La Comunidad de Madrid quiere que distintas empresas asuman el coste de levantar más de medio millar de viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible a cambio de explotar el cobro de las rentas hasta el próximo siglo. Así consta en información publicada en el portal de contratación, que refleja una previsión de ingresos brutos acumulados para las compañías ganadoras superior a 350 millones a precios constantes de 2026, cifra que supera ampliamente los 800 millones en términos nominales, entre todas las concesiones y durante los 75 años de concesión. En ese tiempo, las empresas elegidas no tendrán que pagar un canon a la Administración por explotar las seis parcelas capitalinas afectadas por las tres licitaciones, cobrarán por los alquileres y servicios que presten, y la Comunidad, en principio, asumirá el pago del IBI, salvo que los interesados se ofrezcan a hacerlo. Las viviendas construidas, que costarán a las adjudicatarias alrededor de 100 millones, no volverán al dominio público hasta comienzos del siglo XXII.
“A diferencia de los anteriores derechos de superficie que constituyó el IVIMA, en el negocio jurídico que ahora se pretende, el adjudicatario-superficiario no solo asumirá la obligación de construir el inmueble de vivienda protegida, sino también su posterior gestión, mantenimiento, conservación y explotación”, se reconoce en la documentación que acompaña a las tres licitaciones, situadas en Hortaleza, San Blas-Canillejas y Los Berrocales.
Es decir, los adjudicatarios invertirán en la construcción, y luego recuperarán ese dinero cobrando alquileres, con una rentabilidad estimada cercana al 7% anual, que la Administración considera “en línea con el coste del capital y lejos de suponer un beneficio extraordinario”.
Los pliegos exigen que al menos un 5% de los pisos se reserve a familias con rentas inferiores a unos 29.000 euros al año (3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Ese porcentaje podrá duplicarse hasta el 10% si el adjudicatario lo ofrece como mejora en su propuesta.
“Las rentas están limitadas por la normativa de vivienda protegida y por la oferta económica del adjudicatario”, argumenta un portavoz de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, que dirige Jorge Rodrigo. “Además, este asume el riesgo de ocupación y morosidad”, añade, aunque en realidad los pliegos contemplan una cobertura parcial por parte de la Comunidad. “Al finalizar el derecho de superficie, las viviendas revierten a la Administración sin indemnización”, recuerda. “Se ha optado por no exigir un canon para que ese coste no termine repercutiendo en las rentas de los inquilinos. El objetivo es precisamente maximizar la reducción de los alquileres y facilitar el acceso a vivienda asequible”.
Esta apuesta replica el modelo de cesión de terrenos públicos para construir edificios que explota un privado de la educación concertada; el Plan Vive de viviendas de alquiler; y las 40 nuevas residencias que quiere levantar la Comunidad por toda la región sobre parcelas municipales. En total, las cesiones decididas desde que Isabel Díaz Ayuso (PP) llegó al poder (2019) afectan a más de un centenar de terrenos públicos, cuya explotación dependerá de privados durante décadas, garantizando el suficiente tiempo para que los adjudicatarios recuperen la inversión y limitando las opciones de futuros gobernantes. Una estrategia que cuenta con el efecto multiplicador del inmenso poder municipal amasado por el PP en las elecciones de 2023.
Frente a ello, la oposición de izquierdas se muestra muy crítica con el modelo, amparado por la legislación estatal y autonómica, y empleado, señala Madrid, por otras regiones, como las de Navarra o Castilla-La Mancha, ambas gobernadas por el PSOE.
“El modelo del PP ha colocado a Madrid a la cabeza en el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler. Un modelo que expulsa a la gente y atrae a los fondos, porque está centrado en garantizar el negocio inmobiliario”, lamenta Jorge Moruno, diputado de Más Madrid en la Asamblea regional. “El objetivo será inflar los servicios ofrecidos [limpieza, mantenimiento, garaje...], esto al margen de que los inquilinos quieran usarlos o de que esos servicios sirvan para algo, para que, tal y como sucede en el Plan Vive, se infle la renta final que paga el inquilino”, añade. “La AVS [Agencia de Vivienda Social, promotora de la licitación] ha sido incapaz de ejecutar los fondos europeos y construir 900 viviendas en cinco años, no llega ni a 350 viviendas de nueva promoción desde 2019 y, durante el mismo periodo, se ha deshecho de más viviendas de las que ha inaugurado”, apunta.
Y recuerda: “Anunció la compra de 175 viviendas hace años y solo ha comprado 5. Si no llega a ser porque la justicia le obliga a recuperar 1.721 viviendas que vendió a un fondo buitre, hoy el parque de vivienda pública sería menor que en el año 2005″.
Plan Vive
Así lo ven en el PSOE de Madrid, que dirige el ministro Óscar López. “La Comunidad de Madrid asume que es incapaz de gestionar la vivienda social”, dice el diputado Javier Guardiola. “Ni pueden gestionar la vivienda ni son capaces de construir por sí solos vivienda pública”, sigue. “Nuestro modelo es claro: construcción de vivienda pública de protección permanente y no el modelo del fracasado Plan Vive para la gente que lo necesita”.
El negocio es redondo para los privados que se imponen en los concursos, según desgranan en la oposición. Por ejemplo, en el caso de las nuevas viviendas que ahora se licitan, podrán cobrar por los gastos comunes (con el límite de que representen un 15% de la renta máxima); el alquiler de bajos comerciales (sin límite); o plazas de garaje no vinculadas a viviendas. Incluso, en algunos casos, cabe la posibilidad de que la AVS asuma parte de la morosidad que sufran.
Por su parte, los colegios concertados históricamente han podido hipotecar el propio terreno público para financiar la obra a la que se han comprometido. A cambio de ofrecer las plazas concertadas en enseñanzas obligatorias, pueden plantear otras de pago completo en niveles como Infantil o Bachillerato, donde la Administración ha fomentado con becas la permanencia de los estudiantes captados en la etapa que paga el presupuesto público.
En el caso de las 40 residencias y centros de día que la Comunidad de Madrid acaba de empezar a licitar, con el objetivo de poner en marcha la primera en el verano de 2028, los gestores podrán cobrar por el párking, la cafetería y cientos de plazas de residencia de carácter privado.
