Immobilien: Vergesellschaftung? So reagieren jetzt Investoren und Vermieter

Frankfurt, München. Ein zentrales Wahlversprechen der Linken in Berlin nimmt Gestalt an: Die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne könnte unter einer von ihr geführten Regierung mit Grünen und SPD Realität werden. Das Vorhaben bestätigt auch ein gemeinsames Sondierungspapier der drei Parteien. Eine Vergesellschaftung wäre eine bisher einmalige Maßnahme in Deutschland.

Seit der Berlinwahl warnen viele Ökonomen und Immobilienprofis vor den negativen Folgen für den Immobilienmarkt. Der betroffene schwedische Immobilienkonzern Heimstaden hält es angesichts der Pläne aktuell nicht mehr für möglich, überhaupt noch in Deutschland zu investieren.

Doch schreckt eine mögliche Vergesellschaftung tatsächlich Vermieter und Investoren schon im Vorfeld ab? Das Handelsblatt hat sich bei Experten, Maklern und Managern umgehört, ob sich erste Effekte bereits zeigen.

Die Berliner Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne sorgen auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt für ansteigende Nervosität. Bislang geht aus dem Sondierungspapier der drei Parteien Folgendes hervor: In der deutschen Hauptstadt sollen private Vermieter, die mehr als 10.000 Wohnungen besitzen, dazu gezwungen werden, ihre Bestände oberhalb dieser Schwelle in öffentliches Eigentum zu überführen. Dabei soll die Entschädigung auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Das Gesetz ist für 2028 geplant, die Umsetzung für das darauffolgende Jahr.

Bis zur möglichen Umsetzung des Gesetzes wird es demnach noch dauern. Doch vor allem unter internationalen Finanzinvestoren scheint die aktuelle Debatte bereits Konsequenzen nach sich zu ziehen. Konstantin Lüttger, Co-Chef des Immobiliendienstleisters Newmark für Wohnungsmarktinvestments in Deutschland, sagt: „Kapital ist scheu.“ Und fügt hinzu: „Entsprechend groß ist die Unsicherheit.“

Zwar schildert er, dass es sowohl private als auch institutionelle Investoren gebe, die ausdrücklich in Berlin nach Gelegenheiten suchten. Sie gingen davon aus, dass die Vergesellschaftungspläne am Ende keinen Bestand haben würden. „Wir bekommen aber auch von einigen großen Investoren gespiegelt, dass sie derzeit kein Interesse mehr an einem Investment auf dem Berliner Wohnungsmarkt haben“, vervollständigt der Profi das aktuelle Bild.

Auch Carsten Loll, Immobilienrechtler der internationalen Wirtschaftskanzlei Latham & Watkins, berichtet von geteilten Reaktionen ausländischer Investoren: „Ein Teil glaubt daran, dass die Vergesellschaftungspläne letztlich scheitern werden, und will deshalb weiter investieren“, sagt er. Aber „ein anderer Teil ist verunsichert“. Loll berät vor allem ausländische Finanzinvestoren und Private-Equity-Gesellschaften.

Die schwedische Heimstaden Bostad kehrt Berlin bereits offen den Rücken. Christian Fladeland, Co-Vorstandsvorsitzender der Schweden, sagte vor wenigen Tagen in einem Interview mit der Nachrichtenagentur Bloomberg: „Natürlich glaube ich, dass man in Deutschland nicht investieren kann, wenn man so Gesetze macht.“

Relativ offen zeigt auch der Großinvestor Meag aus München seine Zurückhaltung gegenüber der Hauptstadt. Stefan Haas, im Vorstand der Meag für Immobilien zuständig, sagt: Der Vermögensverwalter des Rückversicherers Munich Re könne sich Investments in Wohnungen an ausgewählten Standorten in Deutschland zwar weiter vorstellen. „Wenn wir allerdings die Wahl haben, unter sonst gleichen Bedingungen woanders als in Berlin zu kaufen, dann würden wir es dort machen“, betont er.

Jürgen Michael Schick, einer der großen Vermittler von Mietshäusern in Berlin, spürt ebenfalls, wie ein Teil seiner Kundschaft mit Besorgnis auf die aktuelle Situation reagiert. Der Makler und Ehrenpräsident des Immobilienverbands IVD fürchtet: Ganz gleich, wer betroffen sein werde, das Klima für Investitionen werde durch Enteignungen nachhaltig verschlechtert.

