar ärgerlich, jedoch kein Hindernis für einen auf lange Sicht leistbaren Kredit.“

Für Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Immobilienakademie Irebs der Universität Regensburg, deutet vieles darauf hin, dass die langfristigen Zinsen künftig eher steigen als fallen werden: „Höhere Verteidigungsausgaben, zunehmende Investitionsbedarfe und geringe Reformbereitschaft werden zu höherer Staatsverschuldung führen, was zumindest nicht für eine Rückkehr zu den Kapitalmarktzinsen der vergangenen Jahre spricht.“

Historisch betrachtet bewegen sich die Zinsen eher im mittleren Bereich, sagt der Experte weiter. „Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies nicht zwangsläufig eine erneute Krise, wohl aber die Notwendigkeit, Geschäftsmodelle und Kalkulationen erneut und diesmal dauerhaft an höheren Finanzierungskosten auszurichten.“

Für private Immobilienkäufer wird Eigenkapital immer bedeutsamer. 46 Prozent der Befragten in einer Interhyp-Umfrage gaben an, dass Immobilien in ihrer Wunschregion „kaum leistbar“ seien – ein Anstieg um sieben Prozentpunkte gegenüber 2025.

Jeder vierte befragte Käufer, darunter versteht Interhyp Menschen, die in den letzten fünf Jahren eine Wohnimmobilie gekauft haben, gab an, dass ein Erbe oder eine Schenkung beim Aufbau des nötigen Eigenkapitals für den Kauf der Immobilien geholfen hat.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kamen im vergangenen Jahr auch die Forscher des Kiel Instituts. Demnach ist der Erwerb von Wohneigentum heute vor allem aufgrund der deutlich höheren Eigenkapitalanforderungen wesentlich schwieriger. In den 1980er-Jahren genügte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Durchschnitt etwa das 1,7-Fache des jährlichen Haushaltseinkommens; heute werden mehr als drei Jahresgehälter benötigt.

Die Autoren kommen angesichts des gestiegenen Eigenkapitalbedarfs zu dem Schluss: Um Wohneigentum zu erwerben, sind immer mehr Menschen auf Schenkungen oder Erbschaften innerhalb der Familie angewiesen. Ohnehin nimmt der Anteil geerbter Immobilien zu. „Ob ein Haushalt den Schritt ins Eigentum schafft, hängt zunehmend davon ab, ob finanzielle Hilfe aus der Familie verfügbar ist“, sagt Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut. Das sei nicht nur ein Problem des Wohnungsmarkts, sondern auch eine Herausforderung für soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit.