海南出台新政 完善商品住房销售制度

中新网海口11月6日电 (记者 王子谦)海南省住房和城乡建设厅等三部门5日出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》(简称《通知》)，明确在延续已有的现房销售管理框架的基础上，对交易风险防控、预售资金监管、项目开发服务等环节作出细化安排。

海南是国内最早推行现房销售的省份。新政明确，2026年8月28日(含，下同)后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售。2020年3月8日(含，下同)至2026年8月28日期间出让土地的商品住房项目，现房销售条件等按原有政策规定执行。2020年3月8日前出让土地的商品住房项目，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行。

《通知》严格限定了现房销售条件。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，将现房销售方案和有关证明等报项目所在市县住房城乡建设部门备案。推动房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售，全面推行“交房即交证”。

推行现房销售定金也是本次新政的亮点。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法少量收取定金，原则上不得高于房屋总价5%。

购房人支付现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，解除项目定金监管。

《通知》还严格商品住房预售管理。规定2026年8月28日后新出让土地的项目申请预售，必须满足单体建筑主体结构封顶的硬性条件。2026年8月28日前已出让土地的商品住房项目可实行预售的，各地将合理设定重点监管额度，监管资金要能覆盖项目所有工程建设费用。

《通知》还以刚性制度安排，从源头堵住项目资金风险漏洞。包括要求商品住房开发建设实行项目开发公司制，即项目竣工验收备案前，严禁投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

此外还推行房地产项目主办银行制。房地产开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理，贷款银行根据项目建设销售周期和风险水平等合理确定贷款期限。

在守住安全红线的前提下，新规推出多项支持举措为开发企业减压提效。在土地出让方面，明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款最长可在出让合同签订后两年内缴清。分期付款的，不计利息。