Düsseldorf. Der vom Iran-Krieg ausgelöste Inflations- und Zinsschub belastet Eigenheiminteressenten und Baubranche in Deutschland gleichermaßen: Immobilienkredite in Deutschland sind derzeit so teuer wie seit 2009 nicht mehr. Die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Darlehen hat nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp aktuell einen Wert von knapp 4,5 Prozent erreicht. Das sagte Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht.
Noch im Mai lag der Durchschnittszins bei 3,9 Prozent. Mit gut 4,4 Prozent ist nun das vorangegangene Zinshoch von Ende 2023 überschritten, wie im Zins-Chart des Münchner Unternehmens nachzulesen.
Ähnlich hohe Zinsen gab es zuletzt während der Finanzkrise im Jahr 2009, wie nicht nur den Interhyp-Zahlen, sondern auch Daten der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an Privathaushalte zu entnehmen ist. Gründe für den jüngsten Anstieg sind insbesondere das Wiederaufflammen des Iran-Konflikts und die dadurch entstandenen Inflationssorgen, wie Utecht sagt.
In der Folge erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, um die Teuerung zu dämpfen. Das schlägt in der üblichen Kettenreaktion auf die Bauzinsen durch. Erst wenn es im Iran-Konflikt eine nachhaltige Lösung gebe, dürfte der Inflationsdruck nachlassen und auch die Bauzinsen wieder spürbar sinken, meint Utecht. „Darauf deutet aktuell jedoch nur wenig hin.“
Die Immobilienpreise haben die Höchststände aus den Jahren vor dem Ende der Nullzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht. Doch höhere Zinsen fressen einen etwas niedrigeren Preis schnell auf. Bei einer durchschnittlichen Finanzierung bedeute der jüngste Zinsanstieg fast 200 Euro mehr an Monatsrate, sagt Utecht. „Das führt zu einer gestiegenen Zurückhaltung bei einigen Kundinnen und Kunden.“ Dennoch hätten Kaufinteressierte auch in der aktuellen Marktphase einige Hebel in der Hand.
Der wahrscheinlich wichtigste Hebel sind Verhandlungen mit dem Eigentümer. „Viele Verkäufer haben noch die Höchstpreise aus den Jahren 2021/2022 im Kopf“, sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) - der Dachorganisation der deutschen Makler. Die Angebotspreise im Internet seien häufig noch die Wunschpreise der Verkäufer, würden aber oft bei weitem nicht mehr in der Höhe beurkundet. „Wenn die Zinsen deutlich hochgehen, müssen die Preise runter“, sagt Wohltorf.
Das bestätigt Interhyp-Chef Utecht: „Wir erleben in unseren Beratungsdialogen, dass Verkäufer immer häufiger dazu bereit sind, mit den Preisen runterzugehen. Gerade bei Bestandsimmobilien lassen sich durch Verhandlungen Abschläge beim Preis erzielen.“
Leidtragende sind nicht nur Eigenheiminteressenten. „Die Zinsentwicklung trifft insbesondere den Wohnungsbau - mit schwerwiegenden Folgen“, sagt eine Sprecherin des Landesverbands bayerischer Bauinnungen. „Wir haben in Bayern aufsummiert per Juli 2026 ein Auftragsminus im Wohnungsbau von -3,2 Prozent gegenüber dem ohnehin schwachen Vorjahr.“ Im direkten Zwölf-Monats-Vergleich belief sich das Auftragsminus im Juli sogar auf 8,2 Prozent. Bayern ist zwar nur eines der Bundesländer, doch verläuft die Entwicklung des Wohnungsbaus überall ähnlich.
„Viele Bauunternehmen haben kaum noch Wohnungsbauaufträge und diese reichen, wenn vorhanden, gerade noch für das Restjahr 2026“, sagt die Sprecherin. Diese Aufträge datieren demnach noch auf die Zeit vor dem Anstieg von Inflation und Zinsen zurück. „Dementsprechend erwarten wir auch für dieses Jahr weiter sinkende Baufertigstellungen.“
Glück hatten die Kunden von Bausparkassen: Die Zinssätze der Kredite werden Jahre zuvor beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt, wie ein Sprecher der Landesbausparkasse Süd in Stuttgart sagt. Nach Einschätzung der LBS sind die Zinsen nicht einmal das größte Hemmnis: „Die aktuell sehr hohen Kosten eines Immobilienerwerbs sind nur zu einem kleinen Teil von den Zinsen verursacht, sondern mehrheitlich von den stark gestiegenen Material- und Lohnkosten im Bausektor, von hohen Nebenkosten und einer überbordenden staatlichen Regulierung“, sagt ein Sprecher.
„Das hat dazu geführt, dass die große Barriere für einen Immobilienerwerb aktuell nicht der Hypothekenzins und damit die monatliche Rate ist, sondern das fehlende Eigenkapital.“ Das ist eine Hürde, besonders für junge Menschen und Familien.
Auch an Mietern gehen höhere Immobilienzinsen nicht spurlos vorbei. „Der Effekt des Zinsanstiegs ist bei uns ein bisschen gedämpfter, weil unsere Unternehmen mit Fördermitteln bauen“, sagt Hans Maier, der Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW).
Mitglieder des VdW und seiner Schwesterverbände im übrigen Deutschland sind überwiegend Wohnungsgenossenschaften und kommunale Gesellschaften, die günstige Wohnungen im Bestand haben. „Aber natürlich werden wir das spüren“, sagt Maier. Höhere Zinsen verteuerten die Baukosten. „Dann wird die Miete vielleicht einen Euro höher.“ Der VdW-Chef prophezeit, dass der Run auf staatliche Wohnungsbau-Zuschüsse aus der Privatwirtschaft zunehmen wird. Auch das dürfte nicht auf Bayern beschränkt bleiben.
