Offene Immobilienfonds kämpfen mit Abflüssen und sinkenden Renditen

Gleich drei offene Immobilienfonds haben derzeit die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, weil ihre flüssigen Mittel nicht ausreichten, um alle Anleger zu bedienen: Der Fonds „Fokus Wohnen Deutschland“, der „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ und der „Wertgrund WohnSelect D“ nehmen im Moment keine Anteile von Anlegern zurück. Diese können nur abwarten oder die Anteile mit Abschlag an der Börse verkaufen.

Auch viele andere Fonds haben damit zu kämpfen, dass ihnen erhebliche Mittel abfließen. Das ist aufgrund der langen Kündigungsfristen zum Teil eine Spätfolge von Schwierigkeiten am Immobilienmarkt der Vergangenheit. Zum Teil aber machen den Immobilienfonds auch die gestiegenen Zinsen für Konkurrenz-Anlageprodukte wie Staatsanleihen zu schaffen. Insgesamt beliefen sich die Abflüsse nach Zahlen der Deutschen Bundesbank im vergangenen Jahr auf 7,6 Milliarden Euro.

Abflüsse verharren auf hohem Niveau

Die Mittelabflüsse dürften aufgrund der Kündigungen aus dem vergangenen Jahr auch in den kommenden Monaten auf einem hohen Niveau verharren, schreibt die Ratingagentur Scope in einer am Dienstag veröffentlichten Analyse. Hinsichtlich der aktuellen Kündigungen meldeten zwar einige Fonds, dass diese rückläufig seien. Das wäre also ein gutes Zeichen. Dafür gibt es aber offenbar bislang keine belastbaren unabhängigen Zahlen für die gesamte Branche.

Scope aktualisiert regelmäßig die Ratings der 19 wichtigsten hierzulande vertriebenen offenen Immobilienfonds. Jetzt hat die Agentur fünf davon im Rating herabgestuft, zwei heraufgestuft, für zwölf blieben die Noten stabil. Damit wurden zwar weiterhin mehr Fonds herab- als heraufgestuft. Aber die Zahl der herabgestuften war niedriger als im Vorjahr; im vergangenen Jahr war zudem gar kein Fonds heraufgestuft worden. Das könnte man also als Lichtblick für diese Anlagegattung werten.

Sonja Knorr von Scope berichtete im Gespräch mit der F.A.Z., in der Niedrigzinsphase sei in manche dieser Fonds sehr viel Geld von zinssensiblen Investoren hineingeflossen, das jetzt wieder abgezogen werde. Davon seien aber nicht alle Fonds betroffen; die Immobilienfonds der Sparkassenorganisation Deka beispielsweise seien eine rühmliche Ausnahme.

Andere Immobilienfonds hätten damit zu kämpfen, dass die Mittelabflüsse sie zwängen, Immobilien zu einem ungünstigen Zeitpunkt zu veräußern. Wenn die Käufer wüssten, dass Verkäufe aus einer Notlage heraus passierten, forderten sie höhere Abschläge und verhandelten länger.

Im vergangenen Kalenderjahr hätten die Fonds im Durchschnitt eine negative Rendite erzielt, berichtet Scope. Sie belief sich auf minus 1,2 Prozent. Die Spannweite der Renditen reichte von plus 3,1 Prozent für den KGAL ImmoSubstanz bis minus 17,8 Prozent für den Leading Cities Invest. „Hauptgrund für die negativen Durchschnittsrenditen sind Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds“, schreibt Scope.

Im Durchschnitt negative Rendite für 2026 erwartet

Für das laufende Jahr rechnet die Ratingagentur ebenfalls mit einer negativen durchschnittlichen Rendite, sie schätzt diese auf minus 0,5 bis minus 1,5 Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite deutscher Staatsanleihen beläuft sich derzeit auf knapp drei Prozent. In früheren Jahren war es meistens so gewesen, dass die offenen Immobilienfonds mit einem deutlichen Aufschlag auf diesen als sicher geltenden Zins um Anleger werben konnten.

