Immobilienpreise: Wo sich ein Kauf jetzt noch lohnt

Die Immobilienpreise legen zu. Doch das höchste Wertwachstum findet nicht mehr in den Metropolen statt. Exklusive Zahlen zeigen, in welchen Regionen die Chancen besonders hoch sind. Carsten Herz, Markus Hinterberger, Silke Kersting, Christian Schnell und Julian Trauthig 09.07.2026 - 08:31 Uhr Artikel anhören

Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen in Deutschland immer schwerer erreichbar. Steigende Bauzinsen und hohe Immobilienpreise verschlechtern die Bedingungen insbesondere für Erstkäufer.

Außerhalb der Metropolen gibt es jedoch Regionen mit vergleichsweise bezahlbaren Immobilien. Laut Erschwinglichkeitsbarometer könnten sich rund 39 Prozent der 30- bis 44-jährigen Miethaushalte die laufende Finanzierung leisten.

Das größte Hindernis ist jedoch das notwendige Eigenkapital. Im Schnitt werden inzwischen rund 131.000 Euro benötigt.

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Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf. Ein reetgedecktes Friesenhaus auf Amrum, skandinavisch eingerichtet, Dünen vor der Tür: Für die meisten Menschen ist eine solche Immobilie allenfalls ein Urlaubstraum. An einen Kauf ist nicht zu denken. Bis Ende August aber gibt es einen ungewöhnlichen Weg zu dem Haus im Wert von 1,9 Millionen Euro: per Losglück.

Die „Traumhausverlosung“, betrieben vom Hamburger Unternehmen Dreamify, schreibt seit 2024 mehrmals im Jahr eine schlüsselfertige Luxusimmobilie aus; das Amrumer Haus ist bereits die neunte Runde. Auch Konkurrent Omaze, der im Vereinigten Königreich seit 2020 ein Millionengeschäft betreibt, verlost seit 2025 in Deutschland vergleichbare Häuser – mit großem Erfolg.

Denn so unwahrscheinlich der Gewinn eines solchen Hauses auch ist, für viele Deutsche ist er mittlerweile gefühlt die realistischere Aussicht als der Kauf eines Hauses.

Der Traum vom eigenen Haus rückt für eine wachsende Zahl von Menschen in weite Ferne. Zum einen, weil seit dem Ausbruch des Irankriegs die Bauzinsen wieder steigen. Zum anderen, weil an vielen Orten in Deutschland die Immobilienpreise die Rekordstände von Anfang 2022 erreichen.

Wo lohnt sich ein Kauf jetzt noch? Und was müssen Käufer beachten, um nicht auf das falsche Objekt zu setzen? Um darauf Antworten zu finden, hat das Handelsblatt mit Immobilienmanagern, Analysten und Maklern gesprochen und aktuelle Zahlenreihen und Studien ausgewertet. Darunter auch die Daten des Analysehauses vdp Research, das exklusiv für das Handelsblatt die Preisentwicklungen in 13 deutschen Großstädten auf Ebene der einzelnen Stadtviertel analysiert hat.

Wo Immobilien noch erschwinglich sind

Tobias Zirzow hat den Traum vom Eigenheim bereits vor Jahren aufgegeben. „Für uns war es schon damals viel zu teuer“, erzählt der 42-jährige Beamte im höheren Dienst. „Denn wir hätten die Immobilie voll finanzieren müssen.“

Tatsächlich ist der Immobilienkauf für viele Erstkäufer in Deutschland nur schwer zu stemmen. Eine Studie des Immobilienanalysehauses Empirica im Auftrag der Bausparkasse LBS zeigt allerdings auch: Außerhalb der Metropolen gibt es weiterhin Regionen, in denen sich junge Haushalte den Weg ins Eigenheim leisten können.

Für das sogenannte Erschwinglichkeitsbarometer wurden alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte untersucht. Entscheidend ist, ob die monatliche Finanzierungsbelastung 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt. Bundesweit erfüllen rund 39 Prozent der 30- bis 44-jährigen Miethaushalte diese Voraussetzung.

