Immobilien: Mietsteigerung: In diesen Großstädten wird es besonders teuer – Regional unterscheidet sich Entwicklung deutlich

Frankfurt. Für Wohnungssuchende in Deutschland gibt es vorerst keine Entwarnung. Die Mieten für neu abgeschlossene Mietverträge sind im dritten Quartal 2026 bundesweit um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Das geht aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hervor, den der Verband am Dienstag vorlegte.

Damit setzt sich der Aufwärtstrend am deutschen Mietwohnungsmarkt fort. Besonders bemerkenswert: Während Mieter für neue Wohnungen immer tiefer in die Tasche greifen müssen, stagnieren die Kaufpreise für Wohnimmobilien inzwischen weitgehend.

Gegenüber dem dritten Quartal 2025 verteuerten sich Wohnimmobilien bundesweit lediglich um ein Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal gingen die Preise sogar leicht um 0,1 Prozent zurück.

Die Entwicklung zeigt, wie stark sich der Miet- und der Kaufmarkt inzwischen voneinander entkoppelt haben. Während höhere Finanzierungskosten die Nachfrage nach Wohneigentum bremsen, bleibt der Druck auf dem Mietwohnungsmarkt hoch. Verantwortlich dafür ist nach Einschätzung des VDP vor allem der erhebliche Mangel an verfügbaren Wohnungen.

„Die Wohnimmobilienpreise werden von der weiterhin bestehenden Übernachfrage nach Wohnraum gestützt“, sagt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Auf dem Mietmarkt macht sich diese Übernachfrage noch deutlicher bemerkbar.

Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt, insbesondere in den Metropolen, verschärfe sich immer weiter, sagt Tolckmitt. Doch gerade in bereits teuren Großstädten lassen sich Mietsteigerungen offenbar nicht mehr problemlos durchsetzen.

In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erhöhten sich die Neuvertragsmieten im dritten Quartal im Durchschnitt um drei Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal – und damit geringer als im Bundesdurchschnitt.

Doch regional unterscheidet sich die Entwicklung deutlich. Am stärksten fiel der Anstieg in Hamburg aus.

Dort verteuerten sich die Mieten bei Neuabschlüssen binnen eines Jahres um 4,1 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegt Stuttgart mit einem Plus von lediglich 1,4 Prozent.

Dass die Mieten in den Metropolen im Durchschnitt etwas langsamer steigen als bundesweit, bedeutet allerdings keine Entspannung am Markt. Denn das Mietniveau liegt in vielen Großstädten bereits deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Die Zahlen beziehen sich auf neu abgeschlossene Mietverträge. Bestandsmieter sind von den ausgewiesenen Steigerungen nicht unmittelbar betroffen.

Die unterschiedliche Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen hat nach Ansicht von Experten mehrere Ursachen. Entscheidend ist ihrer Einschätzung nach die anhaltende Wohnungsknappheit. Vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich.

Gleichzeitig erschweren die gestiegenen Finanzierungskosten den Neubau und den Erwerb von Immobilien. Viele Haushalte, die ursprünglich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollten, bleiben deshalb länger auf dem Mietmarkt. Das dürfte den Einschätzungen zufolge den Wettbewerb um verfügbare Wohnungen zusätzlich verschärfen.

Die gestiegenen Bauzinsen bremsten auf dem Kaufmarkt jedoch selbst in den sieben größten deutschen Immobilienmetropolen die Preisdynamik deutlich. Zwar verteuerten sich Wohnimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch um durchschnittlich 1,4 Prozent und damit etwas stärker als im Bundesdurchschnitt.

Doch es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Städten: Den stärksten Preisanstieg verzeichnete Hamburg mit 2,4 Prozent, gefolgt von Frankfurt mit 1,6 Prozent und Köln mit 1,4 Prozent. In Stuttgart lagen die Kaufpreise dagegen bereits um 0,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 sind die Kaufpreise in sämtlichen sieben Metropolen gesunken. Die Rückgänge reichten von 0,4 Prozent in Düsseldorf bis zu 0,9 Prozent in Stuttgart. Damit ist die zwischenzeitliche Erholung der Immobilienpreise zuletzt vorerst ins Stocken geraten.

Für Kaufinteressenten könnte die Entwicklung neuen Verhandlungsspielraum eröffnen. Von einer nachhaltigen Trendwende zu deutlich sinkenden Immobilienpreisen kann angesichts der weiterhin positiven Jahresveränderungsraten allerdings bisher keine Rede sein.