全台房市十年「小宅化」趨勢明顯 新竹4房急跌1房暴增

新竹小宅化最明顯，十年間成交占比出現「4房大跌、1房暴增」的現象。(圖/591新建案提供)

高房價與少子化夾擊，讓全台房市在過去10年間集體走向「小宅化」。根據市調單位統計，2025年七都住宅成交房型與2016年相比，1房及2房產品快速崛起、3房與4房以上產品接受度下滑，又以新竹縣市最明顯，該區成交占比出現「4房大跌、1房暴增」的極端現象。不過，北市則獨樹一格，4房以上成交占比不減反增，大顯高資產族雄厚的購買力，支撐大坪數市場的獨特表現。

根據統計數據來看，七都1房產品成交占比達14.2%，較10年前增加4.4%；2房占比29.8%，增加4.7%。反觀過去最受青睞的3房產品，雖仍以44.8%的占比穩居市場主力，但仍較10年前減少5%；4房以上產品占比則降至11.2%，較10年前減少4.1%。反映在房價高漲下，購屋族逐漸朝中小坪數靠攏，大坪數也因總價門檻較高，市場接受度逐步下降。

進一步觀察七都各房型成交表現，591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔分析，除北市之外，其餘六都的1房與2房成交占比相較10年前皆呈現全面成長。其中1房產品以新竹縣市增幅居七都之冠，10年間大增7.3%。主因在於近年新竹房價快速攀升，購屋族被迫接受「越買越小」的現實，小坪數產品需求快速升溫。至於2房產品，則以台南增幅最多，10年間增加8.4%。受惠南科帶動人口與就業成長，低總價、好入手的2房成為市場熱門首選，成交占比因而大幅攀升。

另一方面，在高房價擠壓下，3房與4房以上產品成交占比幾乎全面下滑。觀察3房產品變化，中南部因近年房價漲幅大，交易占比縮減最為明顯，包括台中、台南與高雄皆較10年前減少超過6%。在4房以上的大坪數市場中，新竹縣市以近10%的跌幅居七都之冠。主因在於當地房價狂飆，大坪數總價動輒突破4千萬高價住宅門檻；在貸款成數限縮之下，高總價市場買氣急凍。值得注意的是，台南4房以上產品成交占比僅5.9%、明顯低於其他縣市，主因在於區域大坪數買盤普遍偏好透天產品，因此大樓交易占比相較其他縣市低。

然而，在這波小宅化浪潮中，台北市卻展現出截然不同的市場樣貌。北市4房以上產品成交占比不減反增至 14.5%，高居七都之冠，顯示區域高資產族群對大坪數住宅需求依舊穩健，撐起高總價市場的剛性基本盤。與此同時，北市1房產品的成交占比同樣傲視七都，房市呈現出極其明顯的M型化發展。

住展雜誌發言人陳炳辰進一步指出，當前小宅化的空間呈現失控狀態，過分高價的話更已不受自住客青睞，常為置產使用，另一方面反而有一些中坪數產品開始出現資產族群的自住、換屋需求買氣，也不脫股市紅利的因素，在房市持續不佳，房價更因為央行無作為或有下修可能，不無有利於較宜居的中大坪數物件發展機會，值得觀察特定自住、價格稍高特性區域在大、小宅量體消長的走勢。