Athen. Ewa Künzel handelte mit Träumen. Die Maklerin aus Aschaffenburg vermittelte Ferienimmobilien in Nordzypern. Jetzt ist aus dem Geschäft für die 51-Jährige ein Albtraum geworden.
Seit Juli 2024 sitzt sie in der Republik Zypern in Untersuchungshaft. Die Staatsanwaltschaft wirft ihr vor, Immobilien im türkisch kontrollierten Norden vermittelt zu haben, die nach dem Grundbuch der Republik Zypern griechisch-zyprischen Eigentümern gehören. Künzel bestreitet die Vorwürfe.
Der Fall zeigt, wie weitreichend die Risiken beim Immobilienkauf im Norden der geteilten Mittelmeerinsel sein können. Was für ausländische Käufer wie ein günstiger Einstieg in den Ferienimmobilienmarkt aussieht, berührt einen der kompliziertesten ungelösten Eigentumskonflikte Europas.
Nordzypern gilt unter ausländischen Käufern seit Jahren als preisgünstige Alternative zum Süden der Insel. Makler und Projektentwickler werben auch im deutschsprachigen Raum mit Ferienwohnungen, Villen und Grundstücken. Versprochen werden vergleichsweise niedrige Preise, Wertsteigerungen und Mieteinnahmen.
Doch bei vielen Objekten ist die Eigentumsfrage problematisch. Hintergrund ist die Teilung der von ethnischen Griechen und einer türkischstämmigen Minderheit bewohnten Insel nach der türkischen Invasion von 1974. Rund 160.000 griechische Zyprer flohen damals aus dem Norden oder wurden vertrieben. Sie mussten Häuser und Grundstücke zurücklassen, ihre Eigentumstitel blieben jedoch bestehen.
Das türkisch besetzte Nordzypern gehört ungeachtet der Teilung völkerrechtlich zum Staatsgebiet der Republik Zypern und damit zur EU. Die international nicht anerkannte Türkische Republik Nordzypern stellt allerdings eigene Eigentumsdokumente aus. Viele Liegenschaften griechisch-zyprischer Flüchtlinge wurden dort an türkische Siedler oder Immobilienentwickler vergeben.
Für Käufer entsteht damit ein Dilemma: Sie können einen lokalen Kaufvertrag und einen nordzyprischen Eigentumstitel besitzen – und trotzdem nicht sicher sein, rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks zu sein.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) spricht deshalb von „unkalkulierbaren finanziellen und strafrechtlichen Risiken“. Vor einem Kauf sollte geprüft werden, wem das Grundstück vor 1974 gehörte und welche Ansprüche bis heute bestehen. Der IVD empfiehlt, die alten Grundbücher der Republik Zypern einzusehen. Sie sind über das Europäische Justizportal zugänglich.
Auch das Auswärtige Amt warnt ausdrücklich vor dem Erwerb und der Vermittlung von Immobilien im Norden. Wegen ungeklärter Eigentumsverhältnisse müsse „mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken gerechnet werden – einschließlich strafrechtlicher Verfolgung und Inhaftierung“.
Wie weit die Risiken reichen, zeigt ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) aus dem Jahr 2009. Es betraf ein britisches Ehepaar, das in Nordzypern ein Grundstück gekauft und darauf ein Ferienhaus mit Swimmingpool errichtet hatte. Der griechisch-zyprische Eigentümer, der 1974 vertrieben worden war, klagte dagegen.
Ein zyprisches Gericht ordnete den Abriss des Hauses, den Rückbau des Pools und die Rückgabe des Grundstücks an. Der EuGH entschied, dass ein solches Urteil trotz der Teilung der Insel in einem anderen EU-Mitgliedstaat anerkannt und vollstreckt werden kann.
Der Richterspruch ist eindeutig: Ein nordzyprischer Kaufvertrag schützt nicht vor Ansprüchen des ursprünglichen Eigentümers. Die zyprische Justiz kann Urteile gegen Käufer, die widerrechtlich Immobilien in Nordzypern erwerben, oder Makler, die sie vermitteln, auch im EU-Ausland vollstrecken lassen.
„Viele, die in Nordzypern Immobilien gekauft haben, stehen mittlerweile vor massiven Problemen“, berichtet Sandra Feldmann, eine deutsche Unternehmensberaterin und Auswanderungsexpertin in Larnaka im Inselsüden. Sie erhalte regelmäßig Anfragen von Käufern, die nach geleisteten Zahlungen nicht wüssten, ob sie jemals ein fertiges Haus oder eine rechtlich belastbare Eigentumsposition erhalten würden.
Das Problem sei die fehlende internationale Anerkennung Nordzyperns. „Damit gibt es keine Strukturen, auf die sich Käufer verlassen könnten“, sagt Feldmann.
Für Ewa Künzel ist das Risiko längst zur persönlichen Katastrophe geworden. Sie sitzt weiterhin im Zentralgefängnis von Nikosia. Die Vorwürfe lauten auf Betrug, Aneignung fremden Grundbesitzes und Geldwäsche. Im Fall einer Verurteilung drohen bis zu 14 Jahre Haft.
Im September lehnte ein Gericht erneut einen Antrag auf Haftverschonung ab. Die Verteidigung hatte 300.000 Euro Kaution, die Abgabe des Passes, einen festen Aufenthalt in einem Hotel und tägliche Polizeimeldungen angeboten. Die Richter sehen dennoch Fluchtgefahr.
Künzels Anwalt Soteris Argyrou kritisiert zudem die Haftbedingungen. Ärztlich verordnete Medikamente würden seiner Mandantin vorenthalten. Deutsche Diplomaten bringen ihr nach seinen Angaben benötigte Arzneimittel, die ihr nach deren Weggang jedoch wieder abgenommen würden.
Auch die Behandlung während der Gerichtsverfahren sorgt für Kritik. Künzel werde in Handschellen zu den Verhandlungen gebracht. Bei der Rückkehr ins Gefängnis müsse sie sich jedes Mal völlig entkleiden und werde nackt von einem Diensthund beschnüffelt. Argyrou spricht von „gezielter Erniedrigung“, mit der seine Mandantin zu einem Geständnis gezwungen werden solle.
Die deutsche Botschaft in Nikosia protestierte deswegen bei der zyprischen Regierung. In einer Verbalnote vom 27. März, die dem Handelsblatt vorliegt, bezeichnet sie die Haftumstände als „menschenrechtlich nicht hinnehmbar“ und als Verstoß gegen die Europäische Menschenrechtskonvention. Deutschland behalte sich „weitere Maßnahmen gegen die Republik Zypern ausdrücklich vor“.
