Der größte deutsche Immobilienkonzern hat überraschend seine Prognose gesenkt. Die Börse reagiert geschockt. Diese Lehren bieten die aktuellen Zahlen für den Mietmarkt.
Vonovia rechnet beim organischen Mietwachstum für 2026 nur noch mit 3,8 statt rund 4 Prozent und für 2028 mit rund 4,5 statt rund 5 Prozent.
Als Grund nennt das Unternehmen gestiegene Kapitalkosten in der Projektentwicklung, die Investitionen verzögern.
Der Dax-Konzern will sein Geschäftsmodell überprüfen und stärker auf bezahlbaren Wohnraum ausrichten. Ein Update dazu soll mit den Jahreszahlen folgen.
Die Investitionen in Neubau und Sanierung sinken für 2028 von geplanten rund 2 Milliarden auf 1,7 Milliarden Euro, um höhere risikoadjustierte Renditen zu erzielen und die Liquidität zu schützen.
Frankfurt. Höhere Zinsen, ein schwacher Markt und in Berlin eine Vergesellschaftungsdebatte: Es läuft gerade nicht rund für Vonovia-Vorstandschef Luka Mucic. Eigentlich wollte der Dax-Konzern erst in der kommenden Woche seine Zahlen für die ersten neun Monate vorlegen. Doch angesichts der schwierigen Lage preschten die Bochumer nun überraschend vor und geben sich beim Ausblick deutlich vorsichtiger.
Die Börse reagierte geschockt. Der Vonovia-Aktienkurs rutschte am Donnerstag deutlich ab. Für Anleger und Mieter lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf das Zahlenwerk. Denn die Geschäftszahlen zeigen einige ungewöhnliche Entwicklungen.
Was bedeuten die Zahlen des größten deutschen Vermieters, der etwa 535.000 Wohnungen in Europa unterhält, für Mieter und Anleger? Die aktuellen Zahlen liefern sieben Erkenntnisse.
1. Mieten: Sie steigen langsamer als gedacht
Vonovia senkt seine Erwartungen an den Anstieg der Mieten. Der Vermieter erwartet für 2026 jetzt nur noch rund 3,8 Prozent organisches Mietwachstum statt der zuvor angepeilten rund 4 Prozent. Für 2028 sind es jetzt rund 4,5 statt rund 5 Prozent.
Der Grund ist bemerkenswert: Vonovia führt gestiegene Kapitalkosten in der Projektentwicklung an. Sie verzögern die Schaffung von neuem Wohnraum für den eigenen Bestand. Die Mieten steigen also langsamer, doch der Grund liegt nicht in der Regulierung, sondern darin, dass Vonovia seine Investitionen bremst.
2. Mehr Fokus auf bezahlbarem Wohnraum
Vonovia kündigt an, die Projektentwicklung einer strategischen Überprüfung zu unterziehen. Die Bochumer wollen das Geschäftsmodell „stringenter auf bezahlbaren Wohnraum“ ausrichten. Das ist eine Absichtserklärung, kein Ergebnis – ein Update soll mit den Jahreszahlen kommen.
Schon im Sommer hatte Mucic einen deutlichen Kurswechsel in Deutschland gefordert: Wohnungen müssten einfacher geplant und günstiger gebaut werden.
3. Weniger Neubau für eigenen Bestand
Das Neubaugeschäft für den eigenen Bestand wird reduziert, wie das im Dax notierte Unternehmen in Bochum mitteilte. Die Investitionen sinken von rund 1,4 Milliarden Euro (alte Planung 2026) auf rund 1,3 Milliarden Euro. Für 2028 fallen sie von geplanten rund 2 Milliarden auf rund 1,7 Milliarden Euro. Das ist ein Rückzug aus dem Neubau- und Sanierungsgeschäft – in einem Markt, in dem laut Verbänden 1,35 bis 1,4 Millionen Wohnungen fehlen.
Die Sparte werde nun strategisch überprüft, um höhere risikoadjustierte Renditen zu erzielen und das Geschäftsmodell stärker auf bezahlbaren Wohnraum auszurichten, teilte das Unternehmen mit. Insgesamt setzt Vonovia zudem auf einen Maßnahmenplan zum Schutz der Liquidität. Entschuldung bleibt laut Vonovia „oberste Priorität“.
