La escalada de los precios de la vivienda, que acumulan una subida del 68,4% sólo en la última década según los Registradores, está expulsando a cada vez más colectivos del mercado inmobiliario. Ese ascenso contrasta con el aumento del salario medio, que apenas ha sido del 34% en el mismo periodo, según el INE. Son dos de las muchas cifras que cuantifican la crisis de acceso más grave desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Pese a que el grado de tensión entre los precios y las rentas familiares actual dista aún del que se registró entonces, ya hay indicadores que apuntan a que el ritmo de subida de los precios se enfriará los próximos meses.
Las compraventas han encadenado dos trimestres consecutivos de caídas. De abril a junio se registraron 167.934 operaciones, casi un 6% menos que a principios de año y un 2,3% por debajo de las que se formalizaron en el mismo periodo del pasado ejercicio. Es cierto que las transacciones se incrementaron en junio -un 1% interanual en su mejor registro para ese mes desde 2008-, pero los economistas no descartan que este sea un movimiento puntual ante la expectativa de que el Banco Central Europeo subiera los tipos, como finalmente hizo.
Pese a que la caída de las operaciones superará muy probablemente el 2% los próximos meses, el precio de la vivienda seguirá subiendo porque la demanda es aún muy fuerte y no hay oferta suficiente para darle respuesta, explica a La Información Económica, José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra. Las transacciones se reducen y los precios suben, pero menos porque a esos niveles "cada vez hay menos demanda solvente", puntualiza el economista, uno de los mayores expertos en la materia a nivel nacional.
A lo anterior se suma el fin de la llamada 'guerra hipotecaria' (de ofertas en los préstamos para adquirir vivienda), que ha llevado a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia a abrir expediente a los seis grandes bancos españoles y a investigar si se pusieron de acuerdo a través de sus declaraciones públicas para encarecer el crédito. Precios en ascenso y una financiación más costosa suponen un obstáculo difícil de salvar para muchas familias. Esa "gran brecha entre lo que el vendedor quiere cobrar y lo que el comprador puede pagar o está dispuesto a pagar es lo que hace que las transacciones se estén ralentizando", destaca García Montalvo.
El comprador no va a poder ceder "porque ya está al límite"
Desde su punto de vista el comprador "no va a poder ceder porque ya está al límite", por lo que deberá hacerlo el vendedor, si bien este proceso llevará algo de tiempo. Como ya hizo el Banco de España, descarta que el mercado afronte una burbuja, en tanto que no existe un exceso de crédito -como sí se dio en la pasada crisis-. Por entonces, el crédito a familias para la adquisición de vivienda representaba el 64% del total y el inmobiliario más del 40%, y ahora ambos se sitúan en el 31% y el 8%, respectivamente.
Hay más cifras que alejan el escenario de burbuja, al menos de momento. Actualmente la oferta de viviendas aumenta entre las 90.000 y las 100.000 al año, frente a una creación anual de hogares que, según el INE, ronda los 250.000. Mientras, en la época del 'crash' inmobiliario los inmuebles iniciados rondaban los 300.000 -con algún año en el que se alcanzaron las 600.000-, mientras que apenas se creaban alrededor de 100.000 familias.
La situación actual responde más a un problema de escasez de oferta que a una burbuja inmobiliaria como la de los años 2000, aunque "no pueden descartarse episodios de sobrevaloración en determinados mercados muy puntuales de la geografía española", apunta a este diario Camilo Ulloa, economista principal para España y Portugal de BBVA Research. Desde su punto de vista, la demanda sigue apoyada en la creación de empleo y hogares, la inmigración, el crecimiento de las rentas y unas condiciones financieras relativamente favorables y, frente a ello, la oferta "continúa reaccionando con lentitud".
Esto es lo que explica que los precios puedan seguir aumentando incluso cuando disminuyen las compraventas. A los problemas de suelo, licencias, mano de obra y rentabilidad se añaden, en opinión de Ulloa, nuevos cuellos de botella, como la saturación de la red eléctrica. "A diferencia del ciclo anterior, no se observa un exceso de construcción: el principal problema es precisamente la falta de vivienda", coincide.
En BBVA Research no contemplan una corrección de precios a corto plazo, sino una "desaceleración progresiva", en un contexto en el que la oferta seguirá siendo insuficiente para absorber la creación de nuevos hogares. Si bien y con posterioridad, el aumento gradual de la construcción y el deterioro de la accesibilidad deberían moderar el crecimiento. Así, calculan que la vivienda se encarecerá aún un 12% en el conjunto de este año y que lo haga al 5,7% ya el próximo.