Vor einigen Jahren war besonders für Immobilienfonds geworben worden, die in Wohnungen investierten – nach dem Motto „gewohnt wird immer“. Das klang erfreulich nach Unabhängigkeit von der Konjunktur. Im Sommer 2024 aber war es dann gerade ein Wohnimmobilienfonds gewesen, der für Negativschlagzeilen sorgte: Die Gutachter bewerteten die Immobilien des Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ plötzlich rund 17 Prozent niedriger. Knorr berichtet, das habe dann andere Wohnimmobilienfonds in Mitleidenschaft gezogen, die jetzt zum Teil die Anteilsrücknahme aussetzten.

Der Schwerpunkt der offenen Immobilienfonds insgesamt liegt gleichwohl auf Gewerbeimmobilien und da noch mal besonders auf Büros. Die Fonds haben zudem stärker in Europa investiert als in den Vereinigten Staaten und hängen damit auch mehr an der Konjunktur hierzulande.

Knorr meint, es gebe noch viel Unsicherheit am Markt, wie es mit Geopolitik, Konjunktur und Zinsen weitergehe. Längerfristig stelle sich auch die Frage, ob die Künstliche Intelligenz Auswirkungen auf den Bedarf an Büroarbeitsplätzen haben werde, wie es der Trend zum Homeoffice hatte.

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds sei gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben und liege mit 92,5 Prozent auf einem „stabilen Niveau“, berichtet Scope. Auch hinsichtlich des Fremdkapitals seien die offenen Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments sehr konservativ aufgestellt: Ende 2025 habe die Kreditquote im volumengewichteten Durchschnitt 18,6 Prozent betragen.

Heikle juristische Fragen bremsen die Zuflüsse

Nach wie vor nicht abschließend geklärt seien die juristischen Fragen rund um die Einstufung der Immobilienfonds in Risikoklassen, sagte Knorr. Auf diesem Gebiet hatte es Klagen gegeben, weil Fonds als wenig riskant deklariert worden waren, dann aber aus Anlegersicht doch erhebliche Risiken aufwiesen. Der Fall liege jetzt beim Europäischen Gerichtshof, sagte Knorr, man erwarte eine Entscheidung zum Ende des Jahres oder 2027.

Die Kapitalanlagegesellschaften seien unterschiedlich damit umgegangen. Manche hätten vorsichtshalber Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, die Fonds freiwillig in höhere Risikoklassen einzustufen. Andere hätten das nicht gemacht, damit es vor Gericht nicht als eine Art Schuldeingeständnis gewertet werden könnte.

Zum 16. April mussten die offenen Immobilienfonds zudem neue Liquiditätsmanagement-Tools einführen, um auf Marktstress besser reagieren zu können. Die Mehrheit der Anbieter habe sich entschieden, in ihre Regeln für solche Fälle, in denen zu viele Anleger gleichzeitig kündigten, Rücknahmegebühren aufzunehmen. Einige Gesellschaften setzten auf sogenanntes „Gating“, das ist eine Beschränkung der Rücknahme. Einige sähen jetzt sogar beide Instrumente als Option vor.

Trotz der schwierigen Lage für die Immobilienfonds gebe es auch Aspekte, die positiv stimmten, meint Scope. So seien die Immobilienportfolios mittlerweile „deutlich konservativer bewertet“ als vor zwei Jahren, was eine gute Basis für eine künftige Erholung der Renditen sei. Allerdings: Wer jetzt als Anleger dort Kaufkurse sieht, geht gleichzeitig eine Art Wette ein, dass dies auch andere Anleger so sehen und nicht weiter ihr Geld abziehen. Für eher langfristig orientierte Anleger gelten Immobilienfonds gleichwohl als eine gute Möglichkeit zur Risikodiversifizierung.