比房價暴跌更慘！房市流動性亮警訊 預售解約連月破500件 「想賣卻賣不掉」

房市流動性危機出現？房市趨勢專家李同榮5月提醒，市場可能從預售解約增加、成屋成交急凍、房貸逾放升高，延燒至到建商資金鏈承壓，時隔5個月後驗證，可歸納為「一升、二緩、一防」，其中「預售屋解約」升高最值得注意。

李同榮表示，預售解約增加視為流動性風險最前端的領先訊號，預售屋從簽約到交屋往往歷時數年，簽約初期資金壓力有限，真正考驗通常出現在交屋前後。當銀行鑑價不足、貸款成數下降，加上信用管制與房價預期改變，自備款缺口就可能浮現。

2026年預售解約件數明顯增加，3月至7月多個月份單月都在500件以上，顯示部分預售買方的資金承受力與市場信心正受到考驗。但必須強調，解約增加不等於全面違約潮，目前真正值得警戒的是風險防範，而非危機渲染。

李同榮表示，房市真正的流動性危機，不一定是價格大跌，而是「想賣卻賣不掉」。然而，2026下半年成屋市場出現明顯變化。經過一段時間修正，部分區域屋主開始讓價，買賣雙方價格認知逐漸收斂，市場透過「價讓量、以價換量」尋找新的供需平衡。

9月六都建物買賣移轉達17,945棟，較8月15,723棟增加14.13%，較去年9月增加11.63%；六都交易量全面較8月增加。更值得注意的是，2026年前9月六都合計151,611棟，與去年同期151,796棟相比僅減少0.12%，幾乎追平去年同期。

李同榮認為，這並不代表房價已經反轉，也不能只憑單月數據判定房市重回多頭，但至少說明第二季的「量急凍」到了第三季已明顯緩解，也再次說明：房價適度修正並不可怕，價格不動、交易不動，才是真正的流動性危機。

至於房貸逾放是否持續擴大？李同榮表示，目前房貸逾放比率仍約維持在0.08%低檔，顯示銀行住宅貸款整體資產品質仍相對穩定，並沒有出現系統性房貸違約問題。不過，房貸逾放金額仍維持相對高檔，這代表整體金融體系雖然穩定，但部分高槓桿或資金調度能力較弱的購屋人，財務壓力仍然存在。

而最後一環，就是流動性問題由購屋端一路傳導到建商端，形成資金斷鏈甚至爛尾樓。李同榮說，今年9月18日起，央行刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的統一規定，回歸銀行依個案授信條件自行評估合理開工時程。這項調整的重要意義，不只是「放寬18個月限制」，而是避免在房市下修、銷售不佳時，財務能力較弱的建商為避免貸款被收回而被迫開工。

李同榮說表示，房市流動性危機並沒有按照5月示警的路徑一路線性擴散，而是在市場價格自我調節與政策適時修正之下，逐漸形成結構性分化。政府目前沒有必要打房價或救房價。房價漲多本來就應適度修正；合理的價格修正也有助於改善購屋負擔。但「房價修正」與「流動性危機」是兩回事。

至於2026下半年成屋市場，李同榮認為，只要價格願意調整，交易就有機會恢復；真正危險的是價格僵固、交易停滯、資金鏈跟著斷裂。政策的目標不應是刺激房價再漲，而是讓價格正常修正、讓交易恢復流動、讓正常資金需求得到合理支持，同時防止高槓桿風險擴散。市場真正需要觀察的，是預售解約壓力能否逐步消化，以及這股壓力會不會再向建商餘屋、推案與資金鏈傳導