危老修法政院通過 李同榮籲「危重於老」應從以老論獎轉向以危論序

李同榮認為，危老修法應從「以老論獎」轉向「以危論序」。（示意圖、資料照）

行政院於2026年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修正草案，包括危老刪除落日條款、自主都更全案管理、信用保證、公益容積獎勵，以及調整危老適用條件等措施。

房市趨勢專家李同榮急喊「危重於老」，應從「以老論獎」轉向「以危論序」，他認為，危老條例第一個字是「危」，不是「老」；政策真正應優先處理的，是危險建築，而不只是老舊建築。

李同榮指出，此次修法內容具有四大優點，包括危老去落日化，讓老屋更新由短期政策走向常態制度；自主都更制度化，透過全案管理與信用保證，補足地主在專業整合與融資上的不足；容積獎勵連結公益，將社宅、婚育宅與社福設施納入公共回饋；以及修正危老濫用，針對過去紙片屋、商辦及旅館透過危老制度套利的爭議加以限制。

不過，他也認為，此次修法仍有考量不足的四大缺點，一「老重於危」，政策仍偏屋齡導向，尚未建立真正以危險程度為核心的分級制度。二，商辦限制過硬，住宅使用未達二分之一即降低適用誘因，可能連真正具有公共安全風險的老舊商辦也受到壓抑。三，誘因加法多、行政減法少，容積、融資與獎勵增加不少，但整合、審議與時間成本改善仍有限。四，容積與公共回饋的等價交換不足，社宅容獎與新增容積價值之間，仍應建立更透明、合理的對價機制。

李同榮強調，這四項缺點之中，最值得政府正視的就是第一項，如果制度仍以屋齡為主要判斷，而沒有先找出真正高風險建築，那麼危老政策就還沒有回到公共安全的本質。

他認為，危老都更修法，應從「以老論獎」轉向「以危論序」，推動「危重於老」的四大改革主張。

一、老屋全面強制健檢、建立危屋風險地圖

政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。

二、重大危屋強制拆除重建，避免天災引起重大傷害

建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。

三、危屋重建大幅放寬容積，加強誘因加速重建速度

既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。因此，李同榮主張真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。

四、藉重建公共回饋，建立老屋健檢循環基金

全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強项目，建立重建之循環基金。

至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測週期、費用負擔及弱勢補助等配套。

連雲建設總經理蔡漢霖認為，老屋重建本質上是一場極高風險的長期資本與工程管理博弈。當大眾只看見「舊屋換新屋、房價翻倍」的願景，卻忽略了「工期、利率、造價、合約保護」等底層風險時，任何一個環節脫節，換來的往往不是新家，而是漫長的訴訟與無家可歸的深淵。

李同榮認爲，這次危老、都更修法值得肯定，但若改革仍停留在增加容積與加強重建誘因，就還不夠。台灣位處地震帶，老屋更新不是單純房地產議題，而是國家防震、防災與人民生命安全問題。而危老改革真正的績效，不應是創造多少容積，也不是核准多少案件，而是在下一場重大地震來臨以前，我們究竟能提前消除多少危險建築、保住多少人的生命。