Wohnraum in Karlsruhe bleibt knapp: Stadt setzt auf Aufstockung

Wohnraum bleibt in der „Fächerstadt“ knapp. Die Nachfrage wird das Angebot auch in den nächsten Jahren übersteigen. Eine Lösung sieht die Stadt in der Aufstockung von Bestandsimmobilien. Susanne Schier 07.07.2026 - 04:09 Uhr Artikel anhören

Karlsruher Marktplatz: Die Immobilienpreise steigen wieder in der Stadt. Foto: Imago/Arnul Hettrich [M]

Karlsruhe. Claudia Steuer ist stolz auf ihre jüngsten Bauprojekte in Karlsruhe. „Wir haben in den letzten beiden Jahren zwei Wohnkomplexe in Karlsruhe fertiggestellt – drei Gebäude mit insgesamt 50 Mietwohnungen im Hoepfner-Areal und ein Gebäudeensemble in der Waldstadt mit 116 Wohnungen und einer Kita“, sagt die stellvertretende Niederlassungsleiterin beim Bauunternehmen Peter Gross Bau. Beide Male sei den Bauherren eine nachhaltige, CO₂‑reduzierte Bauweise wichtig gewesen.

Vor allem die sogenannten „Traumhäuser“ im Hoepfner-Areal mit ihrer Holz-Hybrid-Bauweise haben es ihr angetan. Große Balkone und Terrassen verbänden die Wohnungen mit der Natur. Zudem sei die Gegend ideal für Bewohner, die auf ein eigenes Fahrzeug verzichten wollen: „Die Innenstadt und das Karlsruher Institut für Technologie sind fußläufig erreichbar.“

Die Wohnungen werden vermietet – aber zu einem stolzen Preis. Wohnbeispiele auf dem Online-Portal Immoscout24 geben eine Kaltmiete von 18 bis 20 Euro je Quadratmeter an, was deutlich über den Durchschnittsmieten in Karlsruhe liegt.

Eine dreistellige Zahl neuer Wohnungen wird das Wohnraumproblem in Karlsruhe ohnehin nicht lösen. Laut Matthias Günther, Geschäftsführer des Pestel-Instituts, fehlen in der Stadt aktuell etwa 5100 Wohnungen, im Landkreis sind es sogar 8100.

Doch welche Viertel sind besonders gefragt? Das Analysehaus vdp Research hat exklusiv für das Handelsblatt weitere Daten ermittelt, die ein detailliertes Bild der Immobilienkarte der Stadt zeichnen.

Im vergangenen Jahr stiegen laut vdp Research die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,8 Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4710 Euro. Etwas höher war der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen mit zwei Prozent auf durchschnittlich 4.090 Euro je Quadratmeter.

Baubürgermeister Daniel Fluhrer sagt: „Der Wohnungsmarkt in Karlsruhe ist angespannt – und wird es auch die nächsten Jahre bleiben.“ Wer in die badische Großstadt ziehen will, braucht viel Geduld, um eine passende Mietwohnung oder ein Eigenheim zu finden.

Karlsruhe bleibt attraktiv – und die Preise steigen

Für Arbeitnehmer und Studierende ist die Fächerstadt attraktiv. So wird Karlsruhe wegen der strahlenförmig angelegten Alleen um das barocke Schloss genannt. Nicht nur der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht sind in der Stadt angesiedelt.

Auch die Drogeriemarktkette dm und der Energiekonzern EnBW haben hier ihren Hauptsitz, bekannte Unternehmen wie Bosch, Siemens und Ionos betreiben Standorte. Und das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) zählt zu den besten Universitäten in Deutschland.

Experten rechnen mit einer weiterhin leicht positiven Preisentwicklung am Karlsruher Immobilienmarkt. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) dürfte Wohnraum in Karlsruhe bis 2035 um bis zu ein Prozent pro Jahr teurer werden.

Der Markt erholt sich bereits seit zwei Jahren wieder. Nach den Auswirkungen der Coronapandemie und der durch den Krieg gegen die Ukraine ausgelösten Energiekrise „kommen wir aus einem großen Tief heraus“, schreibt Timo Schorb im aktuellen Immobilienmarktbericht. Schorb leitet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe.

Im Jahr 2025 stieg die Zahl der verkauften Wohnimmobilien um zwölf Prozent auf 2578. Der Wertumsatz erhöhte sich von 1,077 Milliarden auf 1,15 Milliarden Euro und lag damit wieder auf dem Niveau der Vor-Corona-Jahre 2018 und 2019.

„Insgesamt hat sich das Preisniveau in Karlsruhe relativ stabilisiert“, sagt auch Katja Schmidt, geschäftsführende Gesellschafterin beim Immobilienmakler Engel & Völkers in Karlsruhe.

Vdp-Research-Analystin Saskia Kalweit erwartet für das Gesamtjahr 2026 einen weiteren Anstieg der Kaufpreise. Ein- und Zweifamilienhäuser dürften um zwei Prozent teurer werden, Eigentumswohnungen um 2,8 Prozent. Im ersten Quartal 2026 hätten die Preise allerdings stagniert beziehungsweise seien leicht zurückgegangen.

Käufer entscheiden nach Lage und energetischem Zustand

„Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Karlsruhe und Umgebung hoch. Die Kriterien unserer Kunden bestimmen sich insbesondere nach Lage und energetischem Zustand“, sagt Katja Schmidt von Engel & Völkers. Neuere Häuser ohne großen Renovierungsbedarf stünden höher im Kurs. Bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten „muss der Verkäufer entsprechend angepasste Preise akzeptieren“, sagt Schmidt.

