Stefan Haas lenkt das milliardenschwere Immobilienportfolio der Munich Re. 2027 erwartet er, dass es schwierig wird. Dennoch sieht er Chancen und glaubt an den Standort Deutschland.
München. Jammern gehört in der Immobilienbranche fast schon zur Folklore. Doch in diesem Herbst scheint die eine oder andere Sorge tatsächlich gerechtfertigt zu sein. Hatten sich Bauherren und Investoren gerade erst an höhere Zinsen gewöhnt, stiegen sie erneut. Dementsprechend dominierten auf dem alljährlichen Branchentreff Expo Real vor allem Berichte über geplatzte Verkäufe die Gespräche.
Meag-Chef Stefan Haas blickt dagegen weniger pessimistisch nach vorn. Bei der Investmentgesellschaft der Munich Re verantwortet er ein milliardenschweres Immobilienportfolio und verrät, warum die derzeitige Marktphase durchaus auch chancenreich ist.
Im Podcast Handelsblatt Invest gibt er Einblicke, was er jetzt kauft und warum er Deutschland für einen interessanten Standort hält. Was die Zinsen angeht, hat der studierte Bauingenieur eine sehr klare Meinung – und auch dazu, wer am Immobilienmarkt aktiv sein sollte und wer nicht.
Herr Haas, fühlen Sie sich wie der kleine Junge im Süßigkeitenladen, weil es jetzt viele günstige Immobilien am Markt gibt?
Das wäre schön, aber bei uns ist es so, dass wir eher in Richtung Lindt-Schokolade suchen. Und die ist natürlich sehr gefragt.
Wer konkurriert da mit Ihnen?
Das sind insbesondere Family-Offices, die auch diese attraktive Marktphase nutzen. Aber ich gebe Ihnen recht, wir haben eine relativ gute Produktauswahl zu deutlich reduzierten Preisen gegenüber der Zeit von 2022. Wir müssen angesichts der gestiegenen Zinsen aber auch rechnen.
Zu den Zinsen kommen wir gleich noch einmal, aber was steht momentan auf Ihrem Einkaufszettel?
Wir sind klassische Core-Investoren.
Das heißt, Sie kaufen Gebäude in Bestlagen von Städten, in denen die Quadratmeter sehr gefragt sind.
Genau. Und hier suchen wir Büros, Wohnungen, Fachmarktzentren, aber auch Logistikimmobilien. Vor allem in Deutschland und in Westeuropa.
Deutschland wird derzeit gerne schlechtgeredet. Sie aber gehören zum Lager derer, die sagen, Deutschland sei nach wie vor attraktiv.
Wir waren schon einmal der kranke Mann Europas, haben uns wieder berappelt. Ich glaube, unsere Stellung und Wirtschaftskraft in der EU sind groß genug, um ein sehr interessanter Investitionsstandort zu sein.
Hierzulande gibt es auch sehr viele Bestandshalter, die unter Druck geraten sind und ihre Immobilien verkaufen müssen. Was kommt denn gerade auf den Markt? Um im Bild zu bleiben: Markenschokolade oder eher Eigenmarken vom Discounter?
Sicherlich beides. Ich glaube, was auf den Markt kommt, ist auch abhängig davon, wie hoch die Transaktionssicherheit sein muss.
Das heißt?
Wenn Sie unbedingt dieses Jahr einen Deal umsetzen wollen, müssen Sie mit einem Top-Produkt an den Markt kommen. Denn die Discounterware bleibt momentan im Laden liegen. Wir versuchen auch, einiges zu veräußern, und waren damit erfolgreich, aber wir haben einen klaren Käufermarkt. Das heißt, Sie sind entweder zu Zugeständnissen beim Preis bereit oder man kommt nicht weiter.
Aber sie gehören eher zum Lager der Käufer?
Das schon, dennoch passen wir regelmäßig unser Portfolio mit gezielten Verkäufen an.
Wie muss ich mir einen solchen Verkaufsprozess vorstellen?
Wir initiieren einen Markttest, um die Kaufbereitschaft und den Preis von potenziellen Käufern zu verifizieren. Falls die Gebotslage nicht ausreichend ist, ziehen wir das Angebot zurück. Finden wir am Markt Käufer, die gerade dieses Produkt at diesem Standort haben wollen, kommt der Deal zustande.
Stefan Haas verantwortet im Vorstand der Meag den Bereich Immobilien. Er studierte in Karlsruhe Bauingenieurwesen und schloss sein Studium in Wuppertal mit einer Promotion ab. Nach Stationen bei der Hypovereinsbank/Unicredit-Gruppe trat Haas 2006 in die Meag ein.
