美國房貸利率破7%換屋難　改裝舊屋成另類選擇

（中央社記者林宏翰洛杉磯10日專電）美國房貸利率持續攀升至7.40%，房地產交易降溫，買賣雙方陷入觀望。中央社記者走進加州一處屋齡約50年的住宅改建工地，隨著房貸利率攀高、換屋成本增加，部分屋主精打細算，選擇整修原有住宅，取代購買新房。

美國房貸利率持續走高。根據美國房地美（Freddie Mac）公布數據，30年期固定房貸平均利率已連續7週攀升，10月8日來到7.40%，創近3年新高。相較今年2月一度跌至5.98%，7個多月已升1.42個百分點。

●房貸月付暴增 買房夢咬牙喊停

房貸利率上升，直接增加購屋族的每月還款負擔。南加州出租公寓物業經理傑西（Jesse）表示，一名租屋族朋友原本準備買房，但經過一段時間，房貸利率從原先預估約5%升至7%以上。

這個朋友仔細一算，每月房貸負擔恐從約6000美元（約新台幣19.2萬元）增加到8000美元（約新台幣25.5萬元），最後因無力負擔，決定放棄購屋。在房價動輒超過百萬美元的南加州，房貸利率稍有變動，就可能讓購屋族每月增加可觀的支出。

租屋族搬出公寓的最主要原因，通常是買了房子。傑西觀察到，在目前房價居高不下、房貸利率又持續攀升，很多房客選擇繼續租房子，也有人開始找室友合租，或是尋找生活成本較低的區域居住，「現在東西都變貴了，包括汽油、食物和整體生活成本，但薪水卻幾乎沒有改變」。

不只是租屋族精打細算，已經擁有房屋的民眾也開始重新計算換屋成本。面對高房價、高房貸利率，部分屋主寧願投入資金改建原有住宅，也不願出售舊屋、背著高利率房貸買新房。

●換屋成本高昂 老屋加建成新選擇

加州爾灣住宅裝修承包商張哲銘（Jonathan Chang）帶領中央社記者走進一處住宅工地。這棟屋齡約50年的住宅，正在進行大規模改建，原本是4房2衛格局，屋主決定加建約31坪空間，完工後擴充為5房4衛，規劃獨立出租空間，增加租金收入。

張哲銘表示，許多早年買房的屋主，雖然房屋已經大幅增值，但若想換一間更大的房子，除了必須支付更高的房價，還得重新負擔高利率的房貸以及可能增加的房屋稅。

他舉例，一棟當年以50萬美元（約新台幣1596萬元）購入、如今價值150萬美元（約新台幣4788萬元）的住宅，若想換成更大的房子，可能得花費200萬至250萬美元（約新台幣6384萬至7980萬元）。與其投入大筆資金換屋，不如利用現有土地加建，讓原本的房子更符合家庭需求。

他觀察到，在高房價與高利率之下，屋主對裝修工程的需求也出現變化。更換地板、整修浴室等非必要的小型裝修有所減少，但增加居住空間、可供出租的附屬住宅單元（ADU）等工程，詢問度仍然相當高。

●買方殺價賣方惜售 房市陷觀望

在南加州南巴沙迪納（South Pasadena），房地產經紀人洪昌維（Alex Hung）帶領中央社記者走訪一塊待售空地。這塊土地位於山坡上，沿著陡坡向上爬，可以遠眺城市景觀，儘管景色優美，掛牌出售1年多，至今仍未找到買家。

洪昌維觀察，目前房價和房貸利率雙雙居高不下，買方出價更保守，部分賣方卻不願降價，因為賣掉現有房屋後，換屋同樣必須面對高利率。「所以就有一點點卡住」。他形容，現在的房市不是完全沒有交易，而是買賣雙方都在觀望。

高房貸利率也讓賣方開始調整開價。根據美國房地產網站Realtor.com最新統計，9月全美20.8%的掛牌住宅曾經降價，相當於每5間就有1間，比例創2022年10月以來新高。

面對目前的降價趨勢，洪昌維觀察到除了少數精華地段，買方往往一開始就要求降價，如果賣方不願讓步，買方寧可暫時觀望，等待更好的價格。

●降價求售吸引投資客 年底房市添壓

房地產經紀人蕭羽晴（Aria Hsiao）指出，有些賣方掛牌約兩週後，發現買家反應冷淡，就開始調降售價；如果降價後仍乏人問津，可能進一步降價，吸引有意購入房屋自行整修的投資客。

對賣方而言，與其先花錢裝修、卻不確定能否賣出更好的價格，不如直接降價出售，省下整修費用。

進入今年第4季，再過不久就是感恩節、耶誕節假期。蕭羽晴表示年底通常是房市淡季，這個一家團聚的季節，民眾通常不會在這個時間搬家，今年又遇上高房貸利率，讓買方更難出手，賣方也不願放棄原有的低利率房貸。（編輯：唐佩君）1151011