Düsseldorf. Es waren überraschende Zahlen, die Kruno Crepulja, Chef des Projektentwicklers Instone, kürzlich im Handelsblatt-Interview präsentierte. „Wir sehen eine sehr hohe Nachfrage von Kapitalanlegern, und zwar auf einem höheren Niveau als in den Hochzeiten des Immobilienbooms.“
Grund für dieses starke Interesse ist die im Jahr 2024 modifizierte Wiedereinführung der Sonderabschreibungen auf den Kauf von Mietwohnungsneubauten zur Kapitalanlage, kurz Sonder-AfA genannt. Damit will der Gesetzgeber steuerliche Anreize schaffen, um dringend benötigten neuen und energieeffizienten Wohnraum zu schaffen.
Um die Dimension der Steuervorteile zu erfassen, hat das Handelsblatt auf Basis einer Instone-Berechnung und mit Ergänzung weiterer Experteneinschätzungen einen Beispielfall durchgerechnet, der zeigt, zu welchen Rahmenbedingungen ein solches Investment für Gutverdiener sinnvoll sein kann und welche Punkte dabei zu beachten sind.
Neben der Sonder-AfA gibt es zwei grundsätzliche Abschreibungsvarianten für Wohngebäude. Zum einen können mit der linearen AfA je nach Fertigstellungsdatum zwei beziehungsweise drei Prozent pro Jahr auf die Anschaffungs- oder Herstellkosten einer Wohnimmobilie abgeschrieben werden. Alternativ können unter bestimmten Voraussetzungen mit der degressiven Gebäude-AfA fünf Prozent im ersten Jahr und in den Folgejahren fünf Prozent vom Restwert abgeschrieben werden. Das heißt, die Abschreibung einer Immobilie erfolgt in diesen Varianten in gleichen oder in fallenden Jahresbeträgen.
Mit der Sonder-AfA können zu Beginn der Nutzung deutlich höhere Abschreibungen vorgenommen werden: „Die neue Gesetzgebung bietet die Möglichkeit, degressiv mit fünf Prozent zu starten. Wenn man den höchsten Neubaustandard QNG 40 erreicht, kann man sogar weitere fünf Prozent hinzufügen“, sagte Crepulja. Martin Lange, Fachanwalt für Steuerrecht und steuerrechtlicher Berater des Maklerverbands IVD, ergänzt: „Die Sonder-AfA wird dabei zur regulären linearen oder degressiven AfA addiert.“
Was das in der Praxis bedeutet, berechnet Instone an einer Beispielimmobilie mit 85 Quadratmetern und einem Kaufpreis von 484.500 Euro. Dort lassen sich innerhalb der ersten vier Jahre mehr als 140.000 Euro steuerlich abschreiben, innerhalb von zehn Jahren über 200.000 Euro. Daraus ergibt sich laut Instone eine Steuerersparnis von fast 65.000 Euro in vier Jahren, das heißt mehr als 15.000 Euro pro Jahr. Auf Zehnjahressicht sind es fast 100.000 Euro, also im Durchschnitt rund 10.000 Euro im Jahr. Auf die Sonder-AfA gehen in diesem Beispielfall knapp 32.000 Euro über vier Jahre zurück, das heißt circa 8000 Euro Steuerersparnis pro Jahr.
Dabei handelt es sich nicht um eine echte Steuererstattung vom Finanzamt, sondern um Steuerersparnisse durch höhere Abschreibungen, die das zu versteuernde Einkommen reduzieren und damit die Steuerlast senken.
Allerdings sagt Steueranwalt Lange, die Sonder-AfA biete lediglich die Möglichkeit, in den ersten vier Jahren höhere Kosten gegen die Mieteinnahmen zu rechnen. Das gesamte AfA-Volumen bleibe aber immer das gleiche, man kann also in den Folgejahren weniger abschreiben.
Lange betont zudem, Beispielrechnungen dieser Art könnten nur eine Annäherung sein: „Am Ende hängt es immer von dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil des Objekts, der persönlichen Einkommenssituation und dem entsprechenden Steuersatz ab“, sagt Lange. „Der Anteil von Grund und Boden zu Gebäude kann in der Praxis auch deutlich nachteiliger für den Steuerpflichtigen ausfallen, als es hier modelliert ist. Das gilt es für den Einzelfall individuell zu prüfen.“
Dennoch zeigt sich, wie groß das Potenzial eines solchen Kaufs ist: „Als Gutverdiener kann ich mit kaum einem anderen Investment in dieser Dimension Steuern sparen“, sagt Projektentwickler Crepulja.