Besonders gut sind die Chancen demnach in ländlichen Regionen Ost- und Norddeutschlands. Landkreise wie Mansfeld-Südharz oder der Kyffhäuserkreis erreichen Spitzenwerte, während in München, Frankfurt oder Berlin Wohneigentum für die meisten Haushalte rechnerisch außer Reichweite bleibt.

Der eigentliche Engpass liegt jedoch nicht beim Einkommen, sondern beim Eigenkapital. Anders als viele bisherige Analysen berücksichtigt die Empirica-Studie auch die Ersparnisse, die Käufer für Eigenanteil und Kaufnebenkosten benötigen.

Das Ergebnis: Bundesweit schaffen nur knapp sechs Prozent der jungen Miethaushalte diese Hürde aus eigener Kraft. Im Durchschnitt sind inzwischen rund 131.000 Euro Eigenkapital erforderlich – mehr als doppelt so viel wie 2010. Gestiegene Kaufnebenkosten und höhere Grunderwerbsteuern haben die Belastung zusätzlich verschärft.

Und Besserung ist nicht in Sicht: Die Immobilienpreise in Deutschland dürften nach Einschätzung des Genossenschaftsbankenverbands BVR weiter spürbar anziehen. Der Bankenverband rechnet mit einem Anstieg von drei Prozent in diesem Jahr. Neubauwohnungen erreichen schon jetzt wieder das Rekordpreisniveau von 2022.

Das Fazit der Empirica-Analysten: Die Chancen für einen Immobilienerwerb haben sich seitdem zwar leicht verbessert, bleiben aber vor allem eine Frage des Eigenkapitals.

Kaufen oder mieten?

Es könnte so einfach sein: Steigen die Mieten schneller als die Preise, lohnt es sich eher, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen; läuft die Entwicklung umgekehrt, lohnt es sich eher zu mieten. Erstere Entwicklung spielt sich derzeit in weiten Teilen des Landes ab. Laut dem Portal Immobilienscout24 sind die Kaufpreise für Wohnungen im bundesweiten Durchschnitt seit 2021 um 9,7 Prozent gestiegen, die Mieten legten im gleichen Zeitraum um 38,2 Prozent zu.

Trotzdem bleiben viele Menschen derzeit lieber Mieter. Das hat mehrere Gründe: Vor 2021 sind die Kaufpreise bereits stark gestiegen. Von 2016 bis 2021 legten sie im Bundesschnitt um fast 40 Prozent zu, in einzelnen Gegenden verdoppelten sie sich sogar. Die Mieten stiegen in dieser Zeit kaum. Die Zinsen für Kredite haben sich seit 2021 beinahe vervierfacht.

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Dazu kommt derzeit eine Verunsicherung durch die geopolitische Lage, wie Jürgen Michael Schick feststellt. Der Immobilieninvestor und Ehrenpräsident des Immobilienverbands IVD rät dennoch, wenn auch nicht ganz uneigennützig: am besten jetzt kaufen. Denn die harten Rahmenbedingungen, also Zinsen und Preise, würden sich absehbar ohnehin nicht spürbar verändern. Und es gebe derzeit viele gute Gelegenheiten – vor allem, weil weniger Bieter um eine Immobilie konkurrierten. Wo er vor einiger Zeit vier oder fünf Interessenten für ein Objekt registriert habe, seien es jetzt oft nur drei.

Trotzdem sollte der Schritt in die eigenen vier Wände gut durchgerechnet sein, findet Max Herbst, der seit mehr als 30 Jahren zur Baufinanzierung berät. Nach seinen Worten sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital Pflicht. Neben der Rate und einer Instandhaltungsrücklage für die Immobilie sollte noch genügend Geld für die Altersvorsorge übrig sein, damit die Immobilie im Ruhestand nicht verkauft werden muss.

Lohnt es sich, auf sinkende Zinsen zu setzen?

Der Schock war nicht so groß wie nach dem Ausbruch des Ukrainekriegs, aber er war spürbar: Seit dem Beginn des Irankriegs im Frühjahr sind die Bauzinsen merklich gestiegen. Zwar kam es nicht erneut zu einem rasanten Anstieg wie 2022, aber ein Plus von einem halben Prozentpunkt war durchaus sichtbar.

