青安3.0上路滿月：市場數據分歧，專家籲觀察時間差

青安3.0上路滿一個月，銀行、房仲及官方數據陸續出爐，市場卻出現不同調訊號，銀行申貸量增加，部分房仲交易量回升，但六都8月建物買賣移轉棟數卻創近10年同期新低，讓市場再次質疑「青安3.0到底有沒有帶動房市？」對此，《住宅週報》社長陸敬民提醒，單看8月移轉數字就判斷政策失效，時間點恐怕還太早，因為從申貸、鑑價、簽約到最後完成交屋登記，本來就存在時間差。

陸敬民指出，一銀資料顯示，8月申貸件數及金額均較7月成長，青安貸款占該行房貸的比重也明顯提高，顯示新制上路後，確實有一批符合資格的首購族重新啟動購屋計畫。不過，他強調，「申貸增加跟實際成交是兩回事」，銀行願意受理貸款，只代表買方開始啟動購屋流程，後續還要經過房屋鑑價、核貸、自備款等條件確認，最後才會反映在成交與移轉數字上。

房仲端數據同樣沒有呈現單一方向，有品牌統計8月全台交易量較7月及去年同期成長，也有品牌反映交易量月減。陸敬民認為，各房仲品牌的展店規模、服務區域、客層及主力產品不同，當市場買盤從過去的投資、置產逐漸轉向自住後，品牌之間的數據差異反而可能更加明顯。

他觀察，現在自住買方在意的已不只是「房價會不會漲」，而是房子能不能住、貸款能不能成立、通勤是否方便，以及未來家庭需求能不能負擔。因此在信用管制與房貸條件偏緊下，買方資源開始往總價相對可控、貸款較有機會成立的產品集中，例如中古兩房、小三房，市場不是沒有買方，而是買方比過去更挑。

相較銀行與部分房仲數據，官方移轉數字明顯偏弱，六都8月建物買賣移轉棟數較7月及去年同期均減少，甚至創近10年同期新低。不過，陸敬民認為，最大的問題就在「時間差」。房屋交易從申請鑑價、簽約、送件、核貸到交屋登記，本來就需要一段時間，因此8月才開始申辦的案件，最快也可能要到9、10月才逐步反映在移轉登記數字。

此外，舊制青安優惠到期前的「末班車效應」墊高7月基期，加上暑假、民俗月等因素，都可能干擾看屋及交易節奏，因此8月移轉量下滑，不能直接與青安3.0政策效果畫上等號。

陸敬民認為，現在房市真正的變化，其實是買盤結構正在改變。過去投資與置產需求主導市場，政策利多容易迅速轉化成交易量；但在信用管制趨嚴、房貸審核轉緊及投資槓桿受到限制後，市場主力逐漸回到首購與換屋等自住家庭。

「這群買方的購屋決策本來就比較慢。」陸敬民指出，工作地點、通勤時間、婚育規劃、學區、家庭人口及每月房貸負擔，都可能影響最後是否下決定，不會因為單一政策上路就立刻大量進場，也不會因為單月交易量下滑就完全退出市場。

因此，青安3.0真正的市場效果至少要觀察數個月，除了申貸量，也要同步觀察核貸條件、實際成交及移轉登記是否逐步接上。對首購族而言，除了頭期款，也應把代書費、契稅、裝潢等成本納入計算，不能只看優惠期間的月付金，更要評估優惠期結束後的正常還款能力。

陸敬民表示，青安3.0滿月目前還不能解讀成房市全面回春，也不能直接認定政策沒有發揮作用，後續真正值得觀察的是，增加的首購申貸能否逐步轉化為核貸與實際成交，以及9、10月之後的建物移轉登記數字，是否開始反映首購買盤回流。