Immobilienkauf: Wann lohnt sich der Traum vom Eigenheim?

Die eigenen vier Wände, genügend Platz für die ganze Familie und nie wieder Miete zahlen: Für viele ist das ein großer Lebenstraum - der oftmals platzt. Denn Immobilien werden schneller teurer, als viele sparen können. Und doch hat ein Immobilienkauf Vorteile sagt Dirk Eilinghoff von Finanztip im Interview mit ntv.de.

ntv.de: Eine Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp zeigt: 46 Prozent der Befragten halten Immobilien für kaum bezahlbar. Wie teuer ist Eigentum derzeit wirklich?

Dirk Eilinghoff: Immobilien sind immer noch bezahlbar. Allerdings kommen wir aus einer sehr langen Phase, in der die Immobilienpreise stärker gestiegen sind als die Einkommen und allgemeinen Lebenshaltungskosten. Zwischen 2010 und 2022 haben sich die Immobilienpreise gerade in den großen Städten mehr als verdoppelt. Und deshalb haben viele den Eindruck, dass sie sich Immobilien nicht mehr leisten können.

Täuscht der Eindruck?

Wer nicht schon sehr lange sehr gut verdient, kann sich ohne finanzielle Unterstützung oder Erbe eine Neubauwohnung in Hamburg oder München eher nicht leisten. Aber je weiter es in die Speckgürtel der großen Städte oder aufs Land geht, desto mehr sinken die Preise. Insgesamt ist die Finanzierung einer Immobilie bei zwei Einkommen natürlich auch immer einfacher. Der Kredit kann zum Beispiel auch durch Eigenleistung bei der Sanierung gesenkt werden. Das wird auch Muskelhypothek genannt. Banken erkennen die Arbeitsleitung in gewissen Grenzen dann als Eigenkapitalersatz an.

Wie werden sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln?

Es gibt praktisch keine Szenarien, die kurzfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnten. Wir haben nach wie vor eine hohe Nachfrage und zu wenig Neubau. Vor einigen Jahren hatte die Bundesregierung das Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr ausgegeben. Davon sind wir weit entfernt. Nur rund 200.000 Wohnungen sind im vergangenen Jahr gebaut worden. Für die Käufer bedeutet das: Die Preise steigen weiter.

Wie viel Eigenkapital sollte ich denn für einen Immobilienkauf zur Verfügung haben?

Für eine breite Auswahl an Banken und gute Angebote sollten 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche gezahlt werden können. Die Anschaffungskosten kommen noch hinzu und setzen sich aus der Grunderwerbsteuer und den Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und den Makler zusammen. Pauschal können dafür etwa 10 Prozent des Kaufpreises berechnet werden. Bei einem Kaufpreis von rund 300.000 Euro wären wir da bei 90.000 Euro Eigenkapital. Das ist jetzt für einen nicht besonders hohen Kaufpreis schon eine ziemlich große Summe. Deswegen sind 20 Prozent ein Ideal, das viele nicht erfüllen können. Als Untergrenze gilt: Anschaffungskosten plus 5 Prozent des Kaufpreises sollten auf jeden Fall finanziert werden können. Und dann muss die Rate für den Kredit auch noch passen.

Wie kann man dieses Geld am besten zurücklegen?

Wichtig ist vor allem nicht wie, sondern wann. Ein wichtiger Tipp: möglichst früh Geld wegzulegen. Viele wissen dann zwar noch gar nicht, ob sie das Geld für eine Immobilie oder für eine andere Investition sparen wollen. Bei einem Zeithorizont von mindestens 10 oder 15 Jahren ist ein ETF-Aktiensparplan wegen der hohen Renditechance eine gute Wahl. Wer aber jetzt nur noch zwei bis drei Jahre Zeit hat und das Geld definitiv für eine Immobilie ausgeben möchte, der sollte es auf ein Tagesgeldkonto legen. Da gibt es in der kurzen Zeit keine Schwankungen, wie sie beim ETF möglich sind.

Gibt es einen Zeitpunkt, wann es zu spät ist, eine Immobilie zu kaufen?

Es ist auch okay, wenn jemand sich erst mit 50 dazu entscheidet, eine Immobilie zu kaufen, weil er dann erst weiß, dass er länger dort wohnen will. Dann hat er entsprechend auch meist schon mehr Eigenkapital und kann schneller abbezahlen. Das Ziel sollte aber sein, die Immobilie bis zur Rente weitgehend abbezahlt zu haben.

Ist es nicht manchmal besser, zu mieten statt zu kaufen?

Der wesentliche Punkt ist immer: Ist mein Plan, dort länger zu wohnen? Käufer sollten schon eine Perspektive haben, in ihrer Immobilie mindestens zehn Jahre zu leben. Ansonsten lohnt sich ein Kauf allein schon wegen der hohen Nebenkosten nicht. Wer flexibel bleiben und sich nicht auf einen Wohnort festlegen will, dem würde ich empfehlen, diszipliniert Geld zur Seite zu legen und zu mieten. Trotzdem ist ein Immobilienkauf für viele Leute das passendere Modell. Ist die Immobilie abbezahlt, haben Eigentümer im Vergleich zu Mietern rund ein Drittel geringere monatliche Ausgaben. Außerdem kann mein Vermieter mich dann nicht nach 30 Jahren wegen Eigenbedarf rauswerfen.