Mietrechtsreform: Neue Regeln für Vermieter und Mieter

Frankfurt. Kai Warnecke macht aus seinem Ärger keinen Hehl. Die Vorschläge seien „ein Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietenden Privatpersonen“ und ein „weiterer Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes“, erklärte der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund erzürnt.

Tatsächlich sieht der neue Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts, den Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) im Februar vorlegte, einschneidende Veränderungen für die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland vor. Mehr Regulierung, neue Fristen, strengere Regeln: Das Gesetzespaket enthält ein Bündel neuer Maßnahmen zum Mieterschutz.

Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten müssen laut dem Entwurf künftig unaufgefordert offenlegen, welchen Zuschlag sie für eine Möblierung verlangen. Dies soll bereits vor einer Mietzusage erfolgen. Unterbleibt diese Angabe, sollen Mieter nach dem Entwurf nur die Miete zahlen müssen, die ohne Möblierung zulässig wäre.

Die Miete für möblierte Wohnungen unterliegt zwar der Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass der Mietpreis bei Neuverträgen höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau laut Mietspiegel der Kommune liegen darf. Da die Höhe des Zuschlags für die Möblierung bisher nicht ausgewiesen werden musste, ließ sich der Mietpreis bisher aber nur schwer überprüfen.

Künftig darf sich der Möblierungszuschlag nur noch am Anschaffungswert sowie am Abnutzungsgrad der Einrichtung orientieren. Für vollständig möblierte Wohnungen sieht das Justizministerium lediglich eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete vor.

Konkret heißt das, dass bei einer Wohnung, die laut Mietspiegel 600 Euro kosten darf, künftig lediglich maximal 30 Euro als Zuschlag für Möbel abgerechnet werden können. Bisher kassierten Vermieter bei einer solchen Miete dafür bis zu 180 Euro pro Monat.

Eigentümerverbandspräsident Warnecke nannte den neuen Aufschlag einen „schlechten Scherz“. Ob der Entwurf in dieser Form Gesetz wird, ist allerdings noch offen. Länder und Verbände können noch Stellung nehmen.

Auswirkungen: Eine solche erweiterte Regulierung würde den Mietmarkt in Teilen Deutschlands stark verändern. Nach einer Studie lag der Anteil möblierter und temporär vermieteter Wohnungen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern Ende 2024 bei mehr als 30 Prozent aller Wohnungsinserate. Der starke Anstieg sei aber teils statistisch verzerrt, weil klassische Inserate zurückgingen, heißt es beim Institut der deutschen Wirtschaft.

Besonders weitreichend ist die geplante Änderung beim Kündigungsschutz für Vermieter. Mieter, die mit ihrer Mietzahlung in Verzug geraten, sind ein wiederkehrendes Problem für viele Vermieter. Bisher konnten Vermieter letztlich eine Räumungsklage durchsetzen, wenn die Bewohner mehrere Monate ihre Miete nicht zahlten. Das soll künftig schwerer werden.

Erhält ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wird diese wieder unwirksam, wenn er oder eine öffentliche Stelle wie etwa das Jobcenter die gesamten Mietrückstände innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Das sieht der Entwurf vor. Voraussetzung ist allerdings, dass es innerhalb der zurückliegenden zwei Jahre nicht schon einmal eine solche Schonfristzahlung gab.

Vermieter verbinden fristlose Kündigungen oft hilfsweise auch mit einer ordentlichen Kündigung, um das Mietverhältnis trotz Nachzahlung zu beenden. Diese Kündigung blieb nach bisherigem Recht selbst dann wirksam, wenn die Schulden später vollständig beglichen wurden. Kündigten Vermieter daher fristlos und vorsorglich auch ordentlich, lief der Schutz der Schonfrist ins Leere.

Damit wäre es nun vorbei. Für die ordentliche Kündigung soll künftig die gleiche Schonfristregelung gelten wie für die fristlose Kündigung. „Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient“, findet Hubig. Mieter, die mit den Mietzahlungen in Verzug geraten sind, haben damit ein neues Schlupfloch, eine Räumungsklage abzuwenden.

