Frankfurt. Die Sorgen vor einem neuen Kehraus am Immobilienmarkt wachsen. Rund ein Viertel der Finanzierungen in den Büchern deutscher Immobilienfinanzierer wird innerhalb der kommenden zwei Jahre fällig, wie aus einer Bankenbefragung der Beratungsfirma EY-Parthenon unter 90 Immobilienfinanzierern sowie 70 auf Restrukturierungen spezialisierten Kanzleien hervorgeht, deren Ergebnisse dem Handelsblatt vorab vorliegen. Bei einzelnen Instituten liegt der Anteil sogar erheblich höher.
Für viele Banken und Investoren kommt das jedoch zur Unzeit. „Alle Ampeln stehen auf ‚Rot‘: Rückläufige Preise, sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und die anhaltende Transaktionsschwäche verstärken sich gegenseitig“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Die Experten warnen, dass die Folgen erheblich sein könnten.
„Die anstehende Refinanzierungswelle wird zu einer deutlichen Marktbereinigung führen“, sagt Kristin Kriemann, Partnerin und Expertin für Restrukturierung bei EY-Parthenon, voraus. Viele Eigentümer würden zusätzliches Eigenkapital benötigen oder gezwungen sein, ihre Finanzierungsstrukturen grundlegend neu aufzustellen.
Denn viele Kredite stammen noch aus Jahren, in denen Immobilien deutlich höher bewertet wurden und Fremdkapital zu wesentlich günstigeren Konditionen erhältlich war. Nun müssen diese Finanzierungen unter schwierigeren Bedingungen verlängert oder ersetzt werden.
„Die von Marktteilnehmern zuletzt erhoffte Bodenbildung könnte sich damit als bloße ‚Verschnaufpause im Abschwung‘ erweisen“, warnt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und Mitautor der Studie. Praktisch alle Marktteilnehmer hätten sich inzwischen darauf eingestellt, dass die Situation in den nächsten Jahren noch einmal schwieriger werde. „Die Krise der gewerblichen Immobilienfirmen wird damit zur Dauerkrise“, sagt der Experte.
Wie angespannt die Situation bereits ist, zeigt die Entwicklung der notleidenden Kredite bei Gewerbeimmobilien. Knapp ein Drittel der befragten Institute gibt eine Quote sogenannter Non Performing Loans (NPL) zwischen vier und sechs Prozent an. Bei einem Viertel liegt sie sogar darüber. Als notleidend gelten Kredite, wenn Zins- und Tilgungszahlungen seit mindestens 90 Tagen überfällig sind oder – auch bei kürzerem Verzug – eine vollständige Rückzahlung unwahrscheinlich ist.
Fast die Hälfte der Finanzierer verzeichnete zuletzt eine Verschlechterung ihrer NPL-Quote. Im ersten Quartal 2026 waren laut Daten der Europäischen Bankenaufsicht bereits 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite notleidend. Nach einer Deloitte-Studie ist der Anteil der Kredite mit erhöhtem Ausfallrisiko (Stage-2-Kredite) von rund sechs Prozent im Jahr 2020 auf etwa 16 Prozent gestiegen.
Die Refinanzierungswelle trifft jedoch auf Bankbilanzen, die bereits zunehmend unter Druck stehen. Das Problem: Je niedriger der Wert einer Immobilie ausfällt, desto größer kann bei der Anschlussfinanzierung die Lücke zwischen dem bestehenden Kredit und dem Betrag sein, den eine Bank auf Basis der aktuellen Bewertung noch bereit ist zu finanzieren. Zusätzliches Eigenkapital der Eigentümer wird dann notwendig.
Bislang versuchten Kreditgeber und Eigentümer häufig, solche Probleme mit „Amend & Extend“ zu überbrücken: Kredite werden verlängert, Bedingungen angepasst oder Verträge verändert, ohne eine grundlegende Restrukturierung vorzunehmen.
Mehr als 70 Prozent der Befragten nennen in der EY-Umfrage solche bilateralen Maßnahmen weiterhin als wichtigstes Instrument. Doch diese Strategie stößt laut den Banken zunehmend an Grenzen: Mehr als 40 Prozent der Kreditinstitute berichten, dass sie in einzelnen Fällen bereits keine tragfähige Finanzierungslösung mehr gefunden haben.
Das erhöht den Druck auf Eigentümer, Wertkorrekturen zu akzeptieren – und könnte zugleich dafür sorgen, dass mehr Objekte auf den Markt kommen. Die Erwartungen der Banken haben sich jedenfalls drastisch eingetrübt. Noch vor einem halben Jahr rechneten 30 Prozent der Befragten mit steigenden Immobilienpreisen. Inzwischen sind es nur noch zwei Prozent. Der negative Ausblick zieht sich durch sämtliche Nutzungsarten.
Am kritischsten ist demnach die Situation bei Büroimmobilien. Rund 70 Prozent der Befragten erwarten dort weiter sinkende Preise; kein einziger Finanzierer rechnet mit steigenden Werten. „Ich sehe bei Büros langfristig einen deutlich geringeren Bedarf als heute“, sagt auch Sebastiano Ferrante, Europachef des zweitgrößten weltweiten Immobilieninvestors PGIM.
74 Prozent der Befragten nennen die Nachfrageschwäche bei der EY-Befragung als Belastung, 62 Prozent die rückläufigen Werte. Selbst Wohnimmobilien können sich dem Trend nicht vollständig entziehen, auch wenn dieses Segment deutlich stabiler erscheint.
Eine schnelle Entspannung über sinkende Finanzierungskosten erwarten die Banken nicht. Rund 80 Prozent rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit eher oder deutlich steigenden Zinsen. Vor einem Jahr waren es lediglich 16 Prozent. Mit fallenden Zinsen rechnet in der aktuellen Befragung niemand.
Damit rückt auch die erhoffte Erholung des Immobilienmarktes weiter in die Zukunft. LBBW-Chef Rainer Neske prognostizierte jüngst eine „mehrjährige Talphase“ am Markt.
„Die Mehrheit der Befragten sieht inzwischen keine deutliche Erholung am gewerblichen Immobilienmarkt mehr in den nächsten Jahren voraus“, betont Gennies. „Inzwischen hat sich der Zeitpunkt, an dem viele an eine Wende glauben, auf Anfang des neuen Jahrzehnts verschoben.“