Um die Beispielwohnung zu finanzieren, bringt unser fiktiver Investor rund 135.000 Euro Eigenkapital ein und bekommt das restliche Geld von der Bank zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Er kalkuliert mit einer Mietrendite von vier Prozent. Umgerechnet bedeutet das eine monatliche Kaltmiete von 1625 Euro kalt, das heißt pro Quadratmeter 19,11 Euro. Das ist für einen Neubau bei den aktuellen Baukosten insbesondere in Metropolregionen ein realistischer Wert. Die Bankrate beträgt monatlich bei einer Tilgung von 1,5 Prozent 1615 Euro. Damit trägt sich, vereinfacht gesagt, die Wohnung selbst.
Auch dieses Finanzierungsbeispiel ist nur eine Annäherung. Für QNG-40-Bauten gibt es Fördermöglichkeiten der KfW mit niedrigen Zinssätzen, sodass hier noch Optimierungspotenzial möglich ist. Dieser Standard kombiniert einen besonders niedrigen Energieverbrauch (40 Prozent eines Referenzgebäudes) mit einer staatlich zertifizierten Nachhaltigkeitsbewertung (Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“). Auch kann es, je nach Einkommenssituation und Kalkulation der Bank, möglich sein, eine Finanzierung mit weniger Eigenkapitaleinsatz zu bekommen, auch wenn die Bankrate damit die Mieteinnahmen übersteigt.
Dies kann für weitere Investments dieser Art relevant werden. Bislang läuft die Sonder-AfA zeitlich begrenzt bis 2029. Wenn das nötige Eigenkapital vorhanden ist, könnte es sich für Gutverdiener auf dem Papier lohnen, es nicht bei einer einzelnen Wohnung zu belassen, um die Steuerbelastung weiter zu optimieren.
Die Steuerersparnisse aus bisherigen Investments können dabei als Teil des nötigen Eigenkapitals eingebracht werden. „Es wird sicherlich nicht möglich sein, allein aus den steuerlichen Effekten der Sonderabschreibung das komplette Eigenkapital für den nächsten Kauf zusammenzubringen, aber es kann auf jeden Fall eine sinnvolle Strategie zur weiteren Steueroptimierung sein“, sagt Lange.
Crepulja weist noch auf eine weitere Option hin, die diese Investments bieten. Nach zehn Jahren könne die Immobilie steuerfrei weiterverkauft werden, vorher sei der Verkauf zu versteuern. „Die aktuelle Rechtslage ist also als Gesamtpaket sehr, sehr attraktiv für Kapitalanleger“, sagt er.
Da das Finanzamt solche Investments kritisch prüft, sollten sich Investoren sicher sein, dass alle geforderten Rahmenbedingungen für die Sonder-AfA erfüllt sind. Dazu zählt beispielsweise, dass die Baukosten pro Quadratmeter auf 5200 Euro gedeckelt sind. Diese sind nicht identisch mit den Quadratmeterkosten des Kaufpreises. Vielmehr muss der Bauträger die Baukosten und die Grundstückskosten gesondert ausweisen.
In unserer Beispielrechnung liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter bei 5700 Euro, die Baukosten pro Quadratmeter bei 5048 Euro. Diese Trennung von Kaufpreisen und Baukosten ermöglicht es aber auch, in Metropolregionen solche Neubauten zu kaufen, obwohl die Kaufpreise bei mehr als 7000 Euro den Quadratmeter liegen.
Zu einem weiteren Fallstrick hatte der Bundesfinanzhof im vergangenen Sommer geurteilt. Der Kläger riss ein bestehendes Haus ab und baute darauf ein neues Haus. Die Richter entschieden, dass dadurch kein neuer Wohnraum entstanden sei – und lehnten die Sonder-AfA ab.
Steueranwalt Lange weist deshalb darauf hin, dass Käufer genau prüfen sollten, ob es sich bei dem Kaufobjekt wirklich um eine neue Wohnung im Sinne des Gesetzes handelt. „Durch das Urteil sind neue offene Fragen entstanden. Ob die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann, wenn durch den Ersatzbau mehr Wohnungen entstehen als abgerissen wurden, etwa weil ein Einfamilienhaus abgerissen und durch ein Zweifamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus ersetzt wurde, hat der BFH offengelassen“, so der Experte.
