Frankfurt. Kai Warnecke macht aus seinem Ärger keinen Hehl. Die Vorschläge seien „ein Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietenden Privatpersonen“ und ein „weiterer Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes“, erklärte the Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund erzürnt.
Tatsächlich sieht der neue Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts, den Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) im Februar vorlegte und der inzwischen vom Kabinett beschlossen wurde, einschneidende Veränderungen für die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland vor. Mehr Regulierung, neue Fristen, strengere Regeln: Das Gesetzespaket enthält ein Bündel neuer Maßnahmen zum Mieterschutz.
Hier ein Überblick, was die Änderungen konkret bedeuten – und wie tief die Einschnitte bei Mieterhöhungen, Vertragsgestaltung und Kündigungen gehen.
1. Neuer Preisdeckel für möblierte Wohnungen
Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten müssen laut dem Entwurf künftig unaufgefordert offenlegen, welchen Zuschlag sie für eine Möblierung verlangen. Dies soll bereits vor einer Mietzusage erfolgen. Unterbleibt diese Angabe, sollen Mieter nach dem Entwurf nur die Miete zahlen müssen, die ohne Möblierung zulässig wäre.
Vermieter bekommen aber die Möglichkeit, den Möblierungszuschlag nachträglich auszuweisen. Das war ursprünglich nicht vorgesehen. Die Wohnung wäre dauerhaft als „unmöbliert“ eingestuft worden. Nach der neuen Regelung gilt die Wohnung nun allerdings für zwei Jahre ab Nachholung als unmöbliert.
Die Miete für möblierte Wohnungen unterliegt zwar der Mietpreisbremse. Da die Höhe des Zuschlags für die Möblierung jedoch bisher nicht ausgewiesen werden musste, ließ sich der Mietpreis bisher nur schwer überprüfen.
Künftig haben Vermieter nur noch die Möglichkeit, eine Pauschale in Höhe von zehn Prozent statt wie zunächst bei der Reform geplant fünf Prozent der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen anzusetzen.
Konkret heißt das, dass bei einer Wohnung, die laut Mietspiegel 600 Euro kosten darf, künftig lediglich maximal 60 Euro als Zuschlag für Möbel abgerechnet werden können. Bisher kassierten Vermieter bei einer solchen Miete dafür bis zu 180 Euro pro Monat.
Künftig darf sich der Möblierungszuschlag nur noch am Anschaffungswert sowie am Abnutzungsgrad der Einrichtung orientieren. Vorgesehen ist, dass Vermieter monatlich maximal ein Prozent des Zeitwerts aller Einrichtungsgegenstände ansetzen können.
Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten soll das Gesetz für den Möblierungszuschlag auch eine Berechnungsmethode vorgeben, die am Zeitwert der Möbel orientiert ist. Ursprünglich sah der Entwurf nur vor, dass Vermieter den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen.
Eigentümerverbandspräsident Warnecke nannte die Neuregelung einen „schlechten Scherz“. Der Deutsche Mieterbund begrüßte dagegen ausdrücklich die geplante Pflicht, Möblierungszuschläge künftig gesondert auszuweisen.
Auswirkungen: Eine solche erweiterte Regulierung würde den Mietmarkt in Teilen Deutschlands stark verändern. Nach einer Studie lag der Anteil möblierter und temporär vermieteter Wohnungen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern Ende 2024 bei mehr als 30 Prozent aller Wohnungsinserate. Der starke Anstieg sei aber teils statistisch verzerrt, weil klassische Inserate zurückgingen, heißt es beim Institut der deutschen Wirtschaft.
2. Neue Schonfrist bei Mietrückständen
Besonders weitreichend ist die geplante Änderung beim Kündigungsschutz für Vermieter. Mieter, die mit ihrer Mietzahlung in Verzug geraten, sind ein wiederkehrendes Problem für viele Vermieter. Bisher konnten Vermieter letztlich eine Räumungsklage durchsetzen, wenn die Bewohner mehrere Monate ihre Miete nicht zahlten. Das soll künftig schwerer werden.
Erhält ein Mieter eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wird diese wieder unwirksam, wenn er oder eine öffentliche Stelle wie etwa das Jobcenter die gesamten Mietrückstände innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Das sieht der Entwurf vor. Voraussetzung ist allerdings, dass es innerhalb der zurückliegenden zwei Jahre nicht schon einmal eine solche Schonfristzahlung gab.
Justizministerin Hubig: „Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient.“
Vermieter verbinden fristlose Kündigungen oft hilfsweise auch mit einer ordentlichen Kündigung, um das Mietverhältnis trotz Nachzahlung zu beenden. Diese Kündigung blieb nach bisherigem Recht selbst dann wirksam, wenn die Schulden später vollständig beglichen wurden. Kündigten Vermieter daher fristlos und vorsorglich auch ordentlich, lief der Schutz der Schonfrist ins Leere.
