Die Häuser der geburtenstarken Jahrgänge könnten bald auf den Markt kommen. Eine Studie, die dem Handelsblatt vorab vorliegt, zeigt die Folgen für alle 400 deutschen Landkreise und Städte.
Frankfurt. „Junge Familie sucht günstige Drei-Zimmer-Wohnung“: Anzeigen wie diese, finden sich häufig in Deutschlands Großstädten. Bezahlbarer Wohnraum ist gerade in den Ballungsgebieten rar. Doch könnte der demografische Wandel das Problem in den kommenden Jahren teilweise von selbst lösen?
Die Vorstellung klingt zunächst plausibel: Die geburtenstarken Jahrgänge gehen in Rente, die Kinder sind längst ausgezogen, die Eigentümer werden älter – und irgendwann kommen ihre Häuser und Wohnungen auf den Markt. Experten sprechen vom „Silver Tsunami“.
Nun hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) neue Berechnungen dazu angestellt. Eine Studie der Kölner Forscher für den Verband der Sparda-Banken, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, analysiert die möglichen Folgen. Sie zeigt für alle 400 deutschen Landkreise und Städte jeweils auf, wo der demografische Wandel die Immobilienpreise unter Druck bringen könnte – und wo eher nicht.
„Der demografische Wandel auf dem Immobilienmarkt ist real“, sagt Pekka Sagner, Immobilienexperte des IW und Autor der Studie. „Der Anteil der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die sich potenziell von ihren Immobilien im Laufe der nächsten Jahrzehnte trennen könnten, liegt in den meisten Bundesländern bei etwa 28 bis 32 Prozent.“
Die Spannweite zwischen den Regionen ist allerdings groß. Spitzenreiter bei den älteren Eigentümern ist die Stadt Wilhelmshaven mit 38 Prozent, gefolgt von Dessau-Roßlau mit 37 Prozent. Baden-Baden, Kempten und Bremen kommen jeweils auf 36 Prozent.
Auf den ersten Blick könnte dies dafür sprechen, dass in diesen Städten in den kommenden Jahren viele Immobilien den Besitzer wechseln. Schon im August hatte das Handelsblatt ausführlich über die möglichen Auswirkungen berichtet.
Für die Preisentwicklung ist aber eine zweite Zahl mindestens ebenso wichtig: Wie groß ist die Gruppe der potenziellen Käufer? Erstmals hat das IW in seiner neuen Studie diese beiden Entwicklungen übereinandergelegt. „Potenzielles Angebot und potenzielle Nachfrage müssen auch räumlich zusammenpassen“, sagt Sagner.
So gibt es in wirtschaftlich schwächeren und ländlicheren Regionen häufig viele ältere Eigentümer, aber vergleichsweise wenige jüngere Haushalte, die Wohneigentum suchen. In den Metropolen ist die Lage umgekehrt.
Als potenzielle Käufer betrachtet die Studie Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren. Diese Altersgruppe konzentriert sich besonders stark auf wirtschaftlich dynamische Zentren. München, Stuttgart und Frankfurt kommen jeweils auf rund 29 Prozent der Mieterhaushalte in dieser Altersgruppe. Auch Düsseldorf und Köln liegen mit 27 Prozent hoch, Berlin und Hamburg mit jeweils 26 Prozent.
Daraus ergibt sich ein Gegensatz: Wo besonders viele ältere Eigentümer leben, entstehen nicht zwangsläufig die größten Verkaufs- und Preisdruckrisiken. Entscheidend ist, ob gleichzeitig genügend junge Käufer vorhanden sind, die den Markt stabil halten.
In vielen kleineren und ländlich geprägten Regionen übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte schon heute die Zahl der potenziellen jüngeren Käufer. In 300 der 400 untersuchten Kreise liegt das mögliche Angebot von Eigentümern ab 65 Jahren über der potenziellen Nachfrage. „Wird das latente Angebot enger auf ältere Haushalte ab 75 Jahren begrenzt, verbleibt nur noch in 91 Kreisen ein rechnerischer Überhang“, schränkt Sagner indes ein.
„Junge Mieterhaushalte, die Eigentum erwerben wollen, können vor allem in der Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel, Kronach sowie in Freyung-Grafenau damit rechnen, dass in den nächsten Jahren deutlich mehr Angebote älterer Eigentümer auf den Markt kommen werden“, sagt der IW-Experte.
In solchen Regionen kann der Generationenwechsel tatsächlich zu einem strukturellen Überangebot und damit zu sinkenden Preisen führen. Kommen zahlreiche Häuser gleichzeitig auf den Markt, während die Zahl potenzieller Käufer sinkt, steigt der Druck auf Verkäufer. Das gilt insbesondere für Regionen mit schwacher Bevölkerungsentwicklung, geringerer wirtschaftlicher Dynamik und bereits hohen Eigentumsquoten.
