Liebe Eigenheimer! Sie haben vor zehn Jahren gebaut? Dafür haben Sie eine Hypothek aufgenommen? Jetzt ist die Zinsbindung ausgelaufen? Und nun müssen Sie mit der Bank verhandeln, wie es weitergehen soll? Das wird – mit Verlaub gesagt – kein Zuckerschlecken werden, weil die Zinsen gewaltig gestiegen sind.
Das kann zu Engpässen und Problemen führen. And teuer wird es, wenn sich Bausparkassen ins Gespräch bringen und neue Bausparverträge anbieten. Neugierig? Dann machen Sie es sich bequem, und verfolgen Sie den heutigen Fall.
Die beiden Protagonisten sind zusammen 90 Jahre alt, auf den Vater entfallen 46 Jahre, die Mutter ist zwei Jahre jünger. Das Ehepaar hat zwei Kinder, die 14 und 12 Jahre alt sind. Die Eltern haben vor zehn Jahren gebaut. Das Haus hat etwa 700.000 Euro gekostet. Die ehemaligen Bauherren hatten, unterstützt von den Eltern der Frau, rund 200.000 Euro auf der hohen Kante.
Nun ist die Zinsbindung ausgelaufen, und die Eltern müssen mit der Bank über die Verlängerung des Kredits verhandeln. Die Restschuld beträgt 322.000 Euro, und die Eltern haben auf ihren Girokonten ungefähr 22.000 Euro übrig. Daher geht es um die Frage, wie 300.000 Euro verlängert werden sollen. Der Zinssatz für ein weiteres Jahrzehnt beträgt 4,2 Prozent pro Jahr. Das ist im Vergleich zu den alten Konditionen ein Anstieg um 180 Prozent und den Eltern ein ziemlich gewaltiger Dorn im Auge.
Momente dieser Art sind wahre Leckerbissen für jede Bausparkasse, so auch in diesem Fall. Bestimmt wissen Sie, liebe Leser, dass in jeder Volksbank ein Bezirksleiter der Bausparkasse aus Schwäbisch Hall sitzt, und wenn Sie bei Sparkassen in der Kreide stehen, liebe Leserinnen, sind die Vertreter der Landesbausparkassen nicht weit. In beiden Fällen kann ich Ihnen nur zurufen: Augen auf bei der Prolongation, wie die Verlängerung von Krediten in der Fachsprache heißt, die Jagd nach niedrigen Zinsen ist mit Gefahren verbunden!
Im vorliegenden Fall ist der Abschluss eines neuen Bausparvertrags über 300.000 Euro mit einem jährlichen Sollzins von 1,99 Prozent im Gespräch. Bis dahin ist es freilich ein weiter Weg, wie Sie gleich sehen werden. Der Eintritt in den Club der Bausparer kostet 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das sind 4.800 Euro, und es wäre ein Segen, wenn dieser Betrag bar bezahlt werden müsste. Das kommt in der Praxis aber kaum vor, weil die meisten Eigenheimer diese Gebühr mithilfe der ersten Sparraten abstottern.
Die Regelsparrate in Schwäbisch Hall beträgt 3,6 Promille der Bausparsumme. Das sind 1.080 Euro im Monat. Sie werden pro Jahr mit 0,2 Prozent verzinst, sodass insgesamt 117 Raten notwendig sind, um das Mindestsparguthaben von 40 Prozent der Bausparsumme zu erreichen. Wegen der niedrigen Zinsen wird bei diesem Vertrag keine Abgeltungsteuer anfallen, sodass nach neun Jahren und neun Monaten insgesamt 122.696 Euro auf dem Konto stehen werden.
Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung werden 6,3 Promille der Bausparsumme betragen, sodass die Eigenheimer insgesamt 102 Raten von jeweils 1.890 Euro auf den Tisch blättern müssen. Danach wird der Kredit vollständig getilgt sein. Das klingt nicht schlecht – oder? Zuerst 117 Raten à 1.080 Euro in den Spartopf, danach 102 Raten à 1.890 Euro in die Rückzahlung, fertig ist die Laube. Das sieht doch verlockend aus, meine Damen, oder sehen Sie das anders?
