Immobilien: Kaufpreise für Wohnungen sinken erstmals seit mehr als zwei Jahren

In Deutschland zeichnet sich eine Trendumkehr am deutschen Immobilienmarkt ab. Für Kaufinteressenten ergeben sich dadurch neue Chancen – allerdings abhängig von der jeweiligen Region.

Frankfurt. Schlechte Nachrichten für Verkäufer, gute für Interessenten: Die Hoffnungen auf eine nachhaltige Erholung des deutschen Immobilienmarktes haben einen Dämpfer erhalten. Erstmals seit mehr als zwei Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen wieder unter das Niveau des Vorjahres gefallen. Gleichzeitig werden weniger Immobilien vermittelt, Wohnungen und Häuser stehen länger zum Verkauf.

Das geht aus dem am Donnerstag veröffentlichten Greix-Kaufpreisindex des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hervor, den die Kieler gemeinsam mit den Gutachterausschüssen erstellt haben. Der Index basiert auf tatsächlich notariell beurkundeten Verkäufen und gilt deshalb als besonders belastbarer Indikator für die Entwicklung am Immobilienmarkt.

Demnach verbilligten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,2 Prozent. Es ist der erste Rückgang im Jahresvergleich seit dem zweiten Quartal 2024. Vor allem in einer Stadt geraten die Preise nun deutlich unter Druck.

So entwickelt sich der Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich. Besonders deutlich zeigt sich die Schwäche laut den Daten in Berlin. In der Hauptstadt verbilligten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 0,9 Prozent. Im Jahresvergleich betrug der Rückgang sogar 2,9 Prozent. Es war bereits das dritte Quartal in Folge mit sinkenden Preisen gegenüber dem Vorjahr.

In anderen Großstädten zeigt sich dagegen ein anderes Bild. In Köln verteuerten sich Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 2,8 Prozent, in Frankfurt am Main um 2,4 Prozent und in Düsseldorf um 0,8 Prozent. In Stuttgart stagnierten die Preise nahezu, ebenso in Leipzig.

Besonders auffällig ist die Entwicklung in Köln. Dort lagen die Preise im dritten Quartal 4,6 Prozent über dem Vorjahresniveau. In Leipzig schwächte sich der jährliche Preisanstieg dagegen deutlich von 3,9 auf nur noch 0,6 Prozent ab.

Insgesamt legten die Preise im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal zwar noch leicht um 0,5 Prozent zu. Doch die Entwicklung zeigt, dass der Aufschwung am Immobilienmarkt weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Anfang 2025 hatten sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist noch um 3,3 Prozent verteuert. Im zweiten Quartal 2026 betrug der Anstieg nur noch 0,1 Prozent.

„Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen ist praktisch zum Stillstand gekommen“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des Greix am Kieler Institut für Weltwirtschaft. Das erste Minus im Jahresvergleich seit mehr als zwei Jahren markiere eine Trendwende, auch wenn der Rückgang noch klein sei.

Auch bei anderen Immobilien zeigt sich demnach die Abkühlung. Einfamilienhäuser verbilligten sich gegenüber dem Vorquartal um 0,5 Prozent, Mehrfamilienhäuser um 0,2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr lagen die Preise für Einfamilienhäuser allerdings noch 0,9 Prozent höher.

Mehrfamilienhäuser waren dagegen 2,4 Prozent günstiger. Wegen der geringen Zahl der Verkäufe sind die Ergebnisse für Mehrfamilienhäuser allerdings nur eingeschränkt aussagekräftig.

Auch Vonovia-Finanzchef Philip Grosse hatte diese Woche von einem schwierigen Kaufmarkt berichtet. „Beim Verkauf von Eigentumswohnungen merken wir weiter, dass es eine große Zurückhaltung von vielen Käufern gibt“, sagte er vor wenigen Tagen bei der Vorlage des Quartalsberichts.

Noch ausgeprägter ist der Rückgang im dritten Quartal, wenn die Inflation berücksichtigt wird. Real, also gemessen an der Kaufkraft, verbilligten sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um drei Prozent. Bei Einfamilienhäusern betrug der Rückgang zwei Prozent, bei Mehrfamilienhäusern sogar 5,2 Prozent.

Für Kaufinteressenten ist das eine bemerkenswerte Entwicklung. Denn während die nominalen Immobilienpreise vielerorts noch stagnieren, verlieren die Objekte inflationsbereinigt bereits deutlich an Wert. Die Konsequenz: „Wohnungen und Häuser bleiben länger inseriert, und die Angebotspreise werden häufiger nach unten angepasst“, sagt Zdrzalek.

Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass Wohneigentum für Interessenten erschwinglicher wird. Entscheidend sind neben dem Kaufpreis vor allem die Finanzierungskosten. Die weiterhin hohen Bauzinsen sorgen dafür, dass viele Interessenten trotz stagnierender oder sinkender Preise nur schwer eine Immobilie finanzieren können.