Luật Đất đai 2024: Xung đột lợi ích trong định giá đất

Nhận định được TS Thái, giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP HCM, đưa ra tại hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới", tổ chức ngày 17/6.

Ông Thái cho rằng căn nguyên của bất cập nằm ở việc Nhà nước cùng lúc thực hiện hai vai trò: đại diện chủ sở hữu đất đai và cơ quan quản lý. Sự đan xen giữa quyền kinh tế của chủ sở hữu với quyền lực công khiến các quan hệ đất đai chưa vận hành đầy đủ theo nguyên tắc thị trường.

Theo ông, khi vừa cung cấp quyền sử dụng đất vừa quyết định giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan, Nhà nước dễ rơi vào tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi", làm giảm tính khách quan của thị trường.

TS Nguyễn Hoàng Thùy Trang, Khoa Luật Thương mại, nêu cơ chế hiện nay tạo ra xung đột lợi ích trong hầu hết hoạt động định giá đất của Nhà nước.

Theo bà, khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan, Nhà nước là bên thu ngân sách nên giá đất càng cao, nguồn thu càng lớn. Ngược lại, khi thu hồi đất, Nhà nước là bên chi trả bồi thường nên giá đất càng thấp, chi phí ngân sách càng giảm.

Trong khi đó, Nhà nước vừa quyết định giá đất làm căn cứ bồi thường, vừa giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ mức giá này.

"Cơ chế này có thể tạo áp lực tài chính lớn cho người dân và doanh nghiệp khi giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính tăng mạnh', bà Trang nói.

Bà dẫn chứng bảng giá đất mới của TP HCM theo Nghị quyết 87/2025, trong đó nhiều vị trí tăng đáng kể. Đất ở đường Đồng Khởi được xác định ở mức 687,2 triệu đồng một m2, cao gấp hơn 4 lần bảng giá cũ, khiến nhiều trường hợp gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý.

Ở chiều ngược lại, nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh không phản ánh kịp biến động thực tế, người bị thu hồi đất có thể nhận mức bồi thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.

Phân tích cơ chế xác định giá đất theo Nghị quyết 254/2025, TS Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại, cho biết nhiều trường hợp trước đây phải xác định giá đất cụ thể thông qua đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định, nay được chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (K).

Theo ông, cách làm này giúp đơn giản thủ tục, rút ngắn thời gian và giảm chi phí. Tuy nhiên, giá trị mỗi thửa đất phụ thuộc vào vị trí, hình thể, khả năng khai thác và nhiều yếu tố khác, trong khi bảng giá đất và hệ số K được xây dựng theo khu vực hoặc tuyến đường nên khó phản ánh đầy đủ sự khác biệt.

"Một thửa đất mặt tiền rộng 5 m và một thửa chỉ rộng 2 m trên cùng tuyến đường chắc chắn không có giá trị như nhau, nhưng bảng giá đất vẫn áp dụng một mức giá giống nhau", ông nói.

TS Võ cho rằng bảng giá đất và hệ số K đều mang tính ổn định tương đối, trong khi giá thị trường biến động liên tục. Quá trình xây dựng, thẩm định và phê duyệt kéo dài khiến các mức giá thường chậm cập nhật so với thực tế.

Ông dẫn ví dụ dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất của TP HCM, trong đó giá đất xác định theo bảng giá và hệ số K tại một số tuyến đường trung tâm chỉ khoảng 955 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn đáng kể so với mức giao dịch thực tế 1,5-2 tỷ đồng mỗi m2. Khoảng cách này có thể khiến người bị thu hồi đất nhận bồi thường thấp hơn giá trị thực của tài sản.

Theo TS Võ, chênh lệch kéo dài giữa giá bồi thường và giá thị trường có thể làm gia tăng khiếu nại, tranh chấp và ảnh hưởng tiến độ giải phóng mặt bằng.

Các chuyên gia cho rằng giải pháp căn cơ không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật định giá mà phải kiểm soát xung đột lợi ích trong cơ chế xác định giá đất.

PGS.TS Lưu Quốc Thái nêu trong các quan hệ hàng hóa - tiền tệ, Nhà nước cần được nhìn nhận trước hết là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, còn người dân và doanh nghiệp là khách hàng. Quan hệ giữa các bên phải dựa trên nguyên tắc bình đẳng, minh bạch và tôn trọng giá trị thị trường.

Ông đề xuất mở rộng cơ chế thương lượng khi thu hồi đất, tăng yếu tố thị trường trong xác định giá đất và từng bước hạn chế tình trạng cơ quan nhà nước vừa quyết định giá vừa hưởng lợi hoặc chịu tác động trực tiếp từ kết quả định giá.

TS Nguyễn Trí Cường, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP HCM), cho biết nhiều quốc gia đã tách biệt cơ quan quản lý đất đai với hệ thống định giá nhằm hạn chế xung đột lợi ích. Việc xác định giá đất có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập, cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch và cơ chế giám sát xã hội.

Dẫn kinh nghiệm Hàn Quốc, ông cho biết nước này xây dựng hệ thống giá đất công khai dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế được cập nhật thường xuyên. Giá đất chuẩn do các chuyên gia độc lập xác định, nhưng khi bồi thường hoặc tính nghĩa vụ tài chính cho từng dự án, cơ quan chức năng vẫn xem xét đặc điểm riêng của từng thửa đất thay vì áp dụng cứng nhắc một mức giá hành chính.