Wohnungsnot und der Wettbewerb um Mitarbeitende lassen Unternehmen wieder zum Anbieter von Wohnraum werden. Vieles ist dabei jedoch anders als früher.
Derzeit gibt es weniger als 100.000 Mitarbeiterwohnungen in Deutschland, nachdem in den 1980er-Jahren viele Einheiten verkauft wurden.
Große Unternehmen wie Allianz, Bosch und die Deutsche Bahn investieren wieder in Mitarbeiterwohnungen, und der Bund plant den Bau von 8000 Einheiten.
Mitarbeiterwohnungen werden zunehmend angemietet statt gekauft.
CoRE Solutions bietet Finanzierungsmodelle mit Immobilienleasing an, die die Eigenkapitalquote der Unternehmen schonen und langfristige Nutzungsrechte für Mitarbeiterwohnungen ermöglichen.
München. Das Problem kennen Berufseinsteiger wie Fachkräfte: Das Jobangebot in einer entfernten Stadt klingt verlockend, die Bereitschaft zum Umzug ist vorhanden. Was fehlt, ist eine bezahlbare Wohnung in annehmbarer Entfernung zum Arbeitsplatz.
Gerade in Ballungsgebieten schaffen immer mehr Unternehmen deshalb wieder Mitarbeiterwohnungen. Vergleichbar zur Situation in den 1970er-Jahren ist die Situation trotzdem nicht. Der Markt heute stellt andere Anforderungen, zieht neue Player an und verlangt innovative Finanzierungsmodelle.
„Die Bandbreite der Interessenten reicht vom Gesundheits- und Pflegesektor über die Baubranche, den Dienstleistungssektor, Hotels, Gastronomie bis zum Einzelhandel“, sagt Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group. Die Steuerberater- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft unterstützt Unternehmen in Fragen rund um Mitarbeiterwohnungen.
Ihren Höhepunkt erlebten Werks- und Mitarbeiterwohnungen in den 1970er-Jahren. Damals gab es rund 450.000 von ihnen. In den 1980er-Jahren folgten umfangreiche Verkäufe, unter anderem trennte sich der Bund von etwa 100.000 Wohnungen. Auch zahlreiche Unternehmen reduzierten ihre Bestände stark, sodass es vor Kurzem nach Schätzungen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW) weniger als 100.000 Einheiten gab.
Inzwischen steigt die Zahl wieder. Großkonzerne wie die Allianz, Bosch, BASF, Volkswagen oder die Deutsche Bahn investieren wieder, auch der Bund will 8000 Mitarbeiterwohnungen bauen. Dennoch ist der Unterschied zu früher groß.
Lage, Größe und Ausstattung sind entscheidend
Schufen Konzerne in vergangenen Jahrzehnten oft ganze Wohnsiedlungen rund um ihre Produktionsstätten, so stehen heute andere Aspekte im Mittelpunkt, um Mitarbeitenden zu einer Wohnung zu verhelfen. Lage, Größe und Ausstattung, dazu der Vorteil gegenüber Wettbewerbern im Kampf um Fachkräfte haben Priorität. Zudem müssen bilanztechnische und steuerliche Aspekte beachtet werden.
Das stellt gerade kleine und mittelständische Unternehmen vor Herausforderungen. „Auszubildenden reicht oft schon ein Doppelzimmer, Singles brauchen kleine Apartments, eine Familie mit Kindern eine ausreichend große Wohnung“, berichtet Dennis Rahneberg, CEO der Aczepta Sozialbetriebe, aus der Praxis.
Für 60 seiner rund 500 Mitarbeitenden stellt das Sozial- und Pflegeunternehmen aus Freiburg im Moment Wohnraum zur Verfügung. Ziel ist, dass in Zukunft einem Viertel der Beschäftigten eine Wohnung angeboten werden kann.
Dabei gilt es vor allem, die Nähe zum Arbeitsplatz und das Umfeld zu beachten. „Die Arbeitszeiten in der Pflege sind ungünstig für die Fahrt mit dem öffentlichen Nahverkehr, auch darf der Standort kein soziales Abstellgleis sein“, sagt Rahneberg. Für Pflegekräfte, die er aus dem Ausland anwerbe, sollte es eine voll möblierte und einzugsfähige Wohnung sein.
