跌價1.5成不是傳說！部分預售屋價格修正　房市復甦還要等多久？

台灣房市多頭時間向來比空頭長，這波低迷主要是政策與銀行同步收緊信用所致。

房市歷經近2年信用管制，買氣持續低迷，隨著央行逐步鬆綁房貸限制，市場是否迎來轉機？「住宅週報」社長陸敬民分析，台灣房市多頭時間向來比空頭長，這波低迷主要是政策與銀行同步收緊信用所致，部分區域預售屋價格已修正約1成至1成5，但距離全面復甦仍有一段距離。

陸敬民指出，2003年SARS、2008年金融海嘯是台灣房市較明顯的空頭衝擊，2020年新冠疫情爆發後，房市卻在低利率、資金寬鬆及園區擴廠帶動下大漲。2022年底至2024年6月，央行連續祭出6波選擇性信用管制，仍難以壓抑房價，2024年9月再推出第7波管制，將自然人第2戶房貸成數降至5成，第3戶以上及高價住宅降至3成，並控管銀行不動產貸款總量。

2026年3月，央行將第2戶房貸成數調高至6成，9月再放寬至7成，並取消購地貸款限期動工切結規定。不過，這只是階段性鬆綁，第2戶房貸仍無寬限期，其他信用管制也未全面解除。

「這一輪低迷會讓人這麼心有餘悸，原因在於政策和銀行同時收緊信用，一緊就是2年。」陸敬民認為，長時間去槓桿讓市場信心轉弱，但這2年買氣停滯，主要是貸款條件收緊造成的，「去槓桿是手段，壓抑投機和房價漲勢才是目的」，不宜直接將政策緊縮解讀為房市崩盤。

從交易數據來看，2026年9月六都建物買賣移轉棟數為1萬7,945棟，月增14.1%、年增11.6%；前9個月合計則較去年同期減少0.1%，交易量大致追平去年，顯示市場已有初步回穩跡象。

至於房市管制已久、房價卻沒有明顯下跌的原因，陸敬民分析，關鍵在於一手市場與二手市場的差異。預售屋及新成屋由建商或代銷主導銷售，定價與推案都有策略；中古屋則由個別屋主出售，急著用錢的人更可能降價，因此市場上常見的急售案件與議價空間擴大，多半來自二手市場。

「一手市場的預售屋其實已經出現修正，只是建商未必直接調降開價。」他表示，建商可能透過裝潢、冷氣、家電、提貨券、車位條件或付款方式提供實質折扣，部分區域預售屋價格已修正約1成至1成5，大致回到2022年第3季至2024年第3季的水準；台北市因供給與市場條件不同，則不能一概而論。

至於預售屋解約，陸敬民認為主要與投資客去槓桿有關，當房價不再明顯上漲，仰賴價差與貸款槓桿獲利的投資人，可能因報酬縮水、資金吃緊而選擇解約，或面臨轉手困難。

他也提醒，預售屋解約與交屋後繳不出房貸、遭銀行處分的「斷頭」是不同階段的問題，首購自住族使用寬限期或40年期房貸，是為降低每月還款負擔，不能因此認定是在操作投資槓桿。預售屋解約與新青安族群並無直接因果關係，不宜混為一談。