凸显“海岛特色”风貌 海南出台城市更新条例明年起实施

中新网海口11月4日电 (记者 符宇群)风雨连廊顶棚不计容积率、老建筑改造不硬套新规、境外主体可依法参与项目建设……一部带着热带海岛印记的城市更新法规正式新鲜出炉，将为海南老城焕新破解一系列堵点难点。

海南省人大常委会法制工作委员会副主任林崇高4日在海南省新闻办公室举行的新闻发布会上介绍，《海南自由贸易港城市更新条例》(简称《条例》)将于2027年1月1日起施行。

伴随老旧小区改造、片区更新、历史街区活化持续推进，海口、三亚等地在探索中逐步显现出规划统筹、既有建筑改造标准、搬迁安置、存量不动产历史遗留问题等方面的制度堵点，亟须通过立法打通瓶颈。

林崇高说，海南将该《条例》列为今年重点法规项目，立法过程践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，把实践中行之有效的政策做法上升为地方性法规，又充分运用海南自由贸易港法规制定权进行制度创新，致力于为海南城市更新提供完整、系统、管用的法治遵循。

据介绍，《条例》覆盖城市更新从规划计划、项目实施、要素保障到监督管理的全流程。

《条例》明确，构建“政府统筹、物业权利人主责、市场参与、专家支撑”的多元共治格局，在明确各级政府、乡镇(街道)、村(居)委会职责的同时，确立权利人主体地位，鼓励国家机关、国企、事业单位带头盘活存量不动产。结合自贸港对外开放定位，允许境外自然人、企业等依法通过独资、合资、合作等方式参与项目谋划、建设和运营。

为杜绝盲目改造，《条例》将“城市体检评估”作为刚性前置条件，没有完成体检评估不能盲目启动更新。评估结果作为编制和修改专项规划、片区策划、年度计划及项目实施方案的基础依据，打造“城市体检—专项规划—片区策划—项目库—年度计划—项目实施方案”的闭环管控，实行项目常态化申报和动态调整，防止无序更新。

针对项目审批周期长、老旧建筑改造标准冲突等痛点，《条例》在严守安全底线的前提下，设置柔性化技术适配规则，推行容缺受理、并联办理、告知承诺、豁免审批等便利机制，大体量项目允许打包立项审批、分子项实施。

民生优先贯穿立法全过程。《条例》将群众意愿作为项目启动前置条件，细化物业权利人表决规则。搬迁安置坚持先安置后搬迁，提供货币补偿、产权调换、房票安置等多种方式，允许收购存量商品房用作安置房。旧住宅区拆除重建项目达到规定签约比例后，对少数未签约房屋可依法实施征收。针对既有住宅加装电梯经业主表决通过后，可按规定免于办理建设工程规划许可证，同时探索老旧住房依申请自主更新机制，适配海南自建房改造实际。

凸显“海岛特色”风貌，是《条例》的特色制度创新。《条例》要求城市更新必须体现热带海岛、地域文化和民族特色，避免千城一面。创新设立“清凉城市建设制度”，鼓励建设生态冷源、通风廊道、风雨连廊和清凉绿地，新增的风雨连廊顶棚及其支撑结构，其建筑面积不计入容积率。同时加强对骑楼街区、崖州古城、东坡书院等历史文化遗产的保护，培育特色文旅消费新场景，推进海绵城市建设和建筑节能降碳改造。

《条例》还专章强化“要素保障”支撑，拓宽多元融资渠道，支持发行基础设施领域不动产投资信托基金等市场化融资产品，盘活用好住房公积金、建筑物及附属设施维修资金等资源，配套落实税费优惠政策，引导社会资本参与。土地方面优化容积率奖励、规划指标跨地块流转机制，合理设定存量土地过渡期，灵活处置土地出让年限，分类化解历史遗留问题。

“《条例》立足海南实际，既破解现实堵点，又守住安全、民生、生态底线。”林崇高表示，《条例》的颁布实施，将为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，服务海南自由贸易港高质量发展提供强有力的法治引擎。(完)