Giá nhà quanh ga metro TP HCM tăng nhanh, đe dọa đẩy người thu nhập trung thấp ra khỏi khu TOD

TP HCM đang rà soát, lập quy hoạch hàng chục khu đô thị TOD, sau khi Nghị quyết 188 của Quốc hội về cơ chế phát triển đường sắt đô thị được ban hành.

Các TOD trong tương lai chủ yếu tập trung quanh nhà ga metro. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nghịch lý được dự báo là giá nhà tại đây có thể vượt tầm với những người thường xuyên sử dụng metro, vốn có thu nhập tầm trung trở xuống.

Tại tọa đàm "TOD: Yếu tố tái định hình lối sống, không gian đô thị" ngày 28/8, Kim Ngân - một nghiên cứu sinh - cho biết quá trình nghiên cứu luận án về TOD, chị nhận thấy các chung cư quanh nhà ga hiện chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Thực tế, theo hãng dịch vụ bất động sản JLL, dù chưa có TOD thực thụ, một năm sau khi metro Bến Thành - Suối Tiên vận hành, căn hộ dọc tuyến tăng khoảng 8%. Mức này gấp đôi bình quân toàn thị trường. Vài dự án cao cấp đã có giá vượt 100 triệu đồng mỗi m2.

Theo chị Ngân, bài toán cần lời giải là làm sao những người có thu nhập trung bình và thấp - nhóm có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất, có cơ hội tiếp cận và sinh sống gần nhà ga, tức trong khu vực TOD.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, từng cảnh báo nếu thiếu công cụ điều tiết giá đất quanh ga metro, nhóm người lao động và trung lưu sẽ bị đẩy ra xa những khu vực có hạ tầng tốt.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, bà Giang cho biết tỷ lệ nhà ở cân bằng trong các dự án TOD thường theo công thức "1-3-6", tức là 10% siêu cao cấp, 30% cao cấp và 60% nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội.

Tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ngay từ giai đoạn quy hoạch, thay vì để thị trường tự phát triển. Ngoài ra, nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có bù đắp phù hợp, dự án TOD rất khó đạt được hiệu quả tài chính.

Do đó, cần chính sách đủ hấp dẫn để tư nhân tham gia, đơn cử như cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Cụ thể, chủ đầu tư được tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn, đổi lại cam kết dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội, vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Ở khía cạnh doanh nghiệp, bà Trần Thị Mai Phương, Giám đốc cấp cao Sơn Kim Land, nhìn nhận giá trị của bất động sản luôn gắn liền với vị trí. Khi Nhà nước rót ngân sách giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng giao thông thì giá đất, nhà ở quanh khu TOD tăng là hệ quả tự nhiên. Điều này khiến doanh nghiệp khó tự phát triển chung cư bình dân nếu chỉ dựa trên bài toán lợi nhuận đơn thuần.

Do đó, bà Phương đề nghị, Nhà nước cần có cơ chế đặc thù, khung quy hoạch rõ ràng để khuyến khích chủ đầu tư đa dạng hóa phân khúc, hướng tới mục tiêu "TOD cho tất cả mọi người".

Thậm chí, theo các chuyên gia, Nhà nước có thể trực tiếp tham gia đầu tư ở TOD để tạo nguồn cung nhà ở xã hội lớn. KTS Trần Khánh Trung, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP HCM nói có thể học hỏi mô hình của Singapore.

Tại nước này, cơ quan chuyên trách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội HBD đứng ra đầu tư, cho thuê căn hộ lên đến 99 năm. "Singapore đã thành công xây dựng nhà ở xã hội ngay cạnh ga metro. Một đô thị không thể chỉ dành cho lao động trung bình, cao và đẩy người thu nhập thấp ra ngoài", ông nói.

Đưa ra giải pháp trung hòa cho Việt Nam, TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, đề xuất khi quy hoạch và giải phóng mặt bằng, Nhà nước chủ động giữ lại một số quỹ đất gần các khu TOD quan trọng, để phát triển các cụm chung cư thuộc sở hữu công và cho thuê với giá phải chăng.

"Các căn hộ này nên ưu tiên cho nhân viên công sở làm việc tại các trung tâm hành chính hoặc người diện chính sách thuê, nhằm đảm bảo họ không bị đẩy ra xa", ông gợi ý.