[머니톡스] 수도권 아파트 변곡점…긴축과 '5km 내' 공급 신호

수도권 아파트 시장이 뚜렷한 변곡점에 접어들었다.

서울 아파트값 상승폭이 2주째 둔화하며 본격적인 숨 고르기에 들어갔다. 강남·서초가 12주, 송파가 8주째 각각 하락한 가운데 서울 일부와 경기 남부에서 키 맞추기 성격의 오름세가 이어지는 양상이다.

연 4% 성장 기대감이 높은 가운데 고물가와 가계부채 우려감이 여전하다. 중앙은행인 한국은행의 기준금리 추가 인상과 통화 긴축의 가능성은 어느 때보다 커졌다. 긴축의 시대에 부동산 오름세가 한 없이 지속되기는 어렵다. 전 세계를 덮친 고금리의 파고 속에 우리 부동산, 주식시장에도 긴축의 썰물이 밀려들고 있다. 수도권 부동산도 거품이 걷혀 민낯을 드러낼 날도 머지않았다.

이런 상황에서 정부가 내놓은 '수도권 7만6천700가구 신규 공공택지' 카드는 시장에 하방 압력을 높여주는 기폭제가 될 수 있다. 정부는 김포아라(3만7천가구), 구리건원(1만4천600가구), 하남미사 K-컬처(1만2천가구), 하남감일2(6천500가구), 의정부다락원(2천600가구), 고양대곡지식융합확장(4천가구) 등 경기 지역 6곳을 신규택지 후보지로 발표했다. 이들 지역은 '서울 경계 5km 안쪽'으로, 불안감에 쫓기던 수도권 거주 실수요자들의 이른바 '패닉 바잉'(공포 매수) 열기를 식혀주는 기폭제가 될 수 있다.

정부의 공급 신호가 수도권 전반의 가격 조정 압력을 키우는 촉매가 될 수 있다. "당장 무리해서 빚을 내 외곽 구축을 사느니 공공분양을 기다리겠다"고 생각하는 수요자들이 생길 것이기 때문이다. 외곽의 추격 매수가 멈추고 대기 수요로 전환되면, 버티던 매물들의 가격도 하향 조정될 것이다.

다만 안정 효과의 크기 측면에서 보면 이번 대책은 다소 아쉽다. 이번 발표에선 용산 미군기지 반환 부지, 강남 세곡·자곡, 서초 내곡, 수서 등 서울 도심 핵심 부지가 제외됐다. 아무리 서울과 붙어 있는 경기도 지역이라도 도심 직주근접과 양질의 인프라를 원하는 핵심 수요를 온전히 충족하기 어렵고, 도심 상급지를 원하는 수요자들의 불안 심리를 잠재우기에도 한계가 있다.

공급 대책의 효율성을 극대화하려면 '서울 도심 핵심지 공급' 현실화가 이뤄져야 한다.

국토교통부는 조급함을 버려야 한다. 접경지인 경기도 개발제한구역(그린벨트)만 손댈 것이 아니라, 시간이 걸리더라도 복잡한 도심 정비 규제 완화나 지방자치단체와 조율을 피하지 말아야 한다.

서울시 역시 도심 핵심지 공급 가뭄을 해결할 대안을 시장이 체감할 만큼 신속하게 내놓지 못했다는 책임에서 벗어날 수 없다. 용산의 공원 조성 원칙과 도심 녹지 보존이라는 철학도 존중돼야 하지만, 시민이 고통받는 공급 절벽 국면에서 도심 공급에 차질이 생기지 않도록 도심 유휴부지와 역세권 고밀개발, 공공·민간 정비사업 등을 엮어내는 정책적 타협에 적극적으로 나서야 한다. 서울시는 미래 녹지 보전이라는 명분만 내세울 것이 아니라, 시민의 입장에서 생각해봐야 한다.

주식투자의 대가 앙드레 코스톨라니는 "단기적, 중기적으로 심리학은 증권시장의 90%를 결정한다"고 확신했다. 부동산시장도 주식시장처럼 인간의 탐욕과 공포가 가격을 매기는 심리 전장이다.

외곽 택지 발표가 시장의 하락 압력을 높이는 1단계 장치라면, 추가로 서울 도심 핵심지 공급까지 완성돼야 수도권 주택 시장이 장기 수급 안정의 궤도에 안착할 수 있고, 실수요자들의 심리도 근본적으로 잠재울 수 있을 것이다.

"지금이 가장 싸다", "지금 안 사면 영원히 못 산다"는 탐욕과 공포가 지배하던 심리가 "더 떨어질지 모른다", "나중에 더 좋은 매물을 살 수 있다"는 관망의 심리로 바뀌는 순간, 시장은 언제 그랬나 싶을 정도로 안정을 찾게 된다.