Die Vergesellschaftungsdebatte vor der Berliner Abgeordnetenhauswahl

Die Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin am nächsten Sonntag wird von einem Thema dominiert. Fast auf den Tag genau fünf Jahre nach dem Volksentscheid über die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen großer Immobilienunternehmen könnte die Vergesellschaftungsdebatte auch die Kräfteverhältnisse im neuen Senat bestimmen. Die bisherigen Regierungsparteien, CDU und SPD, haben sich im Wahlkampf gegen die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen ausgesprochen. Die Linke, die in den jüngsten Umfragen mit etwas über 20 Prozent hauchdünn vor der Union liegt, will den Volksentscheid ebenso wie die Grünen umsetzen.

Die Berliner Wirtschaft hält den Atem an. „Die Vergesellschaftungsdebatte stellt die Soziale Marktwirtschaft infrage und schreckt Investoren ab“, sagt der Unternehmer Sebastian Stietzel, der Präsident der Industrie- und Handelskammer Berlin. Noch schärfer formulieren es die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (UVB). „Es wäre nicht weniger als ein Frontalangriff auf unser Wirtschaftssystem“, sagt UVB-Hauptgeschäftsführer Alexander Schirp. Dabei würde eine Vergesellschaftung von Wohnungen den Menschen in Berlin nicht helfen, wieder günstiger zu wohnen, sagt er. „Günstiger wohnen werden wir auf Sicht nur mit mehr Wohnungen, die nicht kommen, wenn auch der letzte Investor noch abgeschreckt wird.“

Nach Einschätzung des Senats fehlen in Berlin mehr als 100.000 Wohnungen. Während die Bevölkerung jedes Jahr in der Größenordnung einer Kleinstadt wächst, hält das Wohnungsangebot nicht mit dem Zuzug Schritt. Im vergangenen Jahr lag der Wanderungssaldo bei knapp 20.000. Die Zahl fertiggestellter Wohnungen sank auf rund 11.000 und somit auf das niedrigste Niveau der vergangenen zehn Jahre. Die Angebotsmieten sind über diesen Zeitraum um knapp 70 Prozent gestiegen. Die Mieten für neue Wohnungen liegen mehr als doppelt so hoch wie die Bestandsmieten. In keiner anderen deutschen Großstadt ist der Abstand größer. Das betrifft hier besonders viele Haushalte. Die Mietquote liegt in der Hauptstadt oberhalb von 80 Prozent.

Der Ärger über die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mündete 2018 in die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Die Initiatoren werfen den Immobilienkonzernen vor, ihre Marktmacht zu missbrauchen. Sie brachten 2021 den „Volksentscheid über einen Beschluss zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs durch den Senat zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen“ auf den Weg, der knapp 60 Prozent Zustimmung erhielt. Der damals noch von der SPD geführte Senat setzte eine Expertenkommission ein, die ein entsprechendes Gesetzesvorhaben als grundsätzlich verfassungskonform einstufte. Die seit 2023 von der CDU geführte Regierung erarbeitete ein Rahmengesetz für eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes.

Eine Initiative von Berliner Banken warnte bereits im Sommer vor den Folgen. Eine Vergesellschaftung von Wohnbeständen würde nicht zu mehr Wohnraum führen, sondern Immobilienunternehmen in die Insolvenz treiben, private Investoren abschrecken und das Land Berlin weit über die Tragfähigkeit des Haushalts hinaus belasten, erklärten Berliner Volksbank, Berliner Sparkasse, Deutsche Kreditbank und Investitionsbank Berlin. „Eine Vergesellschaftung wäre ein Präzedenzfall, der ökonomische Verwerfungen nach sich ziehen würde, die weit über den Berliner Immobilienmarkt hinausgehen“, sagte Carsten Jung, Vorstandsvorsitzender der Berliner Volksbank.

Über die Kosten einer Vergesellschaftung gibt es unterschiedliche Einschätzungen. Getroffen würden Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin. Der relevante Bestand wird auf mehr als 230.000 Wohnungen geschätzt, wobei etwa 130.000 allein auf den Immobilienkonzern Vonovia entfallen würden, der den Bestand von Deutsche Wohnen übernommen hat. Die erforderlichen Entschädigungszahlungen an die Unternehmen beziffert der Landesrechnungshof von Berlin auf bis zu 36 Milliarden Euro. Er orientiert sich dabei am Verkehrswert der Immobilien. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ rechnet mit maximal 17 Milliarden Euro und schlägt eine Finanzierung über Schuldverschreibungen des Landes vor.