Ganz anders ist die Lage in den Metropolen. Berlin ist dafür ein extremes Beispiel. Rund 90.000 Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren stehen dort etwa 434.000 Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Das mögliche Angebot älterer Eigentümer liegt damit rechnerisch 79 Prozent unter der potenziellen Nachfrage.
Auch Hamburg weist ein erhebliches Missverhältnis auf: Das mögliche Angebot liegt dort 68 Prozent unter der potenziellen Nachfrage. In Düsseldorf und München beträgt der Abstand ebenfalls 68 Prozent, in Köln 64 Prozent. Stuttgart kommt auf minus 51 Prozent. Frankfurt liegt bei minus 77 Prozent.
Das ist nach Ansicht der Studienautoren für die Preisentwicklung entscheidend. Selbst wenn in diesen Städten in den kommenden Jahren mehr Immobilien älterer Eigentümer auf den Markt kommen, dürfte das allein kaum ausreichen, um den Nachfrageüberhang zu beseitigen. In Frankfurt beispielsweise stehen rund 21.000 ältere Eigentümerhaushalte 90.000 potenziellen jüngeren Mieterhaushalten gegenüber.
„Die Studie zeigt, dass der starke Druck auf den Wohnungsmarkt in den Ballungsgebieten sich nicht abschwächen wird“, sagt Florian Rentsch, Vorstand des Verbandes der Sparda-Banken. „Der sogenannte Silver Tsunami is also eher ein Mythos. Es wird keinen einheitlichen deutschen Immobilienmarkt geben, auf dem die Babyboomer automatisch für fallende Preise sorgen.“
Für die Metropolen bedeutet der Generationenwechsel eher eine zusätzliche Marktchance als einen Preissturz. Wohnungen und Häuser, die durch Erbschaft oder Verkauf auf den Markt kommen, können zwar das Angebot vergrößern. Doch sie treffen auf eine große Zahl von Haushalten, die Eigentum suchen. Der demografische Effekt allein dürfte daher nicht reichen, um die strukturelle Knappheit in den großen Städten aufzulösen.
Selbst wenn bei der Betrachtung die angrenzenden Landkreise im Umland einbezogen werden, beseitigt dies laut der Studie den Nachfrageüberhang in den großen Metropolen nicht. Im Verhältnis ältere Eigentümer zu jungen Mietern bleibt selbst unter Einbezug des Umlands für Berlin eine Lücke von 308.000 Haushalten beziehungsweise 71 Prozent. München kommt auf minus 65 Prozent, Hamburg auf minus 48 Prozent und Frankfurt auf minus 48 Prozent. Nur Stuttgart ist mit einer Lücke von minus 14 Prozent näher an einem rechnerischen Ausgleich.
Allerdings macht die Studie noch einen wichtigen Vorbehalt. Ein 65-jähriger Eigentümer ist nicht automatisch ein potenzieller Verkäufer. Viele ältere Menschen bleiben in ihrer bisherigen Wohnung oder ihrem Haus, obwohl die Kinder längst ausgezogen sind. Die Studie verweist auf geringe Wohnmobilität, emotionale Bindungen, Transaktionskosten und fehlende kleinere sowie barrierearme Alternativen.
Das zeigt sich auch beim Wohnflächenverbrauch. Eigentümer ab 65 Jahren haben im Durchschnitt rund 65 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf; mit 75 Jahren sind es mehr als 70 Quadratmeter, in sehr hohen Altersgruppen teilweise rund 80 Quadratmeter. Damit steht älteren Eigentümern im Schnitt fast doppelt so viel Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung wie Mietern in der typischen Phase vor dem möglichen Eigentumserwerb.
„Für die Wohnungspolitik steckt in dem anstehenden großen Generationenwechsel am Immobilienmarkt in den nächsten 20 Jahren also durchaus eine Chance“, betont Rentsch. „Die Politik würde es sich aber zu einfach machen, wenn sie lediglich auf den demografischen Wandel setzt.“
„Wichtig wären neue Anreize gerade für ältere Eigentümer, um ihre bisherige Wohnung zu verlassen“, schlägt er vor. Da seien „kreative Ideen“ gefragt. Auch Infrastruktur und die Anbindung ländlicher Regionen an die Ballungsgebiete sollten künftig eine wichtigere Rolle spielen.
„Gefragt ist jetzt eine verstärkte Strukturpolitik, die gerade diese ländlichen Regionen im Vorfeld der demografischen Effekte rund um die Boomergeneration unterstützt und möglichst gut aufstellt“, fordert auch Stephan Kippes vom Maklerverband IVD.
Für Immobilienkäufer heißt das: Wer auf sinkende Preise durch den Generationenwechsel spekuliert, sollte weniger auf das Alter der Bevölkerung als auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor Ort achten. In Regionen wie dem Saarland oder in ländlichen Kreisen Westdeutschlands kann die Alterung tatsächlich zu wachsendem Verkäuferdruck führen. In Frankfurt, München, Berlin oder Hamburg dürften die Immobilien der Babyboomer dagegen kaum ausreichen, um die strukturelle Knappheit zu beseitigen.