4. Transaktionsmarkt schwächelt weiter
Der Transaktionsmarkt kommt weiter nicht in Schwung. Es gebe nur begrenzte Anzeichen einer Erholung, heißt es in der Mitteilung. Die Finanzierungsbedingungen hätten sich seit Beginn des Konflikts im Nahen Osten deutlich verschlechtert, insbesondere seit der jüngsten EZB-Zinsentscheidung im September. Seit Beginn der Eskalation im Nahen Osten sei die Rendite der achtjährigen Vonovia-Anleihen um rund 140 Basispunkte gestiegen.
Auch der Chef des zweitgrößten deutschen Vermieters, der Düsseldorfer LEG Immobilien, sprach unlängst von einem zähen Markt. „Dem Markt geht etwas die Puste aus“, sagte LEG-Chef Lars von Lackum vor wenigen Wochen dem Handelsblatt. Für das Gesamtjahr erwarte er sogar einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr.
5. Aktie mit neuem Dreijahrestief
Ist die stark gefallene Vonovia-Aktie inzwischen vielleicht wieder ein Kauf? Das fragten sich Händler zuletzt mit zaghafter Hoffnung. Der Kurs des Dax-Konzerns ist seit Jahresanfang um mehr als 30 Prozent gefallen. Doch die Börse reagierte angesichts der neuerlichen schlechten Nachrichten aus Bochum erneut mit Verkäufen. Die Aktien fielen im Dax um bis zu 7,3 Prozent im Vergleich zum Xetra-Schlusskurs am Vortag. Die Papiere markieren damit ein neues Tief seit dem Frühjahr 2023.
Die Zahlen der Immobiliengruppe seien „kein Desaster, sie helfen aber auch nicht“, kommentierte ein Händler. Kai Klose, Analyst der Berenberg Bank, stufte die Aktie dennoch weiter als Kauf ein – er senkte aber das Kursziel auf 23 Euro. „Das Sentiment nach der Meldung ist klar negativ“, sagt auch Karsten Oblinger, Analyst der DZ Bank. Auch er stuft die Aktie jedoch als Kauf ein.
6. Operatives Geschäft stabil – aber wächst kaum
„Das operative Kerngeschäft von Vonovia bleibt stabil“, betonte Mucic. „Höhere Finanzierungskosten belasten jedoch sowohl das Finanzergebnis als auch die Transaktionsvolumina in unseren verkaufsbezogenen Geschäftsbereichen.“ Das Unternehmen setzt dagegen auf strengere Renditeanforderungen, die Überprüfung der Projektentwicklung und die Sicherung der Liquidität.
Für das laufende Jahr rechnet Vonovia nun mit einem operativen Ergebnis (adj. Ebitda) in der unteren Hälfte der bisherigen Spanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro. Das bereinigte Ergebnis vor Steuern (adj. EBT) soll am unteren Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro liegen. Für 2028 wird Vonovia ebenfalls etwas vorsichtiger und geht aktuell von einem Wert am unteren Ende der Prognosespanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro aus.
7. Erste Analysten fürchten um Dividende
Der Immobilienkonzern habe wie befürchtet wegen höherer Finanzierungskosten und eines schwächeren Transaktionsgeschäfts seine Ziele für eine Reihe von Finanzkennziffern gesenkt, schrieb Neil Green von JP Morgan. Es stehe die Frage im Raum, ob zum Schuldenabbau die Dividende gekürzt oder gestrichen werde. Der Anstieg des operativen Ertrags für die Aktionäre sei vor allem durch höhere Finanzierungskosten neutralisiert worden, erklärte Vonovia.
Doch bei den Zinsen ist eine Entwarnung vorerst nicht in Sicht. Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Immobilienfinanzierungsvermittlers Dr. Klein, erwartet auch für die kommenden Wochen einen anhaltenden Druck auf die Zinsen. Er erwartet für die kommenden Wochen Bauzinsen auf dem aktuellen, höheren Niveau: „4,0 bis 4,5 Prozent halte ich bis zum Jahresende für realistisch.“