Die Initiative, die vor einem Jahr den ersten Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz vorgelegt hat, setzt für die Entschädigungen der Konzerne 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien an. „Die Vergesellschaftung ist die beste Möglichkeit, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, sagt Tobias Gralke, ein Sprecher von Deutsche Wohnen & Co enteignen. Die Wohnungen würden der Spekulation entzogen und die Mieten im Bestand stabil gehalten. „Damit wird ein dämpfender Einfluss auf den gesamten Markt erzielt“, sagt Gralke. Bezahlbarer Neubau könne ebenfalls helfen, die Mieten zu stabilisieren. Investoren, die Wohnraum nur dann schaffen, wenn er sich für sie rentiert, seien aber nicht erwünscht. „Es gibt kein Grundrecht auf Profit mit Wohnraum“, sagt Gralke.

Der Volkswirt Stefan Kooths, der am Kieler Institut für Weltwirtschaft an einem Gutachten zu den ökonomischen Folgen der Vergesellschaftung arbeitet, sieht das anders. „Für einen Ökonomen ist es wenig überraschend, dass die Vergesellschaftung von bestehenden Wohnbeständen nichts am eigentlichen Knappheitsproblem ändert“, sagt Kooths zu den vorläufigen Ergebnissen der Studie im Auftrag der Berliner Wirtschaft. Würde das Land die Mittel für neue Wohnungen statt für Entschädigungen verwenden, hätte das einen größeren Effekt auf die Durchschnittsmieten, sagt der Wirtschaftsforscher. Noch besser wäre es, wenn der Senat mehr Bauland ausweisen und schneller Baugenehmigungen erteilen würde, sagt er.

Wenn der Staat mehr als 200.000 Wohnungen übernehme, um die Mieten zu drücken, sei das spektakulär, sagt Kooths. „Einen nachhaltigen Effekt wird es aber nicht haben“, sagt der Ökonom. Größere Sorgen macht ihm die Signalwirkung, die von einer Vergesellschaftung von Eigentum in Berlin für ganz Deutschland ausgehen würde. „Das ist hochgefährlich, denn das würde den Investitionsstandort insgesamt unsicherer machen“, sagt er. Rechtssicherheit und Eigentumsschutz gehörten zu den Standortfaktoren, mit denen Deutschland auch im aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfeld noch punkten könne.

Hinrich Holm, der Vorstandsvorsitzende der Investitionsbank Berlin, berichtete schon im Sommer von ersten Zweifeln an diesen Standortfaktoren. „Wir sehen bereits Auswirkungen auf Start-ups und Fragen von Investoren, ob ihr Kapital hier sicher ist“, sagt er. Ibrahim Köran von der Risikokapitalgesellschaft Heliad bestätigt diese Wahrnehmung: „Die Vergesellschaftungsdebatte schadet dem Standort erheblich, allein die Erwartung ist dem Investitionsklima und damit den Wachstumsaussichten von Start-ups abträglich.“ Vor allem rund um die Ansiedlung von Unternehmen im Bereich Verteidigungstechnologie im Rahmen der 2025 vom Senat beschlossenen DefTech-Strategie wachse die Vorsicht, auch weil die Partei Die Linke Ansiedlungen und Forschung in dem Sektor ablehnt.

Philipp Kreibohm vom Investorennetzwerk SB 21 bewertet die Vergesellschaftungsdebatte ebenfalls kritisch. Die politische Auseinandersetzung binde Kräfte, während der Neubau nicht vorankomme, sagt er. „Das Wohnungsproblem ist real und wird nicht mit Symbolpolitik gelöst.“ Größere Sorgen als das Programm der Linken macht ihm der sich abzeichnende Zuwachs der AfD bei der Wahl zum Abgeordnetenhaus. „Ein Ökosystem, das zu großen Teilen aus hochqualifizierten Zugewanderten besteht, treffen 18 Prozent für die AfD härter als jede Eigentumsdebatte.“

Die AfD stellt sich im Wahlkampf gegen die Vergesellschaftung von Wohneigentum, wird im Land Berlin aber auch nach dem nächsten Sonntag keine Regierungsoption erhalten. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen hat bereits angekündigt, den von ihr erarbeiteten Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz noch in diesem Jahr zum Gegenstand eines weiteren Volksbegehrens zu machen. Dem will die Bundesregierung mit einem Verbot der Verstaatlichung von großen Mietwohnungsbeständen durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene zuvorkommen.