Das ist aber nur die halbe Wahrheit, meine Herren, weil Sie das günstige Darlehen der Bausparkasse erst in 9,75 Jahren bekommen werden. Bis dahin müssen Sie die bestehende Restschuld (300.000 Euro) mit einem Festdarlehen in gleicher Höhe überbrücken. Dafür bezahlen Sie zwar nur Zinsen, doch das sind genau diese 4,2 Prozent pro Jahr, über die Sie sich so ärgern! Ich will nicht lange um den heißen Brei herumreden. Diese Kröte müssen Sie schlucken, an den 117 monatlichen Zinsraten von jeweils 1.050 Euro führt kein Weg vorbei!
Nur so und nicht anders kann die bestehende Restschuld von 300.000 Euro verlängert werden. Insgesamt sind zuerst 117 Raten von jeweils 2.130 Euro zu bezahlen, 1.050 Euro an die Bank und 1.080 Euro an die Bausparkasse. Danach werden 102 Raten von jeweils 1.890 Euro fällig sein, die nur noch an die Bausparkasse gehen. Dieser Zahlungsstrom kostet effektiv 4,81 Prozent im Jahr, so dass die günstigen 1,99 Prozent „plötzlich“ in ganz anderem Licht erscheinen.
Die Lösung des „Rätsels“ ist schnell gefunden. Wenn Sie sich für derartige „Kombidarlehen“ entscheiden, nehmen Sie einen Festkredit auf, der 4,2 Prozent kostet, und Sie „tilgen“ die Schuld mit einem Bausparvertrag, der Ihnen pro Jahr lediglich 0,2 Prozent bringt. In Wirklichkeit ist es noch viel schlimmer. Die Abschlussgebühr von 4.800 Euro senkt die Rendite des Bausparvertrages auf minus 0,6 Prozent pro Jahr. Das kann nicht klappen, liebe Leser, diese Jagd nach niedrigen Zinsen muss auf Abwege führen.
In meinen Augen ist es vorteilhafter, die „hohen“ Zinsen mit Gelassenheit und in Würde zu ertragen. Was nicht zu ändern ist, werden auch Sie nicht aus den Angeln heben. Ich würde die 117 Raten à 2.130 Euro und 102 Raten à 1.890 Euro allein in den neuen Kredit stecken. Dadurch wird die Restschuld im Verlauf des nächsten Jahrzehnts auf 140.000 Euro sinken. Und wenn dieser Betrag mit weiteren 99 Raten von jeweils 1.890 Euro bedient wird, wie sie an die Bausparkasse zu bezahlen wären, dann können Sie sich in zehn Jahren bei der Bank einen nominalen Anschlusszins von 7,36 Prozent pro Jahr leisten.
Ich kann und will nicht ausschließen, dass die Zinsen in solche Höhen steigen werden. Sollten allerdings auch Sie die Hoffnung haben, dass es höchstens fünf Prozent sein werden, dann werden Sie mit dem „reinen“ Annuitätendarlehen der Bank besser bedient sein. Sie müssten die 1.890 Euro nur noch 92 Monate lang bezahlen, sodass Sie zehn Raten oder 18.900 Euro einsparen. Das ist doch ein Wort beziehungsweise eine Zahl - oder nicht?
Bei solchen Aussichten kann ich Ihnen nur den guten Rat geben, die Hände von Festdarlehen und (neuen) Bausparverträgen zu lassen. Viel wichtiger ist in meinen Augen, dass Sie die 300.000 Euro so schnell wie möglich tilgen, weil Sie nicht mehr die Jüngsten sind. Sie sind Mitte 40, wenn ich das in Erinnerung rufen darf, so dass Restlaufzeiten von 18 Jahren heikel sind.
In diesem Alter dürfen Sie die Rente nicht mehr ausblenden, da müssen Sie schon mal an den Ruhestand denken. Ein schuldenfreies Eigenheim ist ein solides Fundament für den sorgenfreien Ruhestand, doch die gesetzlichen Renten werden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen, um ihn in vollen Zügen genießen zu können.
Dafür brauchen Sie weiteres Geld. Das können Sie parallel zur Entschuldung des Eigenheims auf die Seite legen. Ich rate Ihnen jedoch, zuerst die Schulden zu tilgen und danach die Zusatzrente aufzubauen. Kurzum: In zehn oder elf Jahren sollten die Schulden vom Tisch sein!