Damit wäre es nun vorbei. Für die ordentliche Kündigung soll künftig die gleiche Schonfristregelung gelten wie für die fristlose Kündigung. „Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient“, findet Hubig. Mieter, die mit den Mietzahlungen in Verzug geraten sind, haben damit ein neues Schlupfloch, eine Räumungsklage abzuwenden.
Auswirkungen: Das Risiko beim Zahlungsverzug wird künftig deutlich stärker auf die Seite der Vermieter verschoben. „Der Vorstoß würde an Wohnungslosigkeit nichts ändern“, sagte Verbandspräsident Warnecke dem Handelsblatt. „Der Änderungsvorschlag hilft Zahlungsunwilligen, aber nicht Zahlungsunfähigen.“
3. Neue Preisgrenzen bei der Indexmiete
Auch bei Indexmieten werden künftig die Möglichkeiten der Vermieter beschnitten. Die Bundesregierung hat den ursprünglichen Gesetzentwurf aber noch einmal überarbeitet.
Ursprünglich war bei der Reform vorgesehen, dass Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden. Jetzt bleibt jedoch bis zu einer Inflationsrate von drei Prozent alles wie bisher.
Erst über drei Prozent Steigerung soll das Plus der Verbraucherpreise künftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können. Der Deutsche Mieterbund warnt, dass auch 3 Prozent jährlich für viele Haushalte – besonders in teuren Märkten – eine erhebliche Belastung darstellen könnten.
Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex. Der Vorteil für Vermieter liegt dabei auf der Hand. Sie können die Miete jedes Jahr einmal erhöhen, entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, also der Inflationsrate.
Wegen der hohen Inflation in den vergangenen Jahren sorgten diese Verträge für deutlich steigende Mietpreise, wofür sie mitunter kritisiert wurden. Als die Inflationsrate teilweise um bis zu neun Prozent zugelegt hatte, konnten Vermieter entsprechend erhöhen, was bei einer Kaltmiete von 1200 Euro rund 108 Euro mehr pro Monat bedeutete. Künftig wären in diesem Fall nur noch maximal 72 Euro mehr möglich.
Noch 2018 hatte gerade die SPD die Indexmiete, die mit den Lebenshaltungskosten steigt, ausdrücklich als eine gute Möglichkeit gepriesen, den Preisanstieg am Wohnungsmarkt zu bremsen. So fuhren Mieter mit einem solchen Vertrag bei niedriger Inflation jahrelang recht gut, bis die Inflationsraten im Jahr 2022 aus dem Ruder liefen.
Die Deckelung der Indexmieten ignoriert nach Auffassung des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland jedoch die Kostenrealität der Vermietung.
Auswirkungen: Der Eigentümerverband befürchtet, dass durch die neue Preisbegrenzung die Instandhaltung von Immobilien gefährdet wird. Denn für Vermieter hat die Indexmiete ein Manko: Modernisierungskosten am Gebäude dürfen sie bei einer Indexmiete nicht auf die Kaltmiete umlegen. Vermieter könnten damit bei einer Kappungsgrenze vor teuren Maßnahmen mehr zurückschrecken – und die energetische Gebäudesanierung gebremst werden.
4. Neue Frist für Kurzzeitverträge
Bisher konnten Vermieter mit dem Abschluss eines Kurzzeit-Mietvertrags die Mietpreisbremse umgehen. Künftig werden befristete Mietverträge den Plänen zufolge nur noch dann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, wenn sie für höchstens sechs Monate abgeschlossen werden.
Voraussetzung für eine Befristung soll außerdem künftig ein besonderer Grund aufseiten des Mieters sein, etwa berufliche Umstände wie Montagearbeiten oder Praktika. Die bisher schon geltende ungeschriebene Voraussetzung, dass auf Mieterseite ein besonderer Anlass für die kurzzeitige Anmietung bestehen muss, wird gesetzlich festgeschrieben.
Bei maximal sechs Monaten ist laut Referentenentwurf davon auszugehen, dass ein Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht dauerhaft in die Wohnung verlegen will, weshalb eine Kurzzeitmiete in diesem Fall gerechtfertigt sei.
Ergibt sich nach Vertragsbeginn ein unvorhergesehener längerer Bedarf des Mieters – etwa weil sich ein Praktikum verlängert –, soll der Vertrag auch einmalig auf maximal acht Monate ausgeweitet werden können. Die Ausnahme soll aber nur greifen, wenn der Wunsch nach einer befristeten Verlängerung vom Mieter ausgeht.
Der Deutsche Mieterbund sieht diese Regelung skeptisch – denn in der Praxis hätten Wohnungssuchende kaum Einfluss auf die Vertragsgestaltung.
Auswirkungen: Hochpreisige, möblierte Kurzzeitvermietung ab sechs Monaten würde für Vermieter in vielen Städten deutlich unattraktiver. Befristete Mietverträge sind zwar grundsätzlich weiterhin zulässig. Mieterschutzvorschriften – und damit auch die Mietpreisbremse – bleiben künftig jedoch nur noch in echten Ausnahmefällen außen vor.
