Immobilien: Das sind die zehn deutschen Städte mit den höchsten Wohnungspreisen und Mieten

Düsseldorf. Die Wohnungsnot in Deutschland ist groß, die Immobilienpreise steigen, und Experten warnen vor den Folgen steigender Zinsen. Zugleich tobt seit dem jüngsten Wahlsieg der Berliner Linken eine Debatte über die Enteignung großer Wohnungskonzerne. Die Partei will damit gegen die hohen Mieten in der Hauptstadt vorgehen.

Dass die Mieten weiterhin steigen, zeigt der neue Immobilien- und Mietpreisindex für das dritte Quartal von Empirica Regio, der dem Handelsblatt exklusiv vorab vorliegt. Um 3,8 Prozent legten die Neubaumieten im Vergleich zum Vorjahresquartal durchschnittlich zu. Bei Bestandswohnungen lag der Anstieg sogar bei 10,2 Prozent.

Doch auch die Kaufpreise von Neubau- und Bestandsimmobilien sind laut dem Index gestiegen. Dabei gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Die folgenden sieben Grafiken zeigen für alle 400 Kreise in Deutschland die aktuelle Lage auf dem Immobilien- und Mietmarkt.

Die Daten stammen von der Value AG und basieren auf Inseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen wie Immoscout24, Immowelt und Immonet. Insofern bilden sie die Angebotspreise und -mieten ab.

Um die Daten vergleichbar zu machen, hat Empirica Regio die unterschiedlichen angebotenen Immobilien auf Referenzwohnungen umgerechnet. Für Eigentumswohnungen gilt etwa eine Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern und guter Ausstattung als Vergleichswert.

Die höchsten Preise gibt es demnach im Großraum um Bayerns Landeshauptstadt München. Allerdings wurde die Stadt von Garmisch-Partenkirchen vom ersten Platz als teuerste Region verdrängt. Die folgende Grafik zeigt die deutschen Kreise mit den höchsten Preisen für Neubauwohnungen. Gefettet sind alle Städte und Landkreise im Süden Bayerns.

Insgesamt liegen die teuersten acht Kreise alle im südlichen Bayern. Den stärksten Anstieg verzeichnete dabei Starnberg (plus 7,8 Prozent zum Vorjahresquartal). Diese Verteuerung geht vor allem auf das vergangene Quartal zurück: Im Vergleich zum zweiten Quartal 2026 stiegen die durchschnittlichen Neubaupreise dort um 5,3 Prozent.

Die Karte zeigt, dass in ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland, das Niveau niedriger ist als in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage wie München, Berlin, Hamburg, das Rheinland oder die Rhein-Main-Region.

Deutlich stärker als die Neubaupreise sind die Preise von Bestandswohnungen gestiegen: Im bundesweiten Durchschnitt legten sie im Vergleich zum Vorjahresquartal 6,6 Prozent zu.

Dazu sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg: „Wenn Bestandspreise stärker steigen als Neubaupreise, ist dies oft ein Signal dafür, dass Erschwinglichkeitsprobleme Käufer aus dem Neubausegment in das Bestandssegment verdrängen.“ In einigen Regionen könnte der Anstieg aber auch daran liegen, dass kaum gebaut werde und es deshalb „wenig preisbildendes Angebot“ gebe.

Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG, wagt einen Ausblick auf die kommenden Monate und die Folgen der steigenden Zinsen: „Die Bestandspreise könnten bald nachgeben, weil die Käufer wegfallen.“ Die fehlende Bezahlbarkeit aufgrund steigender Kreditkosten könne die Nachfrage dämpfen und dafür sorgen, dass Käufer wieder mehr Verhandlungsspielraum bekommen.

Dass „der schnelle Zinsanstieg“ bei einigen Kaufinteressenten für Zurückhaltung sorgt, berichtet Ingo Foitzik, Vertriebsvorstand beim Baufinanzierungs-Vermittler Interhyp. Bei durchschnittlichen Finanzierungen lägen die zusätzlichen Kreditkosten bei 200 Euro pro Monat. Interessenten seien deshalb eher bereit, „Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung einzugehen“. Er sehe aber „keinen grundsätzlichen Rückzug aus dem Immobilienmarkt“, so Foitzik.

Dieser Eindruck deckt sich auch mit den Daten, wonach in 322 von 400 Kreisen die Bestandspreise binnen eines Jahres gestiegen sind. Bei Neubauwohnungen sind die Preise in 249 Kreisen gestiegen. Den stärksten Anstieg verzeichnet der Landkreis Anhalt-Bitterfeld mit einem Plus von 60,9 Prozent. Die folgende Karte zeigt alle Kreise, in denen die Neubaupreise im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen sind.

Es gibt jedoch auch Kreise, in denen die Neubaupreise in den vergangenen zwölf Monaten gesunken sind. Am stärksten war der Preisrückgang im thüringischen Landkreis Sömmerda: 40 Prozent niedriger sind die Angebotspreise dort aktuell. Die höchsten Rückgänge gibt es in den ostdeutschen Flächenländern. Doch auch im Großraum München finden sich einige Regionen, in denen die angebotenen Neubauwohnungen günstiger sind als vor einem Jahr.

Tobias Just von der Uni Regensburg sagt dazu: „Viele Großstädte wie München, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf scheinen ihren Höhepunkt überschritten zu haben.“ Dort sind die Angebotspreise sowohl im Vorjahres- als auch im Vorquartalsvergleich rückläufig. Teure Märkte gerieten also eher unter Druck. „Die anhaltend höchsten Zuwächse gibt es in eher illiquiden, kleineren Städten und Landkreisen“, sagt Just.

Langfristig dürften die Neubaupreise jedoch im Schnitt noch weiter steigen, meint Reiner Braun. Schuld daran seien Energiekosten, Inflation und das Baurecht. Seine für Kaufinteressenten demotivierende Prognose: „Die Neubaupreise steigen solange, wie die Kosten steigen. Und die Kosten steigen bis zum Sankt-Nimmerleinstag.“ Just ergänzt, die Neubaupreise spiegelten „immer stärker den Kostendruck in der Erstellung“.

Auch auf dem Markt für Neubauhäuser zeigen die Daten Preisanstiege, allerdings auf geringerem Niveau: Um 0,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal sind sie demnach gestiegen. Das entspricht weniger als der Hälfte des allgemeinen Preisanstiegs in Deutschland. Allerdings geben Experten zu bedenken, dass die geringe Zahl von Angeboten in diesem Segment und starke Unterschiede zwischen den Immobilien hier zu Verzerrungen führen können.

Ähnlich wie bei den Wohnungspreisen sind bei den Häusern der Landkreis und die Stadt München die zwei teuersten Regionen, gefolgt von Miesbach, Starnberg, dann Heidelberg, Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg und Kempten im Allgäu. Die teuerste Stadt außerhalb von Bayern und Baden-Württemberg ist hier Mainz auf Platz zwölf.

Die stärksten Anstiege lassen sich aber auf dem Mietmarkt beobachten: plus 3,8 Prozent bei Neubauwohnungen, 10,2 Prozent bei Bestandswohnungen. Auffällig ist, dass das Niveau der Angebotsmieten auch in stark nachgefragten Metropolen steigt.

So zählen bei den Bestandswohnungen Frankfurt, Hamburg und München mit Anstiegen von 22 bis 23,5 Prozent zu den Kreisen mit den stärksten Mieterhöhungen. Alle drei Städte zählen zu den Kreisen mit den höchsten Mieten in Deutschland, sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen.