Immobilien: Paris abgehängt – diese deutsche Metropole ist die teuerste Wohnstadt Europas

Frankfurt. Steigende Mieten und höhere Kaufpreise verschärfen die Lage auf den europäischen Wohnungsmärkten zusehends. Nach Berechnungen des Beratungsunternehmens Deloitte aus dessen „Property Index“, die am Mittwoch vorgelegt wurden, ist inzwischen München die teuerste Metropole Europas unter den 25 Ländern des Rankings. Im Vorjahr hatte die Stadt noch auf Platz drei gelegen.

Die Studie wertet Angebotspreise im Neubau für insgesamt 71 große europäische Städte aus. Auch drei weitere deutsche Metropolen schaffen es demnach in die Top Ten der Städte mit den höchsten Immobilienpreisen. In der Studie wird allerdings die Schweiz nicht berücksichtigt, deren Immobilienpreise traditionell sehr hoch sind.

Deutschland gehört damit unter den 25 Ländern des Rankings zu den teuersten Immobilienmärkten Europas. Im Mittel zogen die Kaufpreise für Neubauten laut der Untersuchung bundesweit um mehr als acht Prozent an, von 4800 auf 5200 Euro pro Quadratmeter. In München sind inzwischen 11.200 Euro fällig, rund 400 Euro pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr.

Damit zieht die Bayernmetropole an der französischen Hauptstadt Paris vorbei, die im Vorjahr noch Platz eins einnahm. Die Untersuchung vergleicht die Wohnungsmärkte in 25 europäischen Ländern im Jahr 2025 und zeigt, wie weit die Angebotspreise für Immobilien zwischen den Metropolen inzwischen auseinanderliegen.

Der „Property Index“ orientiert sich an den Preisen für Neubauten und unterscheidet nicht zwischen guten und durchschnittlichen Wohnlagen. Bemerkenswert ist, dass München nicht nur vor klassischen Hochpreisstandorten wie Luxemburg und Amsterdam liegt. Auch innerhalb Deutschlands ist der Abstand zu anderen Großstädten erheblich.

Eine Neubauwohnung mit 100 Quadratmetern kostet in München auf Basis des durchschnittlichen Angebotspreises rechnerisch 1,12 Millionen Euro, noch ohne Grunderwerbsteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten. In Frankfurt oder Hamburg ist eine vergleichbar große Neubauwohnung nach den Studienwerten für durchschnittlich 770.000 Euro zu haben. Der Preisunterschied beträgt somit 350.000 Euro.

Deutschland bleibt damit einer der teuersten Wohnungsmärkte Europas. Unter den zehn Städten mit den höchsten Angebotspreisen finden sich gleich vier deutsche Metropolen. Neben München schaffen es auch Hamburg, Frankfurt und Berlin in die europäische Spitzengruppe. Hamburg und Frankfurt teilen sich mit jeweils 7700 Euro pro Quadratmeter den fünften Platz. Berlin folgt mit durchschnittlich 7500 Euro auf Rang sieben.

Besonders deutlich wird die Sonderstellung Münchens im Vergleich mit Prag und Kopenhagen. In der tschechischen Hauptstadt werden durchschnittlich 7352 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Kopenhagen sind es 7001 Euro. Selbst Oslo, das als besonders teurer Wohnstandort gilt, liegt mit 6930 Euro erheblich unter dem Münchener Niveau.

„Die aktuellen Preis- und Mietentwicklungen zeigen, dass der deutsche Wohnungsmarkt nicht mehr primär von konjunkturellen Faktoren geprägt wird, sondern von einem strukturellen Angebotsdefizit“, sagt Nina Schrader, Partnerin und Lead Real Estate bei Deloitte. „Die Folgen dieser Entwicklung werden zunehmend gesellschaftlich spürbar: Wohnen wird für immer mehr Haushalte schwerer erschwinglich und entwickelt sich zu einem zentralen Standort- und Wettbewerbsfaktor für Städte und Regionen.“

Auch Wien schafft es nicht in die Top Ten. In der österreichischen Hauptstadt kostet der Quadratmeter durchschnittlich 6711 Euro. Die Londoner Innenstadt erreicht 6620 Euro. Allerdings verwendet Deloitte für London tatsächliche Transaktionspreise, während für München durchschnittliche Angebotspreise von Neubauwohnungen herangezogen werden. Die Zahlen sind deshalb nur eingeschränkt vergleichbar.

Das gilt auch für Amsterdam. Dort fließen neben Neubauten auch Bestandsimmobilien in die Statistik ein. Zudem sind die Werte nicht um Unterschiede bei Wohnungsgrößen, Ausstattung und Lage bereinigt. Die Rangliste zeigt daher die Preisniveaus der untersuchten Märkte, erlaubt aber keinen vollständig einheitlichen Vergleich identischer Wohnungen.

Eine Überraschung der Untersuchung ist auch die Platzierung von Paris. Die französische Hauptstadt, seit Jahrzehnten einer der teuersten Immobilienmärkte Europas, erreicht im Deloitte-Vergleich lediglich 5754 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die durchschnittlichen Angebotspreise in Paris sogar unter denen von Berlin, Hamburg und Frankfurt. Auch Madrid mit 6135 Euro, Lissabon mit 6320 Euro und Helsinki mit 6131 Euro bleiben deutlich hinter München zurück.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Wohneigentum in Paris grundsätzlich erschwinglicher wäre. Die Untersuchung konzentriert sich überwiegend auf Neubauwohnungen. Gerade in historischen Innenstadtlagen können Bestandswohnungen deutlich andere Preisniveaus aufweisen.

„Die europäischen Wohnimmobilienmärkte befinden sich in einer Phase der langsamen Erholung von hoher Inflation, hohen Zinsen und erheblichen Schwankungen auf den Wohnungsmärkten“, sagt Schrader. Zwar unterscheiden sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zum Teil erheblich. „Die Studienergebnisse deuten jedoch darauf hin, dass die europäischen Wohnungsmärkte nach Jahren starker Volatilität zunehmend stabiler und planbarer werden.“

Nach Einschätzung der Deloitte-Experten dürfte sich die Lage für Wohnungskäufer in vielen europäischen Ländern deshalb weiter verschärfen. In 19 der 24 Länder, aus denen entsprechende Einschätzungen vorliegen, rechnen die befragten Experten für 2026 mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Für die übrigen fünf erwarten die Fachleute weitgehend stabile Preise. Mit einem Preisrückgang rechnet Deloitte in keinem der untersuchten Länder.