「無限都更」輕鬆看懂 沈伯洋親解6步驟：可換屋或換權

民進黨籍台北市長候選人沈伯洋10月31日公布「無限都更」政策，但執行細節不夠具體，挨酸天馬行空。沈伯洋臉書粉專今天說明「循環都更」6步驟，包括盤點公有地等四種屋源、重劃更新區建立法源、建立交換平台、興建循環住宅、舊屋先包租代管，以及完工分回進入下一輪。沈伯洋說，從盤點住宅、建立交換制度，到協助搬遷、完成重建，市府都該主動提供協助，讓市民在都更的每個階段，都有專業人士可以諮詢、討論，不必獨自面對繁複的程序、苦苦等待、為了搬遷四處奔波，透過政府的協助與陪伴，更多家庭能安心住進新家，台北的老舊社區也能逐步迎來新面貌！

沈伯洋說，對市民來說，都市更新是一件非常複雜的事，從土地整合、房屋估價到搬遷安置、重建完成，每個環節都有許多需要考慮的問題。住了幾十年的老房子，承載著一家人的回憶，周圍也有熟悉的鄰居與生活圈，想要住進更安全、舒適的家，卻又擔心都更要等上好多年，房子拆了之後，也不知道該搬去哪裡，希望透過「循環都更」，讓有意願的住戶能先換進適合的新家，再推動原基地更新，減少漫長等待與反覆搬遷的負擔。

六大步驟第一步「盤點四種屋源，先有房子循環才轉得動」，市府將盤點公有土地、需要改建的老舊公有房舍，以及公辦都更、自主都更取得的住宅資源，逐步準備可供住戶交換的房屋。其中殭屍都更案，改由公辦都更的案件，市府接手後投入房源；自主都更土地，市府介入協助，同時取得房源，都更基金下設自主都更支持帳戶，海砂屋、危險戶、受災戶、建商不進場土地，由住都中心介入。第四種屋源聯開分回戶，作為交換制度的補充。

第二步「重劃更新區，盤點需求與建立法源，先把地圖畫好、規則訂好」，重新檢視都市更新區的範圍，讓過去難以推動都更的社區，也有機會參與循環都更，同時調查住戶的換屋需求、盤點適合興建新住宅的地點，市府及民間業者合作，掌握哪裡的住戶想換、哪裡適合啟動循環都更，並研議相關法規調整，包含租稅問題、建立房屋交換平台的運作機制。

第三步「建立交換平台，讓住戶公平換屋，不是政府送房子，是用自己的財產換新家」，市府將建立房屋交換平台與公平估價機制，讓有意願的住戶可以運用原有房屋的價值，交換更符合生活需求的新家。住戶可以選擇「換屋」，以舊屋產權交換新屋產權；也可以選擇「換權」，交換新屋的地上權。如果新舊房產有價差，既依照估價結果多退少補；需要補足差額的住戶，也將規劃貸款協助，減輕換屋負擔。

他舉例，原有房地估價1500萬元，可選1200萬元的新住宅，拿回300萬元；或選1800萬元的新住宅，補足300萬元。雙方都會經過公平估價，依照價值差額多退少補，需補差額者可協助貸款。至於誰先換，鄰近區塊優先，貼近生活習慣；整合度高的優先，循環更有效率。初期房源不足，門檻相對嚴格，將視後期狀況調整，公辦都更案另計。

第四步「興建循環住宅，讓住戶一次搬好」，市府將先興建第一批交換住宅，讓符合條件、同意交換的住戶，可以直接搬進新家。過去都更可能需要先搬到中繼住宅，等重建完成後再搬1次。「循環都更」希望減少這樣的麻煩，住戶不用為了都更反覆搬家，也能維持原本的生活步調。

他進一步解釋，循環住宅從舊家至新家，「只搬一次；坪數、價格可選，還可看見實體房屋」，主打一次搬好只要「市府興建第一批交換宅、住戶同意交換、直接搬遷入住新家」，若市府取得一定比例以上的舊屋，即開始進行都更程序，但詳細比例須再研議。

第五步「舊屋先包租代管，等待整合完成」，住戶搬進新家後，原本的老屋不一定要立刻拆除，如果社區還需要時間整合，在房屋符合安全及使用條件的前提下，市府可以先透過包租代管，讓舊屋繼續發揮作用，例如作為社會住宅、青年出租住宅或社區托育空間，等到社區整合完成，再推動後續的都市更新。

其中，包租代管方面，整修後再活用，除了上述之外，也可作為老人日間照顧場所，然而前提是要獲得建築安全、消防與使用條件許可。另外，整合完成後，進入都更重建，市府可用容積參與，選擇市府自建、招商或協商合作。

第六步是「完工住宅再投入，啟動下一輪都更」，原基地重建完成後，市府可以將部分依法取得的住宅出售，所得資金再投入循環都更計畫，其餘住宅則保留作為下一輪的交換住宅。這樣一來，第一批住戶完成換屋後，還能繼續協助第二批、第三批住戶，讓更多老舊社區有機會接續更新。

沈伯洋指出，從盤點住宅、建立交換制度，到協助搬遷、完成重建，市府都應該主動提供協助，讓市民在都更的每個階段，都有專業人士可以諮詢、討論，不必獨自面對繁複的程序、不必為了都更苦苦等待、不必為了搬遷四處奔波，透過政府的協助與陪伴，更多家庭能安心住進新家，台北的老舊社區也能逐步迎來新面貌！