Auswirkungen: Das Risiko beim Zahlungsverzug wird künftig deutlich stärker auf die Seite der Vermieter verschoben. „Der Vorstoß würde an Wohnungslosigkeit nichts ändern“, sagte Verbandspräsident Warnecke dem Handelsblatt. „Der Änderungsvorschlag hilft Zahlungsunwilligen, aber nicht Zahlungsunfähigen.“

Auch bei Indexmieten werden künftig die Möglichkeiten der Vermieter beschnitten. In angespannten Wohnungsmärkten soll künftig die Steigerung bei Indexmieten begrenzt werden. Konkret soll nach dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“ die Steigerung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden.

Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex. Der Vorteil für Vermieter liegt dabei auf der Hand. Sie können die Miete jedes Jahr einmal erhöhen, entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, also der Inflationsrate.

Wegen der hohen Inflation in den vergangenen Jahren sorgten diese Verträge für deutlich steigende Mietpreise, wofür sie mitunter kritisiert wurden. Als die Inflationsrate teilweise um bis zu neun Prozent zugelegt hatte, konnten Vermieter entsprechend erhöhen, was bei einer Kaltmiete von 1200 Euro rund 108 Euro mehr pro Monat bedeutete. Künftig wären in diesem Fall nur noch maximal 42 Euro mehr möglich.

Noch 2018 hatte gerade die SPD die Indexmiete, die mit den Lebenshaltungskosten steigt, ausdrücklich als eine gute Möglichkeit gepriesen, den Preisanstieg am Wohnungsmarkt zu bremsen. So fuhren Mieter mit einem solchen Vertrag bei niedriger Inflation jahrelang recht gut, bis die Inflationsraten im Jahr 2022 aus dem Ruder liefen.

Auswirkungen: Der Eigentümerverband befürchtet, dass durch die neue Preisbegrenzung die Instandhaltung von Immobilien gefährdet wird. Denn für Vermieter hat die Indexmiete ein Manko: Modernisierungskosten am Gebäude dürfen sie bei einer Indexmiete nicht auf die Kaltmiete umlegen. Vermieter könnten damit bei einer Kappungsgrenze vor teuren Maßnahmen mehr zurückschrecken – und die energetische Gebäudesanierung gebremst werden.

Bisher konnten Vermieter mit dem Abschluss eines Kurzzeit-Mietvertrags die Mietpreisbremse umgehen. Künftig werden befristete Mietverträge den Plänen zufolge nur noch dann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, wenn sie für höchstens sechs Monate abgeschlossen werden. Voraussetzung für eine Befristung soll außerdem künftig ein besonderer Grund aufseiten des Mieters sein, etwa berufliche Umstände wie Montagearbeiten oder Praktika.

Bei maximal sechs Monaten ist laut Referentenentwurf davon auszugehen, dass ein Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht dauerhaft in die Wohnung verlegen will, somit wäre eine Kurzzeitmiete gerechtfertigt. Damit Vermieter die Regelung durch mehrere Anschlussverträge nicht umgehen können, werden frühere Mietverhältnisse derselben Parteien mitgerechnet, wenn zwischen ihnen weniger als drei Monate liegen.

Ein Gutachten der Kanzlei GSK Stockmann im Auftrag der Vermittlungsplattform Wunderflats glaubt, dass der Gesetzentwurf verfassungswidrig sei. „Erreicht wird hier kein Mieter- oder Verbraucherschutz, vielmehr werden Verbraucher bevormundet, indem das Angebot kurzfristig verfügbarer hochwertig möblierter Wohnungen unverhältnismäßig eingeschränkt wird“, kritisiert der Verwaltungsrechtler Ulrich Battis von der Kanzlei GSK Stockmann.

Auswirkungen: Hochpreisige, möblierte Kurzzeitvermietung ab sechs Monaten würde für Vermieter in vielen Städten deutlich unattraktiver. Befristete Mietverträge sind zwar grundsätzlich weiterhin zulässig. Mieterschutzvorschriften – und damit auch die Mietpreisbremse – bleiben künftig jedoch nur noch in echten Ausnahmefällen außen vor.