Es sind aber nicht nur die großen Wohnungskonzerne, die reagieren. Vielmehr beobachtet der Berliner Immobilienmakler David Gramzow auch: „Die Verunsicherung bei privaten Vermietern nimmt spürbar zu.“

Dabei seien viele kleinere Eigentümer bereits durch die Grundsteuerreform und unerwartete Schreiben des Finanzamts aufgeschreckt worden. Die aktuelle politische Debatte verstärkt wohl ihre Sorgen.

Tatsächlich haben die meisten privaten Vermieter rechtlich wenig zu befürchten. Dafür sorgt der diskutierte Schwellenwert von 10.000 Wohnungen. Selbst große private Bestandshalter sind demnach in der Regel nicht betroffen. Makler Gramzow hält es dennoch für denkbar, dass größere Wohnungseigentümer bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser verstärkt einzeln verkaufen werden. Das zusätzliche Angebot könnte dann Druck auf die Kaufpreise ausüben.

Laut der Umfrage lässt sich bislang kein genereller Rückgang der Nachfrage in Berlin beobachten. Beim Eigentümerverband Haus & Grund heißt es, dass das aktuell nicht auf Zahlenbasis belegt werden könne. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, ist es aber wichtig, darauf hinzuweisen: „In den Beratungen nehmen wir jedoch wahr, dass die politischen Entwicklungen in Berlin bei privaten Eigentümern und Kaufinteressenten Besorgnis auslösen.“

Dennoch sei insbesondere bei Wohnungen zur Selbstnutzung das Kaufinteresse weiterhin hoch, sagt Gramzow. „Wenn der Preis stimmt, geht ein Verkauf heute relativ schnell“, sagt er. Dazu trage auch die anhaltende Knappheit an Mietwohnungen in der Hauptstadt bei.

Gesa Crockford, Geschäftsführerin des Immobilienportals Immoscout24, blickt daher weiter nach vorn: „Die eigentliche Gefahr liegt nicht in kurzfristigen Marktreaktionen, sondern darin, dass die Wohnungen von morgen nicht gebaut werden.“ Denn zu wenig neuer Wohnraum verschärft die Konkurrenz bei der Nachfrage.

Von besonderem Interesse ist es daher, wie sich der Markt bei Neubauprojekten entwickelt. Simon Dietzfelbinger, Partner und Head of Residential Properties beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer, weiß: „Unsere Kunden blicken vor allem mit Sorge auf die geplante Anhebung der Quote mietpreisgebundener Wohnungen.“

„Mögliche höhere Quoten mietpreisgebundener Wohnungen und weitere Regulierungsschritte führen bereits dazu, dass Investoren und Projektentwickler Vorhaben zurückstellen“, warnt er. Verfestigt sich dieser Trend, droht kurz- und mittelfristig ein Rückgang der Neubautätigkeit.

Die Einschätzungen der Fachleute und Manager in der Handelsblatt-Befragung zeichnen damit ein differenziertes Bild: Während der Markt für selbst genutzte Wohnungen bislang weitgehend unbeeindruckt bleibt, wächst unter Kapitalanlegern die Unsicherheit.

Bei internationalen Investoren wirkt sich die politische Debatte in Teilen bereits auf die Bereitschaft aus, neues Kapital in den Berliner Wohnungsmarkt zu investieren. Ob daraus ein dauerhafter Rückzug wird oder ob die Investoren nur vorübergehend zurückhaltend agieren, ist derzeit noch offen.

Reiner Braun, Vorstandschef des Immobilienberatungsunternehmens Empirica, setzt seine Hoffnung auf eine Umkehr der Landespolitik: „Irgendwann werden auch die Politikerinnen und Politiker der Linken zu rechnen beginnen und feststellen, dass Enteignungen nicht finanzierbar sind.“ Haus-&-Grund-Präsident Warnecke warnt mit Nachdruck: „Mit den Vergesellschaftungsplänen verspielt Berlin das Vertrauen der Eigentümer, auf die die Stadt angewiesen ist.“