Und nachdem Mitte Juni die Europäische Zentralbank aufgrund der höheren Inflationserwartung das erste Mal seit drei Jahren die Leitzinsen erhöht hat, dürfte sich auch die Hoffnung auf sinkende Finanzierungskonditionen zerschlagen haben.

„Ich gehe davon aus, dass die Bauzinsen im Durchschnitt noch um etwa 0,5 Prozent ansteigen werden“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Derzeit liegen die durchschnittlichen Zinsen für eine Immobilienfinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit bei rund vier Prozent.

Laut aktuellem Interhyp-Bankenpanel, einer regelmäßigen Umfrage des größten deutschen Baufinanzierungsvermittlers unter Bankern, erwarten kurzfristig 75 Prozent der befragten Institute gleichbleibende Bauzinsen, 25 Prozent prognostizieren steigende Bauzinsen. Langfristig gehen alle Experten von einem stabilen Niveau aus.

In einem aktuellen Report der Landesbank LBBW heißt es: „Mittlerweile kann ein Verharren auf aktuellem Niveau schon als Erfolg gewertet werden.“ Die Analysten gehen davon aus, dass das aktuelle Zinsniveau auf Sicht nicht unterschritten wird.

„Ein Bauzins über vier Prozent wird wohl einstweilen zur Normalität gehören“, machen die Experten deutlich und warnen: „Mit Blick auf die nach wie vor fragile Lage in Nahost ist definitiv nicht auszuschließen, dass die Bauzinsen kurzfristig neuerlich nach oben tendieren.“

Wie viel Förderung ist drin?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, kann finanzielle Unterstützung bekommen. Förderprogramme, die über die staatliche Förderbank KfW abgewickelt werden, helfen bei der Immobilienfinanzierung. Teilweise können mit diesen Krediten auch Kaufnebenkosten finanziert werden. Allerdings gelten teilweise hohe Anforderungen, etwa an die Energieeffizienz der Immobilie.

An private Selbstnutzer richten sich derzeit sechs Programme. Da die Übersicht zu behalten, fällt nicht immer leicht. Die Bundesregierung hat sich jedoch vorgenommen, perspektivisch für mehr Klarheit zu sorgen.

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) sagte dem Handelsblatt: „Bislang haben komplexe Programme den Zugang zur Förderung oft unnötig erschwert. Deshalb bündeln wir die KfW-Förderung künftig in zwei klaren Welten: Neubau auf der einen Seite, Bestand auf der anderen.“

Für die Förderung des Neubaus stünden rund elf Milliarden Euro aus dem Sondervermögen bis 2029 zur Verfügung, sagte Hubertz weiter. Der Start ist für Anfang 2027 geplant.

Bundesbauministerin Verena Hubertz: Die Bauministerin will die Förderprogramme neu sortieren. Foto: Michael Kappeler/dpa

Doch die Mittel sind an Bedingungen geknüpft. Wer ein zinsgünstiges Darlehen bekommen will, muss grundsätzlich ein Effizienzhaus nach dem Standard EH40 bauen. Das bedeutet, dass ein gefördertes Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbrauchen darf, die ein gesetzlich definiertes Standardhaus benötigt. Wer zusätzliche Kriterien des Nachhaltigkeitssiegels „QNG Plus“ oder „Premium“ erfüllt, kann mit höheren Darlehen rechnen.

Über das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ gewährt die KfW bis maximal Ende des Jahres auch noch für den geringeren Standard EH55 zinsvergünstigte Darlehen. Diese Förderung wurde von der Bundesregierung im vergangenen Dezember reaktiviert, um genehmigte, aber noch nicht begonnene Projekte an den Start zu bringen.

An Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und Alleinerziehende richtet sich im Neubau die „Wohneigentumsförderung für Familien“. Wer im Bestand fündig wird, an den richtet sich das Programm „Jung kauft Alt“.

Das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreis­segment“ bietet zinsvergünstigte Darlehen bei begrenzter Wohnfläche. Und erst am Mittwoch startete das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“, um Gewerbeimmobilien zu Wohnraum umzufunktionieren. Hier werden Zuschüsse gezahlt.