Erst Wohnraumbestätigung, dann Visum
Außerdem ist eine Wohnraumbestätigung für diese Mitarbeitenden überhaupt entscheidend, um ein Visum zu erhalten. In der Praxis plant der Pflegedienstleister aus dem Schwarzwald bei Neubauten heute bereits zusätzlich Mitarbeiterwohnungen, beim Ausbau von Bestandsgebäuden ebenfalls. Zudem mietet Aczepta Wohnungen von extern an.
Damit ist für Mitarbeitende nicht nur das Problem der Unterkunft gelöst, die Wohnung über den Arbeitgeber hat auch steuerliche Vorteile. Denn die Kosten können bis zu einem Drittel unter der ortsüblichen Miete liegen, ohne dass dafür ein geldwerter Vorteil entsteht.
Bei einer gewöhnlichen Warmmiete von 1200 Euro darf die Miete auf bis zu 800 Euro sinken, ohne dass dafür Steuern anfallen. „Letztlich handelt es sich um eine der wenigen Möglichkeiten für Arbeitgeber, einen Bonus an Mitarbeitende zu geben, ohne dass der Staat zugreift“, sagt Ypsilon- Group-Geschäftsführer Creydt.
Neben dem Zuschnitt auf die Bedürfnisse der Mitarbeitenden ist auch bei den Eigentumsverhältnissen der Wohnungen selbst heute vieles anders als früher. War es einst normal, dass sie den Unternehmen gehörten, so ist es heute immer mehr üblich, dass Wohneinheiten angemietet werden.
Darauf haben sich unter anderem Anbieter wie Havens Living spezialisiert. Das Unternehmen mit Standorten in Berlin, Hamburg und Frankfurt hat eigenen Angaben zufolge innerhalb eines Jahres rund 400 Apartments an Arbeitgeber vermietet. Das Modell gleicht dem von Boarding Houses mit Möblierung, Service und Community-Gedanken.
Speziell für Arbeitnehmer aus dem Ausland, die oft nur für eine bestimmte Zeit oder ein besonderes Projekt nach Deutschland kommen, sind diese Unterkünfte häufig die einzige Möglichkeit, um schnell und unkompliziert eine Bleibe zu finden. „In der Regel fragen die Unternehmen für ihre Arbeitnehmer an, oft kommen sie aus der IT-Branche, dem Bauwesen oder dem Finanzsektor“, sagt Nora Gehlen von International Campus, der Mutter von Havens Living.
Dass Deutschland bei der Attraktivität für ausländische Fachkräfte großen Nachholbedarf hat, zeigt die Umfrage „Expat Insider 2026“ der Plattform Internations. Befragt nach ihren Erfahrungen belegt Deutschland dort nur den vorletzten Platz unter 31 Ländern. Verbesserungsbedarf ist somit dringend notwendig, zumal die Top-3-Länder Panama, Mexiko und Thailand vor allem wegen des bezahlbaren Wohnraums punkten.
Auch die Finanzierung von Mitarbeiterwohnungen hat sich im Vergleich zu früheren Jahrzehnten stark verändert. Das liegt laut Klaus Busch im Kern daran, dass die Renditen, die mit Immobilien zu erzielen sind, unter denen des Kerngeschäfts liegen. Busch ist Geschäftsführer von CoRE Solutions, einem Unternehmen mit Schwerpunkt auf die Finanzierung von Mitarbeiterwohnungen durch Immobilienleasing und leasingähnliche Strukturen.
Wohnungsleasing schont die Bilanz
Seine Geschäftsidee besteht darin, interessierte Unternehmen bei der Finanzierung zu entlasten. Denn bauen Unternehmen selbst neue Wohnungen, erfordert das viel Fremdkapital. Das belastet die Eigenkapitalquote, weshalb Finanzierungsmodelle außerhalb der Bilanz gefragt sind. Beim Leasingmodell können Unternehmen als Leasingnehmer für ihre Mitarbeitenden ein langfristiges Nutzungsrecht erwerben und den Wohnraum vermieten. Am Ende der Leasingdauer besteht die Möglichkeit für den Leasingnehmer, die Wohnung zu kaufen.
Noch befindet sich dieses Leasingmodell in einer Nische. Auf Kundenseite jedoch sind es häufig große IT-Konzerne, die sich für diese Wohnungen interessieren, berichtet Busch. In München sind beispielsweise Google und Microsoft mit großen Standorten vertreten, Apple errichtet in der Innenstadt sein neues europäisches Zentrum für Chip-Design und will dort eigenen Angaben zufolge Hunderte neue Mitarbeitende einstellen. Mit Family Offices, den Vermögensverwaltungen von Unternehmerfamilien, als Investoren sei man bereits im Gespräch.