Die Munich Ergo Asset-Management GmbH, kurz Meag, verwaltet das Vermögen des Dax‑Konzerns Munich Re und arbeitet gleichzeitig mit institutionellen Investoren zusammen. Neben Wertpapieren investiert das Unternehmen traditionell auch in Unternehmen. Insgesamt verwaltet die Meag Immobilien im Wert von über 15 Milliarden Euro, vor allem in Deutschland und dem restlichen Europa.
Was verkauft sich denn derzeit nicht auf dem Markt?
Unter anderem Büros in Nebenlagen. Die lassen sich momentan nicht zu attraktiven Preisen veräußern.
Erwarten Sie, dass solche Lagen noch einmal gefragt sein werden, oder bleibt dieses Segment unattraktiv?
Die Preise, die wir vor der Zinswende gesehen haben, werden wir nicht noch einmal sehen. Dennoch hoffen wir in den kommenden Jahren auf eine gewisse Marktberuhigung und wieder mehr Interesse an Immobilien.
Woher soll dieses Interesse kommen?
Die Marktteilnehmer stellen sich mit ihren Preisvorstellungen auf die neue Situation ein. Bei steigenden Zinsen heißt das, dass potenzielle Verkäufer zu Zugeständnissen bereit sind und dann Angebot und Nachfrage wieder leichter zueinanderfinden.
Auf der Immobilienmesse Expo Real war der Tenor der meisten Besucher und Aussteller eher zurückhaltend. Das heißt also, dieses Jahr wird schwierig?
Ich gehe noch etwas weiter. Das wird auch noch ein schwieriges nächstes Jahr. Losgelöst davon sind Immobilien ein wichtiger Bestandteil im Portfolio eines jeden institutionellen Investors, und die Nachfrage wird auch wieder steigen. Aber momentan ist es schwierig.
Ihr Zinsausblick klingt eher pessimistisch. Wobei im langfristigen Vergleich die Zinsen eher niedrig sind.
Das ist richtig. Wir sind verwöhnt durch eine sehr lange Niedrigzinsphase. Einige Prognosen gehen davon aus, dass nächstes Jahr die Zinsen wieder leicht zurückgehen werden. Entscheidend ist die geopolitische Lage. Wenn sich die Energiemärkte entspannen, weicht der Inflationsdruck. Die Erwartung wäre dann, dass die Zinsen wieder zurückgehen.
Es gibt Volkswirte, die erwarten, dass Immobilien wieder interessanter werden, wenn das Vertrauen in Anleihen stärker sinkt. Was halten Sie von dieser These?
Ich kann mir gut vorstellen, dass Sachwerte bald wieder stärker gefragt sein werden. Aber ich glaube auch, dass wir ganz andere Probleme haben werden, wenn das Vertrauen etwa in deutsche oder amerikanische Staatsanleihen schwindet. Wenn die Inflation wieder eine größere Rolle spielen wird, bieten inflationsindexierte Mieten einen Schutz. Das Argument des Inflationsschutzes wirkt sich aber auch positiv auf die Assetklasse Immobilien aus.
Sie haben es bereits angesprochen: Wir kommen aus einer Zeit extrem niedriger Zinsen. War diese Sondersituation für die Branche eher ein Fluch oder ein Segen?
Diese Phase war historisch einmalig. Ich glaube, dass viele an den Markt gekommen sind, denen die Professionalität fehlte. Denn es war ein Selbstläufer, dass die Immobilie Jahr für Jahr wieder mehr wert war. Nach der Zinswende begann dann eine Marktbereinigung, die immer noch läuft, aber schon in weiten Teilen stattgefunden hat. Und ich glaube, dass wir diese extreme Boom-Phase – sowohl was die Immobilienpreise als auch die Nachfrage, aber auch die Beschäftigungszahlen und Gehälter betrifft – in dieser Form in den nächsten Jahren auf jeden Fall nicht wieder sehen werden.
Wo stehen wir denn aktuell? Haben wir das Schlimmste hinter uns oder droht uns da noch was?
Ich denke, dass wir die Talsohle gesehen haben oder zumindest sehr dicht dran sind. Und wir bemerken bei uns auch, dass, egal welche Hiobsbotschaften von links oder rechts kommen, der Käufer nicht abspringt. Entscheidend ist, dass das Produkt gut ist und der Preis passt. Dann wird auch bezahlt. Das heißt, die Preise dürften insbesondere für Core-Produkte nicht mehr deutlich sinken.
Braucht die Immobilienbranche Unterstützung seitens der Politik?
Ich glaube, der Staat muss erst einmal viele Themen für sich lösen. Denken Sie nur einmal an den Bau-Turbo, um ein Beispiel zu nennen. Wenn hier die Rahmenbedingungen passen, kommen Investoren von allein. Will heißen: Der Staat sollte seine Hausaufgaben machen, wir machen sie schließlich auch.