Der Klassiker ist das „Wohneigentumsprogramm“ der KfW selbst. Hier rangiert der Kredit mit derzeit ab 3,87 Prozent effektivem Jahreszins allerdings kaum unter den Marktzinsen. Dafür sind die Bedingungen weniger streng.

Wo herrscht Überangebot an Wohnungen?

Es ist einer der großen Widersprüche des deutschen Wohnungsmarkts: Während Millionen Menschen in deutschen Metropolen keine bezahlbaren Apartments finden, stehen im Land 1,7 Millionen Häuser und Wohnungen leer – und es könnten noch mehr werden. So kommt eine Empirica-Studie zu dem Ergebnis: Ab 2028 dürften in bestimmten Regionen deutlich mehr Wohnungen und Wohnhäuser keine Bewohner haben.

Doch der Leerstand in Deutschland verteilt sich sehr unterschiedlich. In wirtschaftsstarken Städten wie Hamburg, Berlin oder Münster liegt der marktaktive Leerstand, also die leeren Wohnungen, die kurzfristig vermietbar sind, laut Empirica teils nahe null. Dort trifft eine hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot – mit entsprechend steigenden Mieten. Vor allem der Ballungsraum um die Top-Großstädte profitiert davon.

Anders ist die Lage in strukturschwachen Regionen, etwa in Teilen Ostdeutschlands, heißt es bei Empirica. In Landkreisen wie dem Altenburger Land, Greiz oder dem Erzgebirgskreis stehe heute jede sechste Wohnung leer, und die Entwicklung dürfte sich noch verschärfen – bis zu 20 Prozent Leerstand seien bis Mitte der 2030er-Jahre in einzelnen Regionen möglich.

Die Forscher bauen ihre Prognose auf drei Szenarien zu Bevölkerung, Haushalten und Wohnungsnachfrage auf. Die Spannbreite der drei Szenarien ergibt sich dabei aus der Bevölkerungsprognose und hängt wesentlich von der Einwanderung aus dem Ausland ab.

Besonders deutlich wird der Trend laut der Empirica-Studie das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser belasten. Hier steigt der Leerstand laut Prognose nahezu kontinuierlich – unabhängig vom Zuwanderungsszenario. Selbst bei hoher Zuwanderung stagniert demnach die Zahl leer stehender Häuser bestenfalls, während sie bei schwächerer Zuwanderung deutlich zunimmt.

Anders entwickelt sich der Markt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Hier hängt die Leerstandsentwicklung deutlich stärker von der Zuwanderung ab. Bei hoher Zuwanderung wäre dort sogar ein Rückgang des Leerstands möglich.

Wo ist ein Wohninvestment besonders rentabel?

Mark Holz, Leiter der Marktanalyse beim Immobiliendienstleister Lübke Kelber, vergleicht die Märkte von Wohnungen und Häusern mit Aktien: „Metropolen sind wie die Papiere großer Unternehmen: Es findet viel Handel statt, viele Anleger sind investiert, und viele Analysten bewerten die Aktie, dafür schießt die Rendite nicht immer in die Höhe.“ Je kleiner börsennotierte Unternehmen und Städte seien, desto enger und auch intransparenter sei der Markt, dafür böten sich mitunter Chancen auf hohe Renditen.

Holz schränkt aber ein, dass es bei Immobilieninvestments mitunter komplizierter sei, eine realistische Bewertung zu erhalten. Es komme nicht nur auf die Größe einer Stadt an, sondern auch auf die Attraktivität, sprich die Antwort auf die Frage: „Wollen Menschen hier wohnen?“

Hierbei geht es auch um die Schönheit einer Stadt und ihres Umlands – die oft auch im Auge des Betrachters liegt –, aber laut Reiner Braun von Empirica zuvorderst um Arbeitsplätze.

Im nächsten Schritt geht es für Investoren um die Nachfrage vor Ort. „In Metropolen sind kleinere Wohnungen eher gefragt“, sagt der Berliner Makler Schick. Schließlich würden Städte wie Berlin, Hamburg und München vor allem dank junger Menschen wachsen, die dort zur Ausbildung hinziehen oder um zu studieren. Größere Wohnungen lohnen sich seiner Ansicht nach eher dort, wo Familien leben.

Das sind nach den Worte