Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin würde den Wohnungsmangel einer Studie zufolge vergrößern. Würde die für die Entschädigung angenommene Summe hingegen in Neubau investiert, könnten bis 2045 bis zu 71.000 neue Wohnungen geschaffen werden, heißt es in der Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Dies könne den Mietanstieg »deutlich dämpfen«.
Die Ökonomen haben berechnet, welche Miethöhe notwendig wäre, um die einmalig gezahlte Entschädigung wieder reinzuholen und gleichzeitig die laufenden Kosten zu decken.
Wie hoch die Entschädigung überhaupt ausfallen müsste, darüber gibt es Streit. Immerhin geht es um einen Wohnungsbestand im Wert von rund 40 Milliarden Euro, schätzt das Kiel Institut. Müsste das Land Berlin den vollen Verkehrswert an die Wohnungsunternehmen zahlen? Oder 80 Prozent? Gar nur 20 Prozent? Das Forschungsinstitut geht in seinem Szenario von einer Entschädigung von 50 Prozent aus – also rund 20 Milliarden Euro. Ein Anteil, wie ihn auch andere Berechnungen zugrunde legen.
Das Ergebnis: Würde die Netto-Kaltmiete bei der aktuellen Durchschnittsmiete dieser Wohnungen von knapp acht Euro pro Quadratmeter eingefroren, wären die Kosten im Jahr 2026 noch gedeckt. Um jedoch dauerhaft verlustfrei zu wirtschaften, müsste die Miete ab 2027 mit der Inflation steigen, also indexiert werden, berechneten die Ökonomen.
Wirtschaftsinitiative warnt vor »gefährlichem Experiment«
Damit lägen die Mieten der öffentlichen Wohnungen unter dem Niveau privater Wohnungsgesellschaften. Das würde nach Ansicht des Kiel Instituts jedoch einen Nachteil mit sich bringen: Wer in einer dieser Wohnungen wohnt, würde sie behalten wollen und folglich nicht mehr ausziehen. Dadurch würde sich der sogenannte Lock-in-Effekt verstärken und das Angebot von verfügbaren Mietwohnungen sinken. Zudem könnten Neubau-Investoren sich vom Markt zurückziehen. »Der Vorteil für die Bestandsmieter dreht sich für den gesamten Markt langfristig ins Negative, weil sich das Angebot weiter ausdünnt und der Preisdruck für alle stärker steigt«, sagt Stefan Kooths, Studienautor vom Kiel Institut. Das Fazit ist eindeutig: Das Knappheitsproblem wäre nicht gelöst, es würde durch die teilweise Vergesellschaftung verstärkt.
Und noch einen Nachteil sehen die Studienautoren: Wer von der günstigeren Miete profitiert, hänge vom Zufall ab – eben davon, ob jemand ausgerechnet in einer der vergesellschafteten Wohnungen lebt oder nicht. So würden auch Menschen profitieren, die eigentlich eine höhere Miete verkraften könnten. »Im Ergebnis wird es zu noch mehr Stillstand und Fehlbelegungen kommen«, sagte Studienautor Stefan Kooths vom Kiel Institut. Das Modell könne weder wohnungswirtschaftlich noch sozialpolitisch überzeugen.
Neubau im unteren Preissegment sei sinnvoller
Zielführender sei, die rund 20 Milliarden Euro in den Neubau von Wohnungen zu stecken, schlägt das Kiel Institut vor. Und zwar besonders in einfache Wohnungen im unteren Preissegment. »Würde diese Summe alternativ in neue Wohnungen fließen, könnten die Angebotsmieten bis 2045 um bis zu 8,7 Prozent unter der heute zu erwartenden Entwicklung liegen«, heißt es in der Studie. Und das würde den Preisanstieg im gesamten Markt dämpfen.
Auftraggeber der Studie ist die Wirtschaftsinitiative »Berlin denkt weiter«. Die darin vereinten Wirtschaftsverbände warnen vor einem »gefährlichen Enteignungsexperiment«. Mitglieder der Initiative sind die Industrie- und Handelskammer Berlin, die Handwerkskammer Berlin, die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg sowie der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller. Die Argumente der Studie decken sich mit denen anderer Institute, etwa dem arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft IW.
Andere Studie sieht Vergesellschaft als sinnvolles Element
Andererseits hatten erst vergangene Woche das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung sowie die Universität Mannheim und die Universität Duisburg-Essen ebenfalls eine Studie zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände veröffentlicht. Auch sie kommen zu dem Schluss, dass Vergesellschaftung Wohnraummangel nicht beheben kann; dazu brauche es »Neubau in großem Stil«.
Allerdings argumentiert diese Studie auch, dass eine Vergesellschaftung, da sie den Bestand an Wohnungen mit Mietpreisbindung vergrößert, »einen wichtigen Beitrag leistet, das Leben in Berlin für untere und mittlere Einkommen bezahlbar zu machen«. Bei Vergesellschaftung kann es sich demnach um ein sinnvolles, ergänzendes Element zum Neubau handeln. Wichtig sei, Vergesellschaftung so umzusetzen, dass der Neubau von Wohnungen nicht leidet. Ähnlich argumentiert auch Tom Krebs, Ökonom an der Universität Mannheim.
Streitpunkt bei möglichen Sondierungsgesprächen
Die Berliner Linke hatte die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen zu einem ihrer zentralen Wahlversprechen gemacht. Damit griff sie einen Volksentscheid aus dem Jahr 2021 auf, mit dem sich die Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner für eine Vergesellschaftung von Wohnungen ausgesprochen hat – mehr als 200.000 Wohnungen könnten betroffen sein.
Nach ihrem deutlichen Sieg bei den Wahlen zum Abgeordnetenhaus kündigte die Linke an, an den Plänen festzuhalten. Die SPD schließt eine Vergesellschaftung hingegen aus. Das Thema könnte somit zu einem zentralen Streitpunkt in möglichen Sondierungsgesprächen der Linken mit SPD und Grünen werden.
