（经济观察）20余城落地“现房销售制” 房地产发展新模式加速构建

中新社北京11月5日电 (记者 庞无忌)商品住房销售制度改革正在中国多地加快落地。从规范预售到推行现房销售，从强化资金监管到完善融资机制，改革正向房地产开发、融资、销售全链条延伸，推动房地产基础性制度重构和发展模式转型。

湖北荆门市5日发布的商品房销售新政明确，8月28日后新出让土地的商品住房项目原则上实行现房销售；实行现房销售的项目，土地出让价款首付款不低于50%，余款最长可延至两年内缴清；实行项目主办银行制等。

根据中指研究院监测数据，截至目前，已有北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等20多个城市出台商品房销售制度改革实施细则，覆盖一线、二线及部分三四线城市，另有南昌、绵阳、泸州等地就此公开征求意见。

今年8月28日，住房和城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，其中明确规范商品房预售管理，有力有序推行商品房现房销售。

梳理各地细则内容，以8月28日为节点进行“新老划断”、预售项目须达到单体建筑主体结构封顶等要求、加强预售资金监管等，已成为共同方向。同时，各地根据市场情况，在土地出让金缴纳、存量项目过渡、保函置换等方面作出差异化安排。

例如，北京、杭州允许符合条件的项目土地出让价款余款延长至两年内缴清；武汉等地支持预售监管资金保函置换；西安则明确，对8月28日前已取得建设工程规划许可证且部分办理预售许可的项目，可按原政策发放个人住房按揭贷款。

销售制度改革的影响正从销售端向土地市场和住房开发环节延伸。

11月3日，北京首宗按照“8·28新政”出让的住宅用地成交，按照相关要求，该项目优先选择现房销售。值得关注的是，该地块允许采用“抬板”设计，通过设置平台利用地上地下立体空间。

专家认为，这意味着房地产新发展模式下，土地供应、规划设计与住房品质提升将越来越多形成联动。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，预售制度下，房企测算项目更关注周转速度和规模；现房销售模式下，企业需要依靠自有资金和项目融资支撑开发，更要判断地块本身是否值得投资。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，现房销售有助于实现“所见即所得”，倒逼房企更加重视产品品质、物业服务和本地化需求。

销售制度改革对市场的影响，也将体现在住房供应节奏上。住建部政策研究中心副主任浦湛认为，短期看，现房销售以及预售条件的提高，均在一定程度上推迟新增供应量的释放；在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革，能够一定程度上放缓新增供应的速度，有助于改善供求关系。

除现房销售外，多地还明确推行项目公司制和主办银行制。前者强调一个项目对应一家项目公司，强化项目独立运作和风险隔离；后者通过确定项目主办银行，统筹项目融资安排，推动资金封闭运行、专款专用。三项制度共同推动开发、融资、销售全链条的系统性重塑。由此，房企过去依靠预售回款、滚动开发和高杠杆扩张的经营模式将逐步改变，这也是构建房地产发展新模式的重要一步。