La crisis de la vivienda en España: precios récord, déficit de oferta y emergencia social

La emergencia habitacional ha desatado un terremoto social y político en los últimos días, con el desahucio de Maricarmen y el rechazo del Congreso a los decretos de vivienda como telón de fondo. Según el CIS, la ciudadanía considera que la crisis de la vivienda es el principal problema de España. La situación se ha recrudecido en los últimos años hasta llevar los precios a niveles récord. La necesidad de vivienda es elevada en un país con cada vez más población y en el que ha crecido el uso de los inmuebles para fines no residenciales, como los pisos turísticos. Mientras tanto, la construcción sigue lastrada por las heridas de la burbuja inmobiliaria y no llega a cubrir los nuevos hogares que se crean cada año, a la par que el volumen de viviendas sociales sigue estando a la cola de Europa.

El precio de una vivienda equivale actualmente en España a 8,4 años íntegros de ingresos de un hogar promedio, según el Banco de España. Es el nivel de esfuerzo más elevado para comprar una casa desde principios de 2011. Se acerca mucho al registrado durante 2005, cuando la burbuja inmobiliaria todavía ebullía. Hace dos años este indicador de accesibilidad apenas superaba los 7 años de ingresos. En esa misma línea, las familias tienen que destinar ya de media el 38% de su renta para pagar una hipoteca, por encima del umbral recomendado.

Este creciente esfuerzo para poder comprarse una casa es el resultado de unos precios que crecen más rápido que los salarios. De acuerdo con los datos del INE, en los tres últimos años el precio de la vivienda ha subido casi el triple de rápido que los sueldos. Los inmuebles llevan una década encareciéndose de forma ininterrumpida hasta superar ya en un 12% los máximos de la burbuja —sin descontar la inflación—.

La escalada se ha acelerado en los últimos tiempos. Desde 2021 el precio de la vivienda se ha disparado un 52,6% y solo en el último año se ha incrementado un 12,2%. En cambio, la subida salarial media pactada en los convenios colectivos para este año apenas pasa del 3%. Según datos del Ministerio de Vivienda, un piso de 80 metros cuadrados ronda de media los 188.500 euros. Este monto es muy superior en las grandes ciudades, que concentran la emergencia habitacional, junto a las zonas vacacionales. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, un piso de estas características alcanza los 433.500 y 368.000 euros respectivamente.

Ese mismo desfase en comparación con el precio de los sueldos se repite también en los alquileres, que se han encarecido un 5,6% en el último año, según Idealista. El alza es del 43,8% desde 2021. Arrendar una vivienda de las características de 80 metros cuadrados supera actualmente los 1.200 euros de media en España.

Pese a los precios desorbitados, vivir de alquiler es una fórmula que ha ganado peso en los últimos años, ante la imposibilidad para muchos de pensar en comprar un piso. Es el caso especialmente de los jóvenes, que se encuentran entre los colectivos más golpeados por la emergencia habitacional. Según el INE, la mitad de los hogares menores de 30 años y un tercio de los de 30 a 44 años son inquilinos. Hace dos décadas eran el 31,5% y 15% respectivamente. La tasa de emancipación se ha retrasado un año en la última década y supera ya los 30 años.

Esta escalada de los precios es fruto del desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. El número de habitantes de España ha pasado de 47,4 millones en 2021 a 49,8 millones en 2026, según el INE. En los últimos cinco años se han formado de media 240.000 hogares nuevos al año. En cambio, en ese mismo periodo se han empezado a construir una media de 121.600 viviendas al año y se han terminado unas 93.600. La construcción ha empezado a levantar el vuelo en los últimos años tras el desplome sufrido con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria —pasaron de finalizarse más de 600.000 inmuebles en 2008 a apenas 36.000 en 2013—, pero sigue todavía lejos de cubrir el volumen de nuevos hogares. El Banco de España calcula que solo entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de hasta 750.000 viviendas.

A esto se suma que una parte del parque inmobiliario ya existente ha dejado de destinarse a uso residencial, en busca de mayores rentabilidades por parte de los propietarios. En pleno boom turístico, destaca la proliferación de pisos turísticos —según el INE, existen 341.000—, en algunos casos de forma ilegal. El Banco de España calcula hay cerca de 900.000 inmuebles en manos de extranjeros no residentes o destinadas a alquiler vacacional.

Otra fuga de viviendas está siendo el alquiler de temporada, que se ha convertido en foco de fraudes tras la aprobación de la ley de vivienda. Algunos propietarios recurren a esta fórmula para sortear las restricciones del alquiler residencial y fijar precios más altos, presentando como temporales contratos que en realidad no lo son. Según datos de Idealista, los anuncios de alquileres de temporada se han más que duplicado desde 2023, mientras que la oferta de alquileres residenciales se ha reducido un 20%. En esa misma línea, el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro calcula que el número de pisos disponibles para arrendar ha descendido en los últimos cinco años de 1,05 millones en 2021 a 660.993 en 2026.