Laut dem Gutachterausschuss wurden 2025 in Karlsruhe insgesamt 1642 Eigentumswohnungen verkauft. Für Immobilieninvestoren seien in der Stadt nahezu alle Lagen interessant, sagt Moritz Kraneis, geschäftsführender Gesellschafter des Wohnungsunternehmens Deutsche Zinshaus.

Ihm gefallen die Stadtteile Durlach, Oststadt und Südweststadt – „und hier insbesondere die Wohnviertel rund um den Zoo“. Laut vdp Research stiegen die Preise im vergangenen Jahr in Daxlanden mit 3,2 Prozent am stärksten, allerdings von einem niedrigen Niveau aus. Auch in Oberreut, Mühlburg und der Nordweststadt legten die Preise überdurchschnittlich zu.

Karlsruhe: Spitzenpreise für Spitzenlagen

Die teuerste Wohnung wechselte 2025 laut Immobilienmarktbericht im Erstverkauf für 7650 Euro je Quadratmeter den Besitzer, im Weiterverkauf lag der Höchstpreis sogar bei 8850 Euro. Ein Jahr zuvor war die 8000 Euro-Marke in Karlsruhe erstmals erreicht worden und wurde von Experten noch als „Ausnahme“ bezeichnet.

Kraneis von Deutscher Zinshaus sagt: „Regional ist viel Kapital vorhanden. Daher sind manche Käufer immer noch bereit, hohe Preise für Bestandsimmobilien zu zahlen.“

Interessenten an Ein- und Zweifamilienhäusern suchen laut vdp Research vor allem in Rintheim, Hagsfeld, Rüppurr, Weiherfeld-Dammerstock und in Durlach. Hier stiegen die Preise im vergangenen Jahr am stärksten. Insbesondere die Hanglagen in Durlach zählen seit Jahren zu den gefragtesten Wohngegenden in Karlsruhe.

Das teuerste Einfamilienhaus wurde im Jahr 2025 für 2,33 Millionen Euro verkauft. Im Schnitt kosteten gebrauchte Ein- oder Zweifamilienhäuser 670.000 Euro, Doppel- und Reihenhäuser kosteten im Schnitt 630.000 Euro. Besonders teuer waren Reihenmittelhäuser. Hier lag der sogenannte Sachwertfaktor bei 2,1 – Käufer zahlten mehr als das Doppelte des eigentlichen Werts.

Neuvertragsmieten steigen stärker als Kaufpreise

Auch die Neuvertragsmieten stiegen im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr weiter, laut vdp Research um durchschnittlich 3,7 Prozent. In Daxlanden, Mühlburg und der Südstadt waren es sogar mehr als vier Prozent. Kalweit rechnet für 2026 mit einem weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten um 3,1 Prozent.

Ein Grund ist der Wohnungsmangel. Dass der Neubau stockt, führt Lars Vandrei, Leiter Research beim Immobilienunternehmen Catella, auf die stark gestiegenen Baukosten zurück: „Rein für das Bauwerk ohne Grundstück liegen die Kosten im Etagenbau aktuell bei etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter“, sagt er.

„Um eine angemessene Rendite erzielen zu können, bräuchten Investoren Mieteinnahmen von mindestens 17 Euro pro Quadratmeter – was in Karlsruhe bereits über der marktüblichen Miete für Neubau von 15,40 Euro liegt.“ Kommen dann noch Grundstückskosten hinzu, ließen sich viele Projekte nicht mehr realisieren.

Ähnlich wie den privaten Immobilieninvestoren geht es der Volkswohnung, die als kommunales Wohnungsunternehmen einer der wichtigsten Vermieter der Stadt ist. Die Volkswohnung hat in den vergangenen beiden Jahren zwar 800 Wohnungen fertiggestellt, deutlich mehr als in der Vergangenheit – darunter Neubauprojekte im August-Klingler-Areal in Daxlanden und in der Woerishofferstraße in Oberreut.

„Das Tempo werden wir aber künftig nicht halten können, da wir uns stärker auf die Sanierung des Bestands fokussieren müssen“, sagt Baubürgermeister Fluhrer. Aktuell habe die Volkswohnung 300 Wohnungen im Neubau, unter anderem in der Albsiedlung in Grünwinkel. „Daneben wollen wir im nächsten Jahr 600 Wohnungen modernisieren und weitere 900 Wohnungen energetisch auf eine neuere Technik umstellen“, sagt Fluhrer.

Damit weiterer neuer Wohnraum entstehen kann, setzt die Stadt auch auf den sogenannten Bauturbo des Bundes. Seit Ende Oktober können Bauprojekte einfacher genehmigt werden, auch wenn das Vorhaben nach den bisherigen planungsrechtlichen Regeln nicht zulässig gewesen wäre.

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„In Karlsruhe wollen wir diese Möglichkeit vor allem dazu nutzen, um bestehende Gebäude um zwei Geschosse zu erweitern“, sagt Fluhrer. „Wir haben ausgerechnet, dass jede zehnte Immobilie hierfür geeignet wäre und theoretisch 10.000 neue Wohneinheiten entstehen könnten.“

Mit solchen Initiativen könne man für etwas Entlastung am Wohnungsmarkt sorgen, sagt Fluhrer. Die Nachfrage werde das Angebot aber weiterhin übersteigen. Das liegt auch daran, dass viele Menschen, die in der Stadt arbeiten, hier noch nicht wohnen. Laut Vandrei von Catella übersteigt die Zahl der Einpendler die der Auspendler um mehr als 75.000 Menschen. Gut möglich, dass einige von ihnen auf Wohnungssuche sind.

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