房市風向轉變，預售屋「付款優勢溢價」可能消失

房市風向轉變，預售屋「付款優勢溢價」可能消失。（示意圖、記者朱語蕎攝）

近期房市觀望氛圍仍重，對消費者來說，該不該進場成為一大關卡，部分民眾可能認為，當預售屋蓋好轉為成屋的那⼀刻，這個專屬於預售屋的「付款優勢溢價」就會隨之消失。

因為周圍預售案還是可以⾼價成交，但看得到吃不到，形成房價創新⾼，⾃家成屋卻可能無法以相同高價賣出。

那預售屋與成屋的價差會持續擴⼤還是收斂呢？新北地政局指出，這就要搞清楚房市⾛到哪⼀個階段了。以⽬前的房市正處於空頭時期，但空頭也分為3個階段，不同時期會有不同的效果。

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地政局表示，從歷史經驗來看，空頭的第⼀階段會先從「交易量下跌」開始。因為種種不利因素，例如打房、經濟轉差等等，因為房⼦的交易⾦額⼤，⽽且流動性較差，⼤部分的⼈會選擇觀望，造成價格不動，但成交量顯著下跌。以這⼀次的空頭來看，房市⼤約從2024年9⽉開始出現明顯的交易量萎縮。

第⼆階段為「成屋下跌」。在經歷成交量縮之後，成屋會有貸款利息、房屋折舊，管理費以及稅務等問題，成本會明顯⾼於預售屋；另外，相較於預售屋的賣⽅通常為建商， 成屋及中古屋的持有者通常為⼀般屋主，有資⾦需求的情況下，會更願意降價求售，收回資⾦。以此次的歷程來看，歷經約1年的量縮觀望後，在2025年8⽉，開始出現成屋價格下修的現象。

第三階段則是「預售屋下跌」。成屋下跌，會對於未降價的預售屋產⽣壓⼒，當⼾數量體累積龐⼤時，如果還要推案，則勢必要⽐周圍建案的價格低，才有機會賣出。當預售屋開始出現降價，則代表空頭進⼊最後階段。

以這⼀波來看，在2025年11~12⽉，市場出現預售屋價格降價的案例。尤其以台中、台南、⾼雄部分賣壓較重的重劃區，已開始出現新推案開價，就低於周圍成交價的狀況，也有部分個案，招回原有的已購客⼾，重新簽訂價格，降價出售。

地政局表示，⽬前市場正逐步邁⼊第三階段，預售屋透過價格修正來收斂價差。對於多頭末期⾄今， 買預售屋的買⽅將會是最不利的狀況。那買方該怎麼做呢？地政局表示，若有⾃住需求，可優先考量「成屋⼤樓」，⾯對當前已經進⼊第三階段修正的房市，若近期有購屋與⾃住需求，建議優先將「成屋⼤樓」作為購屋⾸選，主要原因有⼆。

第⼀，成屋已經歷過⼀波修正，在市場上較容易找到合理價格的房⼦。 第⼆，銀⾏的貸款開始放寬。當銀⾏對於成屋的房貸開始鬆綁的時候，預售屋的付款 優勢溢價，也會逐步縮減，預期將會修正兩者的價差。

另外也有另⼀個選擇是，挑選修正過的預售案，當有預售案開出明顯低於周圍個案的價格時，也可以考慮。優先購買成屋和已降價的預售屋，將能避開這段預售屋過度溢價階段，保障⾃⾝資產不會在購⼊後⽴刻⾯臨跌價與套牢的